高見(jiàn)觀潮

租賃市場(chǎng)告別灰色套利，新的博弈規(guī)則開(kāi)始生效。

長(zhǎng)期以來(lái)，中國(guó)住房租賃市場(chǎng)在高速增長(zhǎng)與監(jiān)管空窗之間游走，一邊是2.6億的城鎮(zhèn)租房人口，另一邊是隔斷房、甲醛房、押金難退、虛假房源等頑疾反復(fù)上演。

一段時(shí)間內(nèi)，不備案不納稅不簽正規(guī)合同被廣泛接受為市場(chǎng)默認(rèn)規(guī)則，房東、二房東、中介機(jī)構(gòu)和平臺(tái)在信息不對(duì)稱中獲得穩(wěn)定盈利，而租客只能處于權(quán)責(zé)失衡的末端，支付租金，卻難以享受應(yīng)有的服務(wù)保障和維權(quán)路徑。

這套灰色盈利模式，正在迎來(lái)全面終結(jié)。

今天起，《住房租賃條例》正式施行，作為我國(guó)首部專門針對(duì)住房租賃領(lǐng)域制定的行政法規(guī)，條例以系統(tǒng)化條款覆蓋租賃合同備案、房源發(fā)布、押金管理、資金監(jiān)管、租金監(jiān)測(cè)、信息平臺(tái)責(zé)任等多個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，首次實(shí)現(xiàn)對(duì)個(gè)人房東、企業(yè)機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)中介、信息平臺(tái)的全面穿透式規(guī)制。

不僅明確租賃行為必須實(shí)名備案、平臺(tái)不得代收租金押金、廚房陽(yáng)臺(tái)等非居住空間禁止出租，還賦予了承租人獨(dú)立備案權(quán)、明令禁止暴力驅(qū)趕和克扣押金、設(shè)定地方政府租金監(jiān)測(cè)機(jī)制。條例中涉及的處罰條款也大幅升級(jí)，違者輕則警告整改，重則面臨高額罰款、停業(yè)整頓乃至吊銷執(zhí)照。

對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)而言，這不僅僅是一個(gè)合規(guī)清單的下發(fā)，而是一場(chǎng)對(duì)租賃行業(yè)原有博弈模式的深層重構(gòu)。信息差、模糊空間、灰色套利，這些曾被視為常態(tài)的隱性紅利，正在失去合法生存土壤；而責(zé)任可溯、流程可查、合同可控的強(qiáng)監(jiān)管邏輯，則正在成為新的行業(yè)底色。

租房，不再是一個(gè)簡(jiǎn)單的私下交易，而正在成為一個(gè)必須被制度管起來(lái)的社會(huì)行為。

這場(chǎng)由法律正式推動(dòng)的變化，影響的絕不僅是中介平臺(tái)和企業(yè)機(jī)構(gòu)，所有依賴模糊操作獲得租金、套利空間的個(gè)體房東，也將面對(duì)從未有過(guò)的透明化監(jiān)管壓力。

規(guī)則已經(jīng)變了，留在舊世界的人，要么主動(dòng)退出，要么接受清算。

01:押金、隔斷房和信息差：那些灰色盈利模型，正在被連根拔起

在住房租賃市場(chǎng)快速擴(kuò)張的這些年，一套成熟的非制度性盈利模式曾悄然成型。房源不備案，合同口頭化，信息不透明，押金無(wú)限期占用，再加上廚房、陽(yáng)臺(tái)、地下儲(chǔ)藏室等空間被改造為出租單位，構(gòu)建出一個(gè)以模糊為利潤(rùn)基礎(chǔ)、以監(jiān)管缺位為緩沖帶的租賃灰區(qū)。

這種模式的關(guān)鍵在于：交易發(fā)生，但法律缺席。

押金就是典型例子。在很多城市，押一付三仍是常規(guī)，租戶一次性交付三個(gè)月租金和一個(gè)月押金，中介與房東完成收款后，幾乎不存在押金監(jiān)管。租約到期后，押金是否退、退多少、何時(shí)退，往往取決于房東主觀判斷。一旦發(fā)生爭(zhēng)議，租戶維權(quán)渠道有限、成本極高。

