24年底房地產市場的翹尾行情，又讓一些人產生了幻想。

剛剛開年，就有一個朋友問我：現在是不是換房的好時機。

從自住改善的角度來說，我覺得“是的”。

但他是另外一個角度：現在換房，就像股票跌了加倉，“以小換大”，房價一旦暴漲，不僅能把之前跌的回本，還有可能賺到。

聽完這個邏輯，我很“無語”。

因為“大人，時代變了”。

01

時代的變化，總是慢慢積累變量，草蛇灰線，等到最后一根稻草放上去，才驚天一震。

在“驚天一震”之前，一些人會認為：大環境是某些人搞壞的，或者是因為某些不夠精準的政策導致的，只要取消或者調整這些政策，我們就能重新回到過去的好日子。

令人感慨：人活著，靠的是假想敵。

但真實的邏輯是這樣的嗎？

放在我們眼前的有幾個關鍵數據：

民政部官網剛剛發布了《2024年4季度民政統計數據》，2024年全國結婚登記數為610.6萬對，創下了1978年以來的最低紀錄。同時，去年離婚登記數為262.1萬對。

兩者一對比，去年“凈結婚數”348.5萬對——走進婚姻殿堂的新人不到700萬人，在14億人口中占比約0.5%。

結婚人數變化，無非這幾個原因：

適齡人數變少；

結婚意愿降低，導致了不愿結婚，或者結婚年齡推遲；

想結婚，但沒辦法結婚

對應的，結婚適齡人數減少，與生育率下降有關，而生育率下降，又會反過來繼續導致適齡人數減少，進入一下向下的螺旋，短期內很難改變。

結婚意愿降低，這是大城市青年共同的體感，房價高、生活成本高，帶來了結婚成本高，大家一心搞錢，婚姻不是必須品。

三四線城市的青年，因為距離原生家庭近，受到傳統家庭觀念影響，結婚意愿高一些，并且生活成本也更低，所以不是“單身重災區”，但恰恰是“難找對象”的重災區。

因為，越往低線城市，以中青年為主的人口外流越嚴重，尤其是在“多子化”最流行的農村地區。特別是女性，在大城市更能實現自足和自由。

這就形成了大城市單身女性多，小城市和農村單身男性多的錯配情況，導致“想結婚，但沒辦法結婚”。

這三點共同作用，導致了全國結婚登記數和新生人口的快速下降，兩者合力形成了下降螺旋。

這一趨勢在短期內沒法改變。并且，導致這一趨勢的，也不僅僅是因為歷史政策原因。

慕峰在《老齡化二百年——全球化視角下的中國人口問題》一文中，分析了英、美、德、法、日、韓等國家的“嬰兒潮”和生育率下降趨勢。

他認為，農業技術和科技的爆發會導致嬰兒潮的出現，經濟壓力、農村人口大規模向城市轉移、弱福利體系會導致生育率的下降。先發國家的生育率也經歷了“先高后低”的周期。

到了2000年，西歐、美國、日本、韓國等地的“生育率”全都不到2.0。

人口學研究通常認為，一國（地區）的生育率保持在2.1，方可維持總人口規模。如果低于2.1，最終將導致人口總量減少。

而我國現在的總和生育率1.0左右。極低。

再說一遍：這個趨勢，在短期內，靠鼓勵政策也無法改變。

工業化帶來了城鎮化，城鎮化又帶來了生育意愿下降，人口紅利衰頹。這是歐美先發國家走過的路，我們也一樣。

在1980年代之前，中國人口的鄉村占比一直都在80%以上，但現在全國城鎮化率已經在70%左右。

與此同時，農民工、青年群體的流動性增加，福利保障的遷移跟不上，也顯著降低了其生育的可能性。

圖源：太陽照常升起

所以，從人口上來看，房地產也是一個“產能過剩”行業，除非出現國際資本集中流入的情況，否則很難再出現房價暴漲。

02

房地產走勢的關鍵，主要看兩點：人、錢。

資本推動型漲價，在中長期有希望，但在短期內也看不到。

為什么？

本周有另一個熱點新聞：

比亞迪發布會新聞

媒體給配的標題是：比亞迪掀桌了！

價格戰的背后，是產能過剩。

有人會認為，技術迭代、成本下降是主要原因。

但看看越來越多的新能源車企、油車品牌躺進ICU，都會得出一個理智的結論：汽車行業出現了產能過剩。

全國經濟領域，產能過剩的不止有汽車和房地產，還有：光伏、鋰電池、空調、鋼鐵、水泥、工程機械、功率半導體、養殖等。

其中，部分行業的中國產能，已經高于其各自產品的全球需求總量。

梁建章在2月5日發表了一篇文章指出，中國已經基本走出了曾經的物資短缺的困境，憑借全球第一的制造業總體規模，進入到物質全面充裕的新時代。但與此同時，強大的生產能力也帶來了產能過剩的新問題，影響到了相關行業的健康發展。

