圖片圖蟲(chóng)創(chuàng)意

“2021年高峰期的時(shí)候，學(xué)區(qū)房出來(lái)一套賣(mài)一套。一些比較好的學(xué)區(qū)，不乏客戶(hù)看完房當(dāng)場(chǎng)下定。”在南京教育強(qiáng)區(qū)鼓樓區(qū)，數(shù)名資深中介沒(méi)想到，三年前還高不可攀的南京學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在已經(jīng)跌出了“白菜價(jià)”。

較為典型的小區(qū)有清河新寓一村，該小區(qū)對(duì)口金陵匯文小學(xué)和金陵匯文中學(xué)（簡(jiǎn)稱(chēng)“雙匯文”）。“金陵匯文這幾年對(duì)初三生抓得很?chē)?yán)，今年中考的成績(jī)很好。目前在南京公辦初中排名前列。”中介李園對(duì)表示。

而高分喜報(bào)并未支撐起雙匯文學(xué)區(qū)房的房?jī)r(jià)。今年7月，該小區(qū)成交了一套62.7平方米的兩室戶(hù)型，成交總價(jià)為233萬(wàn)元，成交單價(jià)3.7萬(wàn)元/平方米；而2021年成交的同戶(hù)型，成交總價(jià)為570萬(wàn)元，單價(jià)為9.2萬(wàn)元/平方米。以此來(lái)看，三年間房?jī)r(jià)回調(diào)約六成。

李園對(duì)表示，前述房源之所以能以233萬(wàn)元的低價(jià)賣(mài)出，主要因?yàn)楫?dāng)時(shí)行情較差，再加上這套房子在頂樓7樓。今年5月至7月，小區(qū)已經(jīng)賣(mài)了一批低價(jià)房源，后續(xù)再難有如此低的成交價(jià)。

李園表示，總的來(lái)說(shuō)，2021年，該小區(qū)中間樓層房源的成交價(jià)約為10萬(wàn)元/平方米，40多平方米的房源的折合均價(jià)能到12萬(wàn)元/平方米，而現(xiàn)在中間樓層房源的成交單價(jià)普遍為5.2萬(wàn)元/平方米、5.3萬(wàn)元/平方米左右，下調(diào)明顯。

在鏈家官網(wǎng)上，清河新寓一村于5月至7月成交了10套二手房，均未顯示成交單價(jià)。該小區(qū)7月的掛牌均價(jià)為6.59萬(wàn)元/平方米，這主要由于少部分長(zhǎng)期掛牌的高價(jià)房源拉高了均價(jià)。8月新近發(fā)布的數(shù)套60多平方米的兩房戶(hù)型，掛牌均價(jià)約為5.38萬(wàn)元/平方米-5.8萬(wàn)元/平方米。

雙匯文學(xué)區(qū)房相對(duì)有含金量。近日，一份南京學(xué)區(qū)房6-7月成交明細(xì)顯示，一些南京二梯隊(duì)中學(xué)的學(xué)區(qū)房，最低成交總價(jià)為140萬(wàn)元左右，甚至低至百萬(wàn)元出頭。一些南京二梯隊(duì)小學(xué)學(xué)區(qū)房，總價(jià)可低至百萬(wàn)元以下。

南師附小為南京玄武區(qū)一梯隊(duì)小學(xué)。自中介張林處得知，對(duì)口南師附小、梅園中學(xué)的大紗帽巷38號(hào)，一套31.11平方米的房源近期以120萬(wàn)元成交。

張林感受到：“2019至2021年，是南京學(xué)區(qū)房行情高峰。2021年迄今，房?jī)r(jià)約降了一半左右。成交量方面，我們片區(qū)約少了兩三成。以前有買(mǎi)家會(huì)提前兩三年來(lái)買(mǎi)學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在這部分買(mǎi)家基本沒(méi)有了。”

“單量少了，單價(jià)低了，我們的收入也少了。比方說(shuō)，行情好的時(shí)候一年能賺個(gè)二三十萬(wàn)，現(xiàn)在一年可能賺個(gè)十萬(wàn)八萬(wàn)。”張林表示。

赤壁路小學(xué)是南京鼓樓區(qū)第二梯隊(duì)的小學(xué)。自中介王勉處得知，近期，對(duì)口該小學(xué)的龍吟廣場(chǎng)一套48平方米的公寓式住宅，以76萬(wàn)元成交。附近的普通老小區(qū)的兩房戶(hù)型學(xué)區(qū)房，總價(jià)也僅需100多萬(wàn)元。王勉感受到，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格較高峰期跌了一半，單量較2021年縮水一半。

南京學(xué)區(qū)房降溫，一方面源于二手房整體行情降溫，另一方面源于學(xué)區(qū)房概念的弱化。王勉認(rèn)為：“現(xiàn)在學(xué)區(qū)房的概念已經(jīng)淡化掉了。對(duì)于一些頂尖的小學(xué)而言，學(xué)區(qū)面臨擴(kuò)容，周邊一些較為普通的小區(qū)納入同一學(xué)區(qū)。學(xué)區(qū)房含金量大打折扣。而對(duì)于一些二三線(xiàn)的學(xué)區(qū)房，房?jī)r(jià)基本和非學(xué)區(qū)房差不多。”

學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格回調(diào)，投資客退場(chǎng)，惠及更多剛需購(gòu)房者。“以前投資客和家長(zhǎng)相互抬價(jià)，沒(méi)有錢(qián)就上不了好學(xué)校。”張林表示，現(xiàn)在投資客基本沒(méi)有了。而且南京房貸利率低，買(mǎi)房成本低。再加上房?jī)r(jià)下調(diào)，學(xué)區(qū)房的租售比已相當(dāng)劃算。不少學(xué)區(qū)房業(yè)主將房源出租得到的回報(bào)已能覆蓋房貸利息，同時(shí)能解決小孩上學(xué)的問(wèn)題。

李園對(duì)舉例道：“最近剛成交了一個(gè)客戶(hù)，花238萬(wàn)元賣(mài)了銀城小學(xué)、匯文中學(xué)的雙學(xué)區(qū)房，56平方米。他們之前從來(lái)沒(méi)考慮過(guò)鼓樓買(mǎi)學(xué)區(qū)房，之前要四五百萬(wàn)，根本買(mǎi)不起。降價(jià)后，確實(shí)有能力夠一夠了。”

?今年5月，南京發(fā)布購(gòu)房首付降低、房貸利息下調(diào)、戶(hù)口新政、以舊換新等多項(xiàng)樓市新政。?有中介感覺(jué)到，政策的熱度逐漸傳導(dǎo)到學(xué)區(qū)房市場(chǎng)，8月份的成交量開(kāi)始回暖。帶看了四年的赤壁路小學(xué)學(xué)區(qū)房的中介王勉，在忙碌對(duì)接客戶(hù)之余，自己也考慮在附近買(mǎi)套老破小作為婚房，最好帶點(diǎn)學(xué)區(qū)屬性。

（文中人名均為化名。）