《住房租賃條例》對(duì)此進(jìn)行了明確規(guī)制。其中明確出租人收取押金的，應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同中約定押金的數(shù)額、返還時(shí)間以及扣減押金的情形等事項(xiàng)。除住房租賃合同約定的情形以外，出租人無(wú)正當(dāng)理由不得扣減押金，并規(guī)定住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者不得代收、代付住房租金、押金。

知名產(chǎn)業(yè)時(shí)評(píng)人彭德宇表示，《住房租賃條例》對(duì)押金糾紛的約束機(jī)制，將有效限制房東先收后賴隨意克扣等行為。未來(lái)押金將成為合同要素，不是‘私下約定’。這不僅有利于保護(hù)承租人權(quán)益，也能減少中小房東的資金道德風(fēng)險(xiǎn)。

更具象的是對(duì)隔斷房甲醛房等典型問(wèn)題的直接整治。第三十九條明令禁止廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、過(guò)道、地下儲(chǔ)藏室、車庫(kù)等非居住空間單獨(dú)出租用于居住，一經(jīng)查實(shí)，最高可處10萬(wàn)元罰款，并沒(méi)收違法所得。針對(duì)出租房屋安全標(biāo)準(zhǔn)，條例還首次明確：用于出租的住房應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防、燃?xì)狻⑹覂?nèi)裝飾裝修等法律法規(guī)與強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，且租住人數(shù)上限和人均最低面積必須達(dá)標(biāo)。

《住房租賃條例》是對(duì)既有租賃操作空間的一次系統(tǒng)性封堵。企事界管理有限公司執(zhí)行董事李睿表示，過(guò)去租賃產(chǎn)品‘劣幣驅(qū)逐良幣’的結(jié)構(gòu)，正是基于部分經(jīng)營(yíng)主體用非法隔斷、人均低面積、隱性甲醛等方式壓低成本、搶占市場(chǎng)。現(xiàn)在這種模式的風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始向上反彈，條例實(shí)質(zhì)是在清掃套利路徑，為規(guī)范供給清場(chǎng)。

不僅如此，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)趙慶祥說(shuō),除了規(guī)范租賃雙方的行為，《住房租賃條例》將經(jīng)營(yíng)主體細(xì)分為個(gè)人出租人、住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者四類，實(shí)施差異化監(jiān)管，對(duì)相關(guān)經(jīng)營(yíng)主體要做什么不能做什么提出了要求:

住房租賃合同連續(xù)履行達(dá)到規(guī)定期限的，出租人按照有關(guān)規(guī)定享受相應(yīng)的政策支持，承租人按照有關(guān)規(guī)定享受相應(yīng)的基本公共服務(wù)。

住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備與其經(jīng)營(yíng)規(guī)模相適應(yīng)的自有資金、從業(yè)人員和管理能力，發(fā)布的住房地址、面積、租金等房源信息應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，不得發(fā)布虛假或者誤導(dǎo)性房源信息；住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備與其經(jīng)營(yíng)規(guī)模相適應(yīng)的自有資金、從業(yè)人員和管理能力，并將其從業(yè)人員名單向所在地縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門備案；網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)核驗(yàn)住房租賃信息發(fā)布者的真實(shí)身份信息，未履行核驗(yàn)責(zé)任的，會(huì)受到相應(yīng)處罰。

在這一系列條款推動(dòng)下，整個(gè)租賃市場(chǎng)賴以存續(xù)的灰色地帶尤其是圍繞信息差、空間套利、責(zé)任不對(duì)稱展開(kāi)的快錢生意正在被制度從底層推翻。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任吳璟說(shuō)，條例有助于營(yíng)造更加規(guī)范、公平的行業(yè)環(huán)境，推動(dòng)出租人尤其是住房租賃企業(yè)持續(xù)提升租賃產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)，并促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)供給端機(jī)構(gòu)化和長(zhǎng)期化。

