廣州某在建樓盤 每經記者 陳榮浩 攝

日前，有業內消息稱，廣州即將出臺住宅報建新規，嚴厲打擊“偷面積”行為。此次政策直指飄窗內凹設計、花池私改等亂象，明確規定未取得《建設工程規劃許可證》的項目需按新標準報建，已獲批項目則可沿用原方案。

8月18日，《》記者從多位業內人士處獲悉，盡管廣州尚未正式出臺限制高得房率的措施，但目前已加強對項目報建的審批力度。相關部門在收到項目報建后，嚴格按照各項規范從嚴審批。

“并非直接限制得房率，而是通過對建筑單位圖紙的從嚴審核，確保住宅設計符合各項規范。審核變嚴后，基本難以實現此前120%～130%的超高得房率。”有廣州房企人士向每經記者表示。

“近期，各地陸續開始整治‘偷面積’，好房子應在產品設計、社區服務、空間格局、綠色節能、配套服務等方面下功夫，而非僅在使用率上做文章，導致新房對存量在售和二手房市場造成沖擊。”8月19日上午，廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向每經記者分析指出。

“偷面積”操作收緊

近兩年，廣州市場出現了得房率超過100%甚至120%的房子，這也成為眾多開發商的重要賣點。

克而瑞數據顯示，廣州6月共有11個新規項目入市，推貨量占全市六成，認購量約占全市九成，新規項目整體去化率較舊規項目高出30個百分點，首開新規項目的去化率多在四成以上。

廣州提高得房率的舉措可追溯至2023年11月出臺的《廣州市建筑工程容積率計算辦法》。

該辦法實施后，陽臺面積占比從15%提升至20%，飄窗深度從60厘米擴展至80厘米，并允許設置一個滿足連續開敞率不低于40%的主景觀陽臺，不限制其進深。此后，市場逐步催生出一批得房率超100%的新規產品。

開發商通過為各臥室設計飄窗的方式增加得房率

但這場高得房率競賽愈發激烈，部分開發商衍生出更多“偷面積”的灰色操作。

例如，將承重柱、剪力墻等關鍵結構偽裝成“裝飾柱”以規避面積計算，驗收后再改造為室內空間；通過內凹式飄窗、壓縮天井尺寸等方式增加戶型數量，部分項目天井寬度從規范要求的2.4米縮至1.4米，造成消防安全隱患；甚至將建筑高度40米以上的高層建筑花池違規改為陽臺。

“過去由于賣地壓力大，加上高得房率刺激短期拿地和新房銷售，部分地方短視行為占據主導，對開發商‘偷面積’、違反規劃設計標準等現象睜一只眼閉一只眼。如今，相關部門加大了批后監管力度，開發商在此方面的操作也明顯收緊。”李宇嘉表示。

“未售先過時”

據貝殼找房，截至8月19日，廣州二手房掛牌量超過14萬套，其中樓齡在15年以內的房源僅3.28萬套，樓齡15年以上的占比超70%，這些房源的得房率普遍在70%～80%。

事實上，高得房率項目對存量新房以及二手房頗具“殺傷力”。2020～2021年高價拿地的開發商，因項目未趕上新規，在高使用率新房的沖擊下“未售先過時”。2025年7月，廣州新房網簽4787套，環比下跌29.6%，部分原因是存量新房去化受阻。

市場中也有較為直觀的案例。2024年5月，廣州市海珠區保利燕語堂悅項目（得房率超100%）開盤后，1公里外的翠城花園（得房率80%）二手房連續兩月零成交。當年7月恢復成交，均價從5.5萬元/平方米降至4.8萬元/平方米，2025年2月進一步跌至4.2萬元/平方米。

與之相反，新規新房市場表現亮眼。

以今年上半年為例，據克而瑞數據，廣州地鐵瓏曜上城、龍湖亞倫?央璟頌、綠城玉海棠等新規產品，入市兩個月內去化率均超過70%，這也從側面印證了市場對高得房率產品的青睞。

李宇嘉分析稱：“隨著廣州住宅計容報建審批尺度變嚴，可能導致開發商報規、拿地積極性降低，從而轉向觀望。”

每經記者注意到，在近期廣州入市的新盤中，已有部分項目在設計層面做出調整。以7月公示的越秀云萃為例，其加推的部分樓棟由22層變為21層，減少一層以保證使用率。此外，原設計中的天井被取消，意味著窗臺贈送空間減少。

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