本文時代周報 作者：郭鵬

知名防水涂料龍頭企業(yè)再次出售旗下房產(chǎn)資產(chǎn)。11月12日晚間，東方雨虹（002271.SZ）發(fā)布公告，為盤活資產(chǎn)，實現(xiàn)資金回籠，改善資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化公司財務狀況，擬出售公司及下屬子公司通過購買取得并持有的部分不動產(chǎn)，交易標的資產(chǎn)為位于北京市密云區(qū)和杭州市江干區(qū)（現(xiàn)已更名為上城區(qū)）的部分商鋪及辦公用房，總計7宗房產(chǎn)。

公告顯示，本次出售的房產(chǎn)包括公寓、辦公、商鋪等種類。本次出售房產(chǎn)交易價格為1849.04萬元，資產(chǎn)處置損失2580.85萬元。所有房產(chǎn)賬面原值為5239.28萬元，已計提資產(chǎn)減值準備809.40萬元，賬面凈值為4429.89萬元。

本次資產(chǎn)出售價格與資產(chǎn)賬面價值相比，相當于打了4折。

東方雨虹公告表示，本次出售資產(chǎn)系根據(jù)公司戰(zhàn)略調(diào)整，基于盡快實現(xiàn)現(xiàn)金回籠的核心理念，考慮到資產(chǎn)的市場需求較小，市場流動性較弱，結(jié)合目前市場價格與交易對方協(xié)商確定，因此產(chǎn)生一定折損，符合市場慣例。

對于打折出售房產(chǎn)對于凈利潤影響，以及旗下房產(chǎn)出售情況，時代周報記者致電東方雨虹投資者聯(lián)絡部門，該公司工作人員表示，出售產(chǎn)生一定折損，所以產(chǎn)生資產(chǎn)處置損失，對于公司全年凈利潤影響情況，要以會計審核時進行最終確認。公司通過以房抵債方式獲得房產(chǎn)正在陸續(xù)出售中。

時代周報記者注意到，東方雨虹貨幣資金與短期債務之間缺口較大。據(jù)其2025年三季度財報，截至2025年9月30日，東方雨虹貨幣資金規(guī)模為37.64億元，短期借款規(guī)模為61.54億元，一年內(nèi)到期的非流動負債規(guī)模為15.19億元。

以房抵債獲得房產(chǎn)資產(chǎn)

近半個月，東方雨虹多次出售旗下資產(chǎn)。

10月28日，東方雨虹發(fā)布公告，出售位于北京昌平區(qū)的2套不動產(chǎn)，成交價格為2313.08萬元。本次出售為虧損出售，東方雨虹預計，該出售將形成資產(chǎn)處置損失2345.61萬元。同日，東方雨虹出售所持金科服務股票，出售規(guī)模為2840.51萬股，成交金額為1.89億港元。

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)下行，作為房企上游企業(yè)，東方雨虹被拖欠大量欠款。由于房企償還債務進度不佳，東方雨虹開始接受以房抵債償還模式。

據(jù)東方雨虹財報，2024年上半年，其投資性房地產(chǎn)規(guī)模為16.22億元。此前，其投資性房地產(chǎn)規(guī)模為0。東方雨虹2024年半年報表示，投資性房地產(chǎn)規(guī)模增加原因為公司以房抵債取得房產(chǎn)所致。

時代周報記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年，東方雨虹多次發(fā)布債務重組相關(guān)公告。

2025年2月，東方雨虹發(fā)布債務重組公告。公告顯示，2024年因部分下游客戶無法以現(xiàn)金方式清償公司債務，為加快債權(quán)清收，實現(xiàn)資金回籠，東方雨虹作為債權(quán)人通過取得部分下游客戶已建成的商業(yè)商品房、酒店、土地等抵債資產(chǎn)用于抵償其所欠付公司款項，相關(guān)債權(quán)的賬面價值共計18.13億元。

今年7月，東方雨虹發(fā)布公告。今年上半年，東方雨虹通過以房抵債方式獲得房產(chǎn)資產(chǎn)，相關(guān)債權(quán)的賬面價值共計8.39億元。相關(guān)房產(chǎn)資產(chǎn)包括4宗商鋪、63宗辦公用房、218宗車位。

據(jù)其公告，今年第三季度，東方雨虹獲得房產(chǎn)抵債資產(chǎn)相關(guān)債權(quán)賬面價值為1.99億元。相關(guān)房產(chǎn)資產(chǎn)包括2宗寫字樓資產(chǎn)。

近年來，房企業(yè)績下滑，東方雨虹被拖欠的債務款項規(guī)模大增。據(jù)其財報，2022年，東方雨虹應收票據(jù)及應收賬款規(guī)模為113.9億元，是上市以來的最高值。2023年-2024年，東方雨虹應收票據(jù)及應收賬款規(guī)模分別為101.8億元、78.52億元。