這意味著，租房作為一門生意，再也無(wú)法靠模糊性盈利了。

02:備案權(quán)倒向租客：信息權(quán)的第一次權(quán)力轉(zhuǎn)移

在住房租賃這場(chǎng)看似平等的交易中，真正的權(quán)力，往往掌握在擁有信息控制權(quán)的那一方。

長(zhǎng)期以來(lái)，租房備案制度在實(shí)際執(zhí)行中作用有限，根本原因是備案依賴房東主動(dòng)配合。由于備案往往需要提供房產(chǎn)證、身份證、租賃合同等材料，很多房東出于避稅或規(guī)避監(jiān)管目的，選擇拖延、推諉、拒絕，導(dǎo)致租客無(wú)法在實(shí)際生活中享受到公積金提取、子女義務(wù)教育、社會(huì)保障等公共服務(wù)權(quán)益。

《住房租賃條例》的出現(xiàn)，打破了這種結(jié)構(gòu)性不平等。

根據(jù)第八條規(guī)定，租客可獨(dú)立備案；房東和租客通過(guò)住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂住房租賃合同的，由住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)辦理住房租賃合同備案；住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未按照規(guī)定辦理住房租賃合同備案的，將被處最高10萬(wàn)元的罰款。這一變化意味著，信息對(duì)稱的主動(dòng)權(quán)，從房東轉(zhuǎn)移到了承租人手中。

彭德宇指出，這一條款將極大改變租賃市場(chǎng)的運(yùn)轉(zhuǎn)方式。以前備案是房東的一種‘選擇權(quán)’，現(xiàn)在則成為租客的‘權(quán)利義務(wù)’，這不僅是流程變化，更是權(quán)力結(jié)構(gòu)的實(shí)質(zhì)性重構(gòu)。

未來(lái)租賃或長(zhǎng)租將是必然趨勢(shì)，很多租房可以享受子女義務(wù)公辦教育、最低生活保障、住房保障、社會(huì)救助，以及租賃過(guò)程中的權(quán)益保障，比如房東不能隨意漲租金、克扣押金，隨意闖入室內(nèi)等。這些權(quán)益的保障都以備案為前提，備案才意味著納入國(guó)家住房租賃條例的管理。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說(shuō)到?。

品牌戰(zhàn)略定位專家吳玉興則認(rèn)為：備案制度改變了租客的地位，是推動(dòng)租購(gòu)并舉向縱深發(fā)展的技術(shù)入口。很多城市開(kāi)始將備案合同納入行政服務(wù)系統(tǒng)，這種變化背后，是國(guó)家在推動(dòng)城市治理從‘以房產(chǎn)證為核心’向‘以居住事實(shí)為基礎(chǔ)’的轉(zhuǎn)型。

更重要的是，備案不僅關(guān)系到租客的權(quán)益，也將反向推動(dòng)房東現(xiàn)形。

備案信息一旦錄入平臺(tái)，意味著房東身份、房源地址、租金數(shù)額將被同步記錄，稅務(wù)系統(tǒng)據(jù)此即可核定租賃收入是否申報(bào)、租賃稅種是否繳納。盡管稅率整體不高（多數(shù)城市綜合征收率為2.5%~4%），但對(duì)于習(xí)慣隱身操作的大量個(gè)人房東而言，這將極大提升其合規(guī)成本。

以北京、上海為代表的城市稅務(wù)系統(tǒng)目前執(zhí)行較為嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，租客在發(fā)起備案時(shí)如需開(kāi)具租金發(fā)票，將觸發(fā)平臺(tái)對(duì)房東納稅義務(wù)的提示。界面新聞此前報(bào)道稱：上海12366（國(guó)家稅務(wù)總局上海市稅務(wù)局客服電話）的一位工作人員表示?，按照現(xiàn)行要求，個(gè)人出租房屋確實(shí)需要繳納個(gè)稅、房產(chǎn)稅等稅費(fèi)，應(yīng)稅收入以發(fā)票金額為準(zhǔn)。月租金在10萬(wàn)元以下的，綜合稅率為2.5%。編者按：以月租5000元為例，上海房東一年需承擔(dān)約1500元的稅費(fèi)。

