作者 | 周智宇

編輯 | 張曉玲

一份沉重的三季報，讓11月20日召開的萬科2025年第一次臨時股東會，略顯肅穆。

就在半個月前，萬科披露的數據顯示，公司第三季度單季歸母凈虧損超160億元。這家曾經的行業領跑者，正身處創業以來最凜冽的寒冬。

剛剛履新不久的萬科董事長黃力平，也沒有回避公司正面臨的嚴峻局勢。他向臺下的股東直言，公司正處于“消化過去‘三高’負擔的陣痛期”，且經營業績將持續承壓。

即便有了大股東深鐵集團的全力救助，萬科管理層依然坦承：“經營壓力尚未有效緩解，困難是客觀存在的。”

在這樣一個不得不正視壓力的時刻，黃力平表示，希望各方保持堅定的信心和足夠的耐心。他強調，需要凝聚眾人智慧和力量，需要各方相向而行，共同應對，作為大股東，深鐵將與各方一起，不懈努力，幫助萬科有序化解風險，擺脫困境。

這份耐心，既是給萬科的，也是給整個處于調整周期的行業的。坐在他身旁的萬科執行副總裁郁亮雖然給出了有望走出調整周期的判斷，但也審慎地將其定義為一個逐步的過程。

對于當下的萬科而言，大股東雖然盡力提供了流動性支持，但能否真正跨越難關，最終仍取決于各方如何共同支持、萬科自身又如何在壓力中突圍。

這次臨時股東會的重點，是關于申請股東授權完成資產抵質押手續的議案。

據統計，今年以來，深鐵集團已累計向萬科提供了約308億元的股東借款。面對萬科在償債高峰期的資金壓力，深鐵表現出了果敢與效率——為了避免漫長的股東會審批流程延誤戰機，深鐵在相關手續完成前，就已先行提供了部分資金，以此確保萬科的流動性安全。

但同時也應看到，即便是大股東的馳援，也必須建立在嚴格的“市場化、法治化”原則之上。

作為第一大股東，深鐵清楚萬科不容有失。而對于萬科而言，拿出資產進行抵質押，則是獲取這些“救命錢”必須提供的擔保。值得慶幸的是，大股東在支持中依然體現了很大的誠意——借款期限和利率均優于萬科從金融機構獲得的條件。

在融資渠道普遍收緊、資金成本高企的當下，這些低成本、長周期的資金，今年已幫萬科爭取了許多的時間與空間。但萬科自身仍需回答“如何恢復造血”的命題。

舊的“游戲規則”已經失效，依靠高杠桿、高周轉的舊模式已是昨日。在這場新牌局中，萬科要如何做，才能重塑其在未來市場的坐標。

黃力平在會上明確了未來的戰略方向，即堅持戰略聚焦，落實“推動房地產高質量發展”的要求。

這一戰略，與郁亮對宏觀大勢的研判遙相呼應。郁亮指出，《十五五規劃建議》中明確提出優化保障性住房供給和因城施策增加改善性住房供給，這意味著未來行業將構建起多層次的住房供應體系，創造更多的有效需求。他認為，“好房子、好服務”將是未來行業競爭力的基石，也是落實行業保障和改善民生這一使命的基礎。

萬科并沒有停留在口號上，而是交出了一份扎實的業務成績單。1-10月，萬科實現銷售金額1152.8億元。在具體的業務場景中，萬科展示了其產品力的韌性：上海“理想之地”項目入選了住建部首批好社區案例，而上海“高福云境”項目更是創造了近年單日單盤銷售記錄。這些數據證明，即便在市場調整期，優質的產品依然具有穿越周期的能力，市場缺的不是房子，而是“好房子”。

同時，經營服務業務正在成為萬科新的增長來源。數據顯示，萬物云整體收入同比增長3%，其首創的彈性定價模式獲得了市場認可；長租公寓業務出租率超過94%，且長租期客戶占比顯著提升；物流業務的戰略客戶占比也在持續優化。

為了適應新的市場環境，萬科今年也進行了組織變革。萬科執行副總裁李鋒在會上透露，公司通過組織重建推動經營效率改善，將管控層級從過去的“三級半”壓縮至“兩級”。這不僅縮短了管理鏈條，強化了總部職能，更提升了決策效率。

黃力平將其總結為堅持規范運作，旨在構建一個“治理規范、內控有效、陽光透明”的機制，平衡強化管控與保持活力。

與此同時，面對客觀存在的經營壓力，萬科正在通過更積極的資本運作手段來改善現金流。管理層明確表示，后續將進一步剝離部分與公司戰略關聯度不高的業務和資產，改善現金流和資債結構。

而在存量資源方面，萬科借助政策支持，通過“收-調-供”、指標優化、資源置換等方式，有序推進資源盤活。僅前10個月，就新增可售貨值228億元。這種“從舊資產里挖新礦”的能力，正是萬科在存量時代的核心競爭力。

此外，萬科還強調了“科技賦能”的重要性，提出應用新一代信息技術、綠色低碳技術，打造具有競爭力的產品與服務，并攜手合作伙伴推動新場景的規模化應用。

穿越風暴的航程固然漫長。正如管理層在會上所坦言，“經營壓力尚未有效緩解，困難是客觀存在的”。

在這個不得不面對的“陣痛期”里，大股東的全力救助為萬科爭取了寶貴的時間窗口。但能否真正走出冬天，最終還是要靠多方共同努力和萬科自己。

郁亮所預判的“逐步走出調整周期”，是一個緩慢而艱難爬坡的過程。拿到通往未來的入場券，僅僅是新牌局的開始。

前路依然有霧，萬科仍需趕路。