對此，東方雨虹連續(xù)進行計提減值損失。2023年、2024年，東方雨虹計提資產(chǎn)減值準備總額分別為10.39億元、10.67億元，計提資產(chǎn)減值準備相應減少利潤規(guī)模分別為10.39億元、10.67億元。

近年來，計提減值或成為東方雨虹凈利潤大幅度下降原因之一。據(jù)其財報，2024年，東方雨虹凈利潤1.08億元，同比下降95.24%。

今年，東方雨虹依然沒有擺脫計提減值損失影響。今年前三季度，東方雨虹計提資產(chǎn)減值準備總額為6.88億元，計提資產(chǎn)減值準備相應減少利潤總額為6.88億元。

毛利率走跌

近年來，東方雨虹正著力進行業(yè)務變革，或為減少房企對其影響。

東方雨虹是建筑防水龍頭企業(yè)，是國內(nèi)建筑防水行業(yè)首家上市公司，被譽為“防水茅”。

東方雨虹產(chǎn)品應用于建筑行業(yè)，與房地產(chǎn)行業(yè)綁定較深。在東方雨虹業(yè)務中，直銷業(yè)務面對房地產(chǎn)客戶，該業(yè)務一直保持較高占比。據(jù)2020年1月聯(lián)合資信發(fā)布的東方雨虹跟蹤評級報告，2016年-2018年東方雨虹直銷業(yè)務營收占比均在60%以上。

伴隨房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，東方雨虹業(yè)績逐步攀升。2021年，東方雨虹營收達319.3億元；凈利潤為42.05億元，創(chuàng)造上市以來最高值。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入下行期，東方雨虹業(yè)績出現(xiàn)下滑。自2022年起，房地產(chǎn)行業(yè)下行，東方雨虹業(yè)績下滑。

或為減少房企對于公司的影響，自2024年起，東方雨虹開始減少直銷業(yè)務規(guī)模，轉(zhuǎn)向發(fā)展零售渠道、工程渠道。據(jù)其財報，2024年，東方雨虹直銷業(yè)務營收占公司營收比為15.24%。而在2023年，其直銷業(yè)務營收占比為31.59%。

今年上半年，東方雨虹直銷業(yè)務收入占比進一步降低。據(jù)其財報，2025年上半年，直銷業(yè)務營收20.36億元，同比下降28.01%，占公司營收比為15%，同比減少3.58個百分點。

經(jīng)過幾年調(diào)整，直銷業(yè)務對其業(yè)績影響進一步減小。東方雨虹調(diào)研公告表示，業(yè)務模式轉(zhuǎn)型過程中，主動放棄了一些地產(chǎn)大客戶業(yè)務、施工業(yè)務等直銷業(yè)務，導致工建直銷業(yè)務收入快速下降，但隨著工建直銷收入基數(shù)變低，因工建直銷業(yè)務下降所造成的整體收入缺口正在快速縮小。

除渠道變革外，東方雨虹還在拓展非防水材料產(chǎn)品領域。2023年11月，東方雨虹投資10億元建設東方雨虹吉安新材料產(chǎn)業(yè)園項目，涉及礦山開采、特種砂漿、裝飾砂漿等。今年7月，東方雨虹加大砂粉業(yè)務投入，獲得江西省永豐縣大船嶺大理巖礦20年采礦權(quán)。

東方雨虹表示，2025年前三季度，其砂粉銷量超 800 萬噸，較去年同期繼續(xù)保持較快增長。

同時，東方雨虹將海外業(yè)務作為重點戰(zhàn)略發(fā)展。今年10月，東方雨虹完成收購智利Construmart S.A.100%股權(quán)。東方雨虹表示，Construmart是智利知名的頭部建材超市，東方雨虹將借助該公司，進入智利乃至拉美市場。

今年第三季度，東方雨虹產(chǎn)品銷售情況好轉(zhuǎn)。據(jù)其財報，今年第三季度，東方雨虹營收70.32億元，同比增長8.51%。東方雨虹調(diào)研公告表示今年第三季度，主要產(chǎn)品銷量同比增長，公司防水卷材、防水涂料、砂粉等主要品類第三季度的材料銷售收入較去年同期均實現(xiàn)增長。

但東方雨虹毛利率依舊走跌。2021年，東方雨虹毛利率為30.53%，2024年，東方雨虹毛利率降至25.80%。

今年前三季度東方雨虹毛利率25.19%，其中，第三季度東方雨虹毛利率24.80%，較上年同期有所下降。

今年7月，東方雨虹發(fā)布漲價公告。其中，防水涂料價格上漲3%-13%，美縫劑上調(diào)4%-9%，瓷磚膠上漲1%-5%。

但漲價公告沒有馬上帶動價格上漲。東方雨虹調(diào)研公告表示，三季度整體產(chǎn)品價格較去年同期仍相對較低。其中，零售渠道對于公司整體毛利率影響較大。零售渠道三季度收入增長主要源于特種砂漿、墻面輔材、膠類等新品類，其毛利率與傳統(tǒng)品類水性涂料相比較低，從而影響零售渠道綜合毛利率水平。