過(guò)去房東能回避納稅，是因?yàn)闆](méi)有人備案；現(xiàn)在備案成為權(quán)利，房東逃稅成為高風(fēng)險(xiǎn)操作。

這種由承租人發(fā)起的信息透明化，將在未來(lái)加速推動(dòng)逃稅紅利消失，使得房東必須在合規(guī)納稅和退出市場(chǎng)之間做出抉擇。

租房市場(chǎng)的最大變化，不在于是否多裝了一個(gè)攝像頭，而在于數(shù)據(jù)開(kāi)始成為權(quán)利，信息開(kāi)始成為成本。

03:企業(yè)游戲規(guī)則重寫：從套利快錢，走向合規(guī)慢運(yùn)營(yíng)

如果說(shuō)租房不備案押金不退隔斷房拼收益是個(gè)體房東的灰色盈利方式，那么，在機(jī)構(gòu)層面，一套更復(fù)雜、更系統(tǒng)的套利模型同樣存在，并在過(guò)去十年間支撐起了龐大的長(zhǎng)租企業(yè)、中介平臺(tái)、金融撮合服務(wù)體系。

其底層邏輯高度一致：用不透明的合同結(jié)構(gòu)壓低風(fēng)險(xiǎn)成本，用資金流沉淀和信息撮合放大收益空間。

李睿指出：典型如部分長(zhǎng)租企業(yè)使用高進(jìn)低出+資金沉淀模式，通過(guò)收取數(shù)月租金和押金，再通過(guò)企業(yè)內(nèi)部賬戶循環(huán)挪用，用于擴(kuò)大房源規(guī)模或開(kāi)展其他金融投資活動(dòng)。而平臺(tái)則常以代收代付模式，在租金流轉(zhuǎn)中形成短期沉淀，從中收取服務(wù)費(fèi)、貸款撮合傭金、甚至轉(zhuǎn)化為租客金融產(chǎn)品的入口。

這種玩法的最大風(fēng)險(xiǎn)，在于一旦資金鏈斷裂或市場(chǎng)下行，企業(yè)無(wú)力按期支付房東租金或退還押金，極易造成大面積爆雷。2020年以來(lái)，部分知名長(zhǎng)租平臺(tái)頻繁暴雷的原因，幾乎都可在此模式下找到共性。李睿說(shuō)到。

對(duì)此，《住房租賃條例》進(jìn)行了正面封堵。

其中指出：對(duì)于住房租賃企業(yè)，如要求發(fā)布房源信息應(yīng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，不得發(fā)布虛假或誤導(dǎo)性房源信息；從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)的住房租賃企業(yè)應(yīng)設(shè)資金監(jiān)管賬戶；對(duì)經(jīng)營(yíng)規(guī)模達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的自然人二房東適用對(duì)住房租賃企業(yè)的規(guī)定等。對(duì)于經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，如發(fā)布房源信息前要履行相關(guān)核對(duì)信息和實(shí)地查看房源責(zé)任，收費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目要明碼標(biāo)價(jià)等。

彭德宇直言：此次《住房租賃條例》的核心作用之一，是阻斷過(guò)去依賴不規(guī)范操作獲得流量與利潤(rùn)的路徑，推動(dòng)租賃企業(yè)從交易撮合商向服務(wù)履約者轉(zhuǎn)型。沒(méi)有履約能力的機(jī)構(gòu)，將無(wú)法繼續(xù)留在市場(chǎng)中；只有具備穩(wěn)健資金、真實(shí)房源和長(zhǎng)期服務(wù)能力的企業(yè)，才能承接新一輪租賃供給。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示：《住房租賃條例》對(duì)發(fā)布虛假或者誤導(dǎo)性房源信息提出了相關(guān)嚴(yán)禁性要求，并對(duì)房源查驗(yàn)等提出了源頭管理要求，加之對(duì)于發(fā)布虛假或誤導(dǎo)性房源信息等情況有相應(yīng)處罰，這些都將大大有助于減少虛假房源的出現(xiàn)。

