萬科，正在尋求債務展期。

11月26日，萬科債券市場突然暴跌。

“21萬科04”、“22萬科02”等多只債券跌超20%，觸發盤中臨停。

其中“22萬科02”一度跌超35%，“21萬科04”一度跌超30%，均遭遇二次臨停。

同時在市場上傳播的還有一則消息，

準備對萬科進行市場化方式處理債務問題。

11月26日深夜，上海浦東發展銀行發布的一紙公告，證實萬科確實在尋求債務展期了。

《關于召開萬科企業股份有限公司2022年度第四期中期票據2025年第一次持有人會議》的公告顯示，會議定于12月10日上午十點召開，核心議題正是審議“22萬科MTN004”的展期事項。

公告中明確指出，此次召開會議的目的是“為穩妥推進‘22萬科MTN004’本息兌付工作，特召開持有人會議對本期債券展期相關事項進行審議”。

本次尋求展期的“22萬科MTN004”債券，起息日為2022年12月15日，債項余額共20億元，票面利率3.00%，原定兌付日在今年的12月15日。

在穿透君看來，這說明，20億的可用于還債的資金，對于目前的萬科來說，都是極為艱難的一件事情。

更為吊詭的是，穿透君發現，這個消息，在資本市場傳播一整個晚上，并未看到任何萬科方面的公關動作，或者一個對此事的說明也好。

是的，都沒有。

這其實也就是對此消息的默認，同時，也默認了對資本市場的持續沖擊。

11月27日早間，萬科Ａ開盤跌幅超8%。

港股萬科企業低開5.41％。

均創下十年來新低了。

而且，目前的萬科A股，比2024年10月，又蒸發了500多億。

在2023年、2024年已經深度調整上，還能再跌這么多，實屬罕見了。

債券同樣還在暴跌。

“22萬科06”“21萬科02”跌超41%，“21萬科04”“21萬科06”跌超32%，盤中臨時停牌。

26日跌幅較大的“22萬科02”“22萬科04”則出現一定反彈。

客觀來說，目前房地產企業債務處置的工作，在最近幾年已經有比較成熟的應對策略，同時也具有非常好的緩沖機制。

但是落在萬科身上，影響仍然非常之大。

對于萬科來說，2025年確實債務壓力山大。

數據顯示，萬科2025年內到期或行權的境內外公開債務合計約362.4億元。

這個債務巨山，大股東深鐵集團給予了巨大的支持。

據界面新聞不完全統計，截至11月11日，深鐵已累計向萬科提供約307.96億元借款，這也是至今萬科在公開市場債券仍然沒有發生違約的重要原因。

但深鐵集團，也不是家里有無窮的金山啊。

到底還能給萬科輸血多久，也必須打個問號。

在一周之前，深圳大梅沙，萬科臨時股東大會上，萬科新任董事長黃力平曾表示，

“在房地產新舊發展模式的轉換過程中，要消化過去‘三高’階段形成的負擔，必然有一個陣痛期，公司發展面臨嚴峻挑戰，經營業績也會持續承壓，對此，需要凝聚眾人智慧和力量，需要各方相向而行，共同應對，保持堅定的信心和足夠的耐心。”

“作為大股東，深鐵集團將繼續按照市場化、法治化的原則支持萬科健康發展，將與各方一起努力，幫助萬科有序化解風險，重回健康發展軌道。”

與此同時，股東會上還審議通過了《關于就深鐵集團向公司提供股東借款并由公司提供擔保訂立框架協議》的議案。根據議案，自2025年起至當年股東大會召開日，深鐵集團向萬科提供不超過220億元額度的借款，用于償還公司公開債本息以及深鐵同意的指定借款利息。

萬科待償債券本金時間分布（億元）

萬科的償債壓力在近期，尤為突出。

界面新聞根據WIND信息整理，目前萬科境內債務共有217.98億元，其中，未來12個月內的兌付高峰在今年12月。

當月除本次尋求展期的“22萬科MTN004”外，還有一筆“22萬科MTN005”的本息需要兌付、將于12月28日到期，合計需兌付金額達到58.71億元。

方正證券研究指出，從資金敞口來看，萬科的確面臨一定壓力，但本框架協議的簽署不代表后續深鐵不再支持萬科，而從萬科自身來看，后續資產也仍有一定的騰空間。

萬科目前具有優質的資產項目，且這兩年在經營類的業務方面表現總體積極，如持有型物業等，同樣對于一些資產已經做了積極的盤活，所以現金流的狀況總體是在積極改善的。

據界面新聞了解，今年前三季度萬科累計盤活存量資源回款約71億元，完成大宗交易簽約金額近70億，旗下冰雪板塊已與中旅集團完成簽約。

萬科管理層在股東會上也明確表示，“后續公司會進一步通過資本運作，剝離部分與公司戰略關聯度不高的業務和資產，改善現金流和資產負債結構”。

當然，萬科需要更多的賣資產套現了。

房地產形勢并不樂觀，從目前萬科前三季度銷售來看，仍然非常嚴峻。

萬科前三季度實現營收1614億（-26.6%），歸母凈利虧損280億（去年同期虧損179億），其中Q3歸母凈利虧損161億（2024Q3虧損81億）。

可見營收還在下滑，虧損還在擴大。

開發收入與毛利率雙降，資產減值與投資收益虧損拖累業績表現。

2025年前三季度下滑主因開發業務結算收入同比下降34%至1142.5億。

歸母業績大幅虧損280億，與開發毛利率下滑、計提減值、投資收益虧損、折價處置資產回籠現金有關。

資產與信用減值148.4億，去年同期僅減值74.7億；

投資凈收益為虧損29.6億，去年同期為盈利0.7億；

截至2025Q3公司賬上預收款1338億元（-46.8%），預收賬款/年化結算收入=0.61X，后期的結算收入與業績預計將持續承壓。

萬科也一直在降價促銷。

2025年前三季度公司全口徑銷售額1004.6億（-44.6%），銷售面積775.1萬方（-41.8%），行業排名TOP6，規模仍處頭部梯隊；

銷售均價12961元/平（-4.8%），均價下跌或與存貨結構下沉、折價促銷相關。

公司加速庫存去化，年初現房實現銷售202億，年初準現房實現銷售206億，車（位）商（鋪）辦（公）銷售130億，共109個項目實現銷售斬尾。

拿地角度，2025年前三季度累計獲取13個項目，權益拿地金額28.1億，權益拿地面積57.1萬方，樓板價4921元/平。

2025年前三季度新開工量473萬方（-32.2%），竣工量837萬方（-38.8%），分別完成全年計劃量的70.7%、59.2%。

截至2025年前三季度公司未竣工土儲5936萬方（在建2978+待建2958），同比下降22.7%，資金趨緊下盤活庫存、處置資產、審慎投資是理性選擇。

對于萬科，你怎么看？