Q1：房地產市場量價24年變化如何？

郭鎮：根據統計局數據，24年1-11月新建商品房成交面積、金額分別-16%、-21%，回顧20-24年，新房成交面積下行經歷了4個平臺，從20.1億平米，下降至9.35億平米，后三個平臺降幅為-37.8%、-19.2%、-7.4%，降幅逐步收窄。二手房成交面積則從23年開始增長，23年同比+23%，預計24年全年漲幅在13%左右，過去兩年全國新房+二手房總交易規模相對穩定，24年預計全年總成交面積下降3%，金額下降5%。

Q2：市場是否具備企穩條件？

郭鎮：21M3-24M10，行業依次經歷了房價下跌、收入增長、利率下降、首付下調，根據團隊測算，中國購房總負擔率從97%降至55%，累計下降42pct，市場已經具備自發企穩的條件。中央政策明確表明“止跌回穩”與“穩住股市樓市”預期，政策能動性提高，貨幣發力疊加強預期管理，25年中國房地產市場大概率將會走出預期持續惡化的“負循環”。

Q3：25年房地產市場如何判斷？

郭鎮：25年市場下行速度將有所放緩，政策思路若不做大的突破，則全年交易量仍存在下行壓力，預計全年新房成交面積下降6%，新房+二手房成交量下降3%，價格持續下滑，預計金額同比下降9%。若中央能夠在“適度寬松的貨幣政策”的帶動下，提高對于需求側的扶持力度，25年市場將會迎來增長，預計25年銷售面積同比+5.1%，價格止跌回升，金額同比+6%。

Q4：如果地產市場見底，哪些指標會率先改善？

郭鎮：25年土地、開工有彈性。土地、開工增量指標，24年跟隨銷售持續下行，預計全年下滑仍將超過20%，且拿地開工率較低的問題已經廣泛影響產業鏈的相應邏輯。預期修復對土地成交和開工的影響會更加顯著，樂觀預期下，拿地強度及開工率均有所好轉，25年商住用地出讓金同比+14%、開工面積增長9%。悲觀預期情境下，投資強度下降，開工率不變則25年土地成交金額下降14%，開工面積下滑13%。

Q5：地產對經濟的帶動如何？竣工是否有彈性？

郭鎮：實物工作量相關指標仍有下行壓力，基于主流房企土儲及竣工比例測算，預計24、25年行業竣工面積同比分別-25%、-22%。土地購置費、施工面積對25年投資形成拖累，樂觀、悲觀預期25年投資分別同比-7.6%、-11.7%。

Q6：如何看待地產板塊25年的機會？

郭鎮：強烈看好25年地產板塊投資配置價值。24年行業最大的變化，是中央對行業態度的變化，而25年是行業“止跌回穩”關鍵年，市場大概率從“政策底”過渡到“價格底”，地產企業將迎來基本面驅動估值修復的機遇。推薦具備強投融能力、短期銷售增速快的龍頭企業。

責編:陶紀燕 | 審核:李震 | 監審:萬軍偉

（廣發證券）