邁點

9月15日，《住房租賃條例》正式實施。這是我國首部專門規范住房租賃活動的行政法規，標志著住房租賃市場從野蠻生長邁入依法規范成長的新階段。

《條例》從租賃主體、房源供給、合同規范、權益保障等多方面作出系統性規定，為破解痛點提供制度保障。同時，在盤活存量房屋資產、培育住房租賃企業等方面，也給予了一定的發展空間。

新規落地，各方反應不一。

不少房東顯得很淡定，他們的邏輯高度一致：羊毛出在羊身上。

漲房租就完事了。

漲房租，似乎成了不少出租方應對合規成本的絕殺技。看上去好像挺合理，但真的行得通嗎?房租，是說漲就能漲起來的嗎?

為什么有人認為房租會漲?

近年來，我國租房市場規模持續擴大。《2025中國城市長租市場發展藍皮書》數據顯示，當前我國租房人口已近2.6億人。其中，四大一線城市租房人口規模已近4000萬人。

與之相對的，目前市場上90%以上的租賃房源都來自個人房東。多數房源老舊，在新規嚴格限制下，真正完全合規的房源比例并不高。

《條例》規定，用于出租的住房，應當符合建筑、消防、燃氣、室內裝飾裝修等方面的法律、法規、規章和強制性標準，不得危及人身安全和健康。

廚房、衛生間、陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間，不得單獨出租用于居住。

此外，《條例》明確，租賃住房單間租住人數上限和人均最低租住面積，應當符合設區的市級以上地方人民政府規定的標準。

此前，杭州一男子就因為花了6萬元租到甲醛房登上熱搜。入住兩個月后身體不適，經檢測房間甲醛超標2倍。但房東和中介稱房子多人住過，不存在甲醛問題，房東拒絕退押金。

這類由炒房客低價收購后，用劣質材料快速裝修的房屋，往往甲醛等有害物質超標，俗稱串串房，也是住房租賃市場上隱形的健康殺手。

另一類是更為常見的隔斷房。尤其在城中村，以及城中心核心位置，為了租更高價、租更多人，往往存在大量這類房源。

目前，全國多地都在開展專項整治行動。可以預見，未來幾個月將有大批不合規房源被清退或整改。隔斷房、串串房都得強制消失了。

與此同時，租賃備案成為剛性要求。

《條例》明確規定，出租人需辦理房屋租賃備案，中介機構若未按要求完成備案將面臨罰款。

房東不備案，租客也可以去備案。

以往私下交易、避開監管的做法不再可行。

事實上，房東稅并非新稅種，但伴隨備案率上升和跨部門信息共享，稅收監管實質性加強已成為大概率事件。

這一背景下，不少房東認為，合規和稅收成本最終將轉嫁至租金。

此外，租購同權的表述也讓一些人推測：學區類租房需求可能上升，好地段、好配套的房源或變得更緊俏。

簡單來說，一方面，房東會通過漲價來轉嫁合規成本和稅款;另一方面，短期內可供出租的房源可能減少，同時學區房的需求上升。

綜合這些因素，很多人預計房租將會上漲。

從租客反應來看，也有不少人考慮換房子。

剛來杭州工作的畢業生李夢目前租住在城中村里，月租1200元。看到新規實施后，她擔心現在租住的房子會被清退，開始積極找房，卻發現類似地段的房源租金普遍上漲30%以上。

租住在城西某公寓的慧慧也在考慮提前搬離。她所住的公寓隔音差、人員密集，早高峰等電梯就要十分鐘。雖然原計劃國慶后再換房，但擔心新政導致房源減少、租金上漲，她已提前開始找房。

房租真的漲得動嗎?

盡管上面這些邏輯似乎都指向漲價，但現實卻可能恰恰相反。

當前租賃市場已明顯進入買方市場，房租從兩三年前就開始持續下跌。

尤其是最近兩年，大量保障性租賃住房入市，使得市場化房源的競爭力明顯減弱。除少數一線城市和杭州、成都等頭部二線城市的核心地段外，大多數地區的租房市場都面臨出租難的問題。

在這種情況下，即便房東面臨合規和稅務等成本上升，也很難通過漲租來轉嫁，往往只能自行消化。

另一方面，在經濟與人口結構發生深刻變化的背景下，租客的整體支付能力并未顯著提升。盲目漲租很可能導致房屋空置時間延長，反而降低房東的實際收益。

對房東而言，當前首要考慮的可能已經不是漲不漲租金，而是新規之下自己的生存空間還有多大。

畢竟，只有先順利出租，才能談租金高低。

隨著租賃淡季的到來，漲租更是難上加難。

總之，合規化成本上升正在推動市場深度洗牌，房租不僅難以漲價，反而留給個人房東的機會越來越少。對于不少房東來說，將房源委托給專業機構運營，或許是更現實的選擇。

寫在最后

在當前租賃市場中，國企正持續擴大其影響力，專業化租賃機構的價值也日益凸顯。大浪淘沙之下，行業正在走向規范化。良好的市場秩序與健康競爭環境，才是一個行業能夠長遠、穩健發展的根本。

《條例》的實施也意味著，租房不再僅僅是一門生意，更是一項關乎民生、需要長期主義與社會責任的事業。