◎ 來源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）

年初以來，萬科一直“與時間賽跑”，背后正因大股東深鐵集團高頻借貸馳援，使其一次次在公開債上“化險為夷”。

如今，臨近2025年終。這一年，萬科經(jīng)歷了三任“掌門人”更迭，一把手變局之大，也令人捏了一把汗。

從2017年接替創(chuàng)始人王石擔(dān)任一把手的郁亮，到今年初突然被時任萬科“二把手”、深鐵“一把手”的辛杰取代，宣告深國資強勢接管萬科，但沒想到前不久辛杰突然被調(diào)查“落馬”，萬科一把手又換成了還是來自深鐵的黃力平。

昨日（11月20日）下午，萬科召開2025年第一次臨時股東會，新任董事長黃力平首次公開亮相，還有執(zhí)行副總裁郁亮、李鋒、華翠、李剛、韓慧華及董秘田鈞等萬科其他核心高管悉數(shù)出席。

針對當(dāng)前萬科面臨的嚴峻挑戰(zhàn)，黃力平坦言說，在房地產(chǎn)新舊發(fā)展模式轉(zhuǎn)換過程中，要消化過去“三高”階段形成的負擔(dān)，必然有一個陣痛期。公司發(fā)展面臨嚴峻挑戰(zhàn)，經(jīng)營業(yè)績也會持續(xù)承壓。

今年前三季度，萬科取得營收1613.9億元，同比下降26.6%；歸母凈利潤虧損280.2億元，其中三季度凈虧損額已超上半年凈虧損額，仍主要系開發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模下滑與資產(chǎn)減值計提力度加大等。

截至目前，深鐵今年已累計向萬科提供了308億元的股東借款，且利率均為2.34%，低于市場慣例水平。按照萬科今年全部到期公開債約360億元計算，尚需40多億元資金應(yīng)對。

“作為大股東，深鐵集團將與各方一起，不懈努力，幫助萬科有序化解風(fēng)險，擺脫困境，繼續(xù)按照市場化、法治化的原則，支持萬科健康發(fā)展。”

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很顯然，黃力平說這話是代表深鐵的。

在今年銷售及業(yè)務(wù)經(jīng)營上，萬科仍表呈現(xiàn)出了較強的發(fā)展韌性。今年前10個月，萬科累計銷售金額1152.8億元，雖同比有一定的下滑，但繼續(xù)穩(wěn)居房企銷售排名第六及7家千億房企之一，而經(jīng)營性服務(wù)業(yè)務(wù)收入同比略有增長。

隨后，黃力平的角色迅速從深鐵“一把手”切換到了萬科董事長，他首次明確透露了未來萬科“三堅持”的新發(fā)展方略。

其一，萬科將堅持戰(zhàn)略聚焦。按照“十五五”規(guī)劃建議“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”要求，在穩(wěn)定住宅開發(fā)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，推動業(yè)務(wù)布局優(yōu)化和結(jié)構(gòu)調(diào)整，從城市聚焦、業(yè)務(wù)組合、發(fā)展模式、產(chǎn)品定位、科技賦能等五個方面綜合施策。

其二，萬科將堅持規(guī)范運作。健全“治理規(guī)范、內(nèi)控有效、陽光透明”的管理機制，將“強化管控”與“保持活力”有機結(jié)合，主動開展組織優(yōu)化工作，壓縮管理層級，縮短管理鏈條，整合事業(yè)部資源，持續(xù)構(gòu)建更加規(guī)范、高效的治理機制。

從標(biāo)粗字段來看，萬科接下來還會加大組織整合力度，其中不免會不小的裁員力度。今年9月中旬，萬科曾公布過新一輪組織精簡方案，由總部直管16個城市公司，且撤銷了所有區(qū)域公司，形成了“集團總部、地區(qū)公司、事業(yè)部”的新格局。

其三，萬科將堅持科技賦能。充分應(yīng)用新一代信息技術(shù)、綠色低碳技術(shù)、新型建造技術(shù)，打造具有競爭力的產(chǎn)品與服務(wù)，并攜手合作伙伴，加快場景培育，開放推動新場景的規(guī)模化應(yīng)用，持續(xù)提升多元場景的開發(fā)和經(jīng)營能力。

在這次交流會上，備受市場關(guān)注的還有萬科執(zhí)行副總裁郁亮，也有公開發(fā)言機會。他談到，隨著政策持續(xù)落實，合理住房需求逐步兌現(xiàn)，行業(yè)有望逐步走出調(diào)整周期，邁向穩(wěn)健發(fā)展新階段。