從只要能成交、其他風(fēng)險(xiǎn)都不算事，到交易結(jié)構(gòu)必須清晰、風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任必須閉環(huán)，這不僅是合規(guī)門檻的抬升，更是盈利模型的根本性切換。

在這個(gè)新秩序下，行業(yè)的未來(lái)將由三種能力決定：

• 誰(shuí)擁有真實(shí)房源與穩(wěn)定供給能力；

• 誰(shuí)能夠建立履約能力與服務(wù)信任；

• 誰(shuí)能適應(yīng)透明監(jiān)管與規(guī)范流程的運(yùn)營(yíng)要求；

本質(zhì)上，住房租賃行業(yè)正在從擴(kuò)張驅(qū)動(dòng)增長(zhǎng)，進(jìn)入監(jiān)管驅(qū)動(dòng)增長(zhǎng)的新時(shí)代。

但與此同時(shí)，監(jiān)管也面臨兩方面挑戰(zhàn)：一方面，住房租賃市場(chǎng)主體眾多、房源分散，監(jiān)管部門難以對(duì)所有租賃行為進(jìn)行實(shí)時(shí)、全面的監(jiān)督；另一方面，跨部門協(xié)調(diào)監(jiān)管也面臨挑戰(zhàn)，住房租賃市場(chǎng)的監(jiān)管涉及房產(chǎn)、金融、市場(chǎng)監(jiān)督管理等多個(gè)部門，部門之間的信息共享和協(xié)同執(zhí)法要求更高。張波認(rèn)為。

尾聲：租賃市場(chǎng)不再獎(jiǎng)勵(lì)鉆空子的人

《住房租賃條例》的施行，標(biāo)志著中國(guó)住房租賃市場(chǎng)正式邁入強(qiáng)監(jiān)管、全透明、制度型重構(gòu)的階段。從個(gè)體房東到大型平臺(tái)，從中介公司到長(zhǎng)租企業(yè)，過(guò)去依賴模糊邊界、結(jié)構(gòu)不對(duì)稱、責(zé)任難追溯所建立的一整套盈利邏輯，正在被系統(tǒng)性拆解。

租賃市場(chǎng)不再獎(jiǎng)勵(lì)那些敢于游走灰色地帶、善于利用制度真空賺快錢的人，而是開(kāi)始以信息真實(shí)性、合同可執(zhí)行性、資金安全性為底層標(biāo)準(zhǔn)，篩選真正具備長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)能力的參與者。

政策并未增加企業(yè)和個(gè)體的合規(guī)成本，而是終結(jié)了不合規(guī)操作長(zhǎng)期被容忍所帶來(lái)的套利空間。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶指出：2025年是‘十四五’收官之年，住房租賃市場(chǎng)正逐步從大規(guī)模籌集建設(shè)進(jìn)入存量提質(zhì)階段，這也對(duì)長(zhǎng)租企業(yè)提出了更高要求。

張波則認(rèn)為，《住房租賃條例》實(shí)施后，租賃住房供給將形成政府保障+市場(chǎng)主體雙軌制，市場(chǎng)化主體通過(guò)長(zhǎng)租社區(qū)開(kāi)發(fā)、存量資產(chǎn)盤活等方式占據(jù)主導(dǎo)地位，租賃市場(chǎng)將進(jìn)入機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)、品質(zhì)化升級(jí)、金融化助力的新階段。未來(lái)5年，能夠整合政策資源、優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、提升運(yùn)營(yíng)效率的企業(yè)將成為市場(chǎng)主導(dǎo)者。

這不僅是一場(chǎng)行業(yè)治理的升級(jí)，更是一次規(guī)則導(dǎo)向的商業(yè)模式清洗。

當(dāng)租賃這門生意不再依賴模糊信息獲利、不再通過(guò)灰色空間壓縮成本，而是回歸提供空間+兌現(xiàn)服務(wù)的本質(zhì)，真正意義上的住房租賃市場(chǎng)，才剛剛開(kāi)始。

規(guī)則重寫之后，留下來(lái)的，才是未來(lái)真正的參與者。