根據國家統計局發布的數據，2024年三季度，全國規模以上工業產能利用率為75.1%，比上年同期下降0.5個百分點。

結論：供給側改革勢在必行。

自由經濟勢力在全球衰頹，國際市場走向區割，也在加劇產能過剩的影響。

合碩機構首席分析師郭毅的一句話說得非常好，非常直接： 產能過剩的下半場，資產價格還得下跌。

在行業周期內，產能過剩，意味著未來會走入下降曲線，市場的力量利用價格、企業倒閉、產業升級，完成出清。

這個階段會伴隨著企業利潤走低，員工收入下降，風險上升。人們會做出保守策略，提前去做風險隔離。

而房地產的發展周期，是與經濟大周期相一致的，全社會通膨、加杠桿，房地產快速發展；社會轉向保守、降杠桿，房地產市場縮量。

縮量的大眾化產品市場，價格暴漲是幻想。

房子作為商品，也不再是絕對稀缺品。據央行2019年的調查，我國城鎮居民家庭的住房擁有率為96%，有一套住房的家庭占比為58.4%，有兩套住房的占比為31%，有三套及以上住房的占比為10.5%，戶均擁有住房1.5套。

這也是為什么現在一直在提“好房子”，新周期。

其實是在暗示：普通房子已經不缺了。

03

每次劇變，都伴隨著一次至少長達數年的陣痛。

對全社會影響巨大的“改革開放”，正式開始于1978年，在今天看來，它猶如一聲驚雷，但在現實中，直到1992年“價格闖關”成功，計劃經濟的鋼印在民間被解除，改開才真正開始滾滾向前。

期間14年，足夠湮滅一個人的夢想與青春。

課本上的歷史，給人的感覺：轉折總是突然的。然而現實中的情況是：社會無時無刻不在積累變量，宏觀的敘事從來沒有一個是突然發生的。

累加的階段，它雖然走得慢，但一旦來臨，就不會回顧舊時代，哪怕一眼。念念不忘的，只有“人”自己。

一些看似微不足道的小事背后，其實是時代的力量。

04

在房地產市場，還有幾個細微的變化需要注意。

一是，2024年，上海等一大批城市的二手房成交占比創新高。

上海，二手房成交占比超過81%； 北京、南京、成都、重慶、長沙5個城市，二手房成交占比超過70%； 廣州、杭州、天津、西安、蘇州、寧波、東莞7個城市二手房成交占比超過60%； 深圳、鄭州、南寧、青島、廈門、佛山6個城市，二手房成交占比在50%-60%之間。

圖源：真叫盧俊

就連瘋狂買新房，買出“炒房之都”稱號的杭州，2024年也反轉了。

圖源：真叫盧俊

與此對應的，上海、成都、合肥、西安等地的豪宅成交套數大幅增長。2024年1-11月：

一線城市中，上海2000萬以上新房成交套數同比增長52%，深圳2000萬以上新房成交套數同比增長49%； 二線城市中成都、無錫、青島1000萬以上新房成交套數同比增幅均超20%；合肥、西安800-1000萬新房成交套數同比增幅均超40%。

圖源：克而瑞

往年，二手房成交活躍，會帶動新房市場。

但是去年新房、二手房之間“斷鏈”了。

據北京一位項目負責人說，現在市場上最難賣的就是700萬-1000萬的產品。

這個價格區間，是往年“賣舊買新”置換的一個主力區間。

所以，我們猜測，二手房和新房市場割裂的背后，是有一些人賣了二手房，但沒有再買新房。

而高端豪宅熱銷的背后，是富人在進行資產的“更新換代”。

第二點，即使二手房成交活躍，但價格并沒有止跌。

數據中指研究院

北京市場已經出現了“200萬住進花家地”、“單價2萬住到天通苑”。

圖片房博士

一線城市的情況還算樂觀，畢竟價格下降，成交量就會上漲。2024年二季度以來北京、上海、深圳剛需入市加快，300萬以下二手房源成交套數同比明顯增加。

情況更嚴重的三四線城市，很多房源“降價也沒有需求”。

春節前后集中出現了一些寫縣城房地產市場的自媒體文章，其中均提到：二手房掛牌價堅挺，但有價無市，流動性幾乎被凍結了。

有大量房子掛了2年左右，也無人問津。

對于這個現象，Deep seek說：

“典型房企向一二線城市集中，三四線城市由城投拿地。這說明開發商更看好一二線的市場穩定性，而三四線可能風險較高，城投拿地可能是為了托底土地市場，防止流拍，但也可能帶來庫存問題，后續開發不足。”

從走勢來看，2025會比2024年更難。

但，在審慎看待未來的同時，2025也一定比2024更有希望。因為，這一刻距離未來更近，也會有更多人啟程——帶上了一顆不低估未來的決心。