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在大股東深圳地鐵再度出手“輸血”的同一天，萬科也向市場遞出了一份“非現(xiàn)金償債清單”——通過旗下萬物云收下2.57億元的應(yīng)收賬款對應(yīng)資產(chǎn)，化解自身債務(wù)壓力。

涵蓋商品房、商鋪、車位及地產(chǎn)

7月30日，萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司（02602.HK）發(fā)布公告，萬物云與萬科企業(yè)及相關(guān)方訂立一系列債務(wù)清償協(xié)議，萬科擬通過轉(zhuǎn)讓物業(yè)或車位的方式結(jié)清其欠付的部分應(yīng)付款項(xiàng)，債務(wù)清償協(xié)議的總代價(jià)約為人民幣2.57億元。

萬科企業(yè)作為萬物云的控股股東，占萬物云已發(fā)行股本總額約57.12%。

根據(jù)協(xié)議，各方約定以清償物業(yè)作價(jià)約2.57億元，抵償關(guān)聯(lián)方往來余額中到期的應(yīng)收款項(xiàng)2.53億元。因部分開發(fā)項(xiàng)目由合資公司獨(dú)立收支管理，因此收購價(jià)款差額中的149.22萬元將通過抵扣相關(guān)方應(yīng)預(yù)付的業(yè)務(wù)款項(xiàng)結(jié)清，剩余246.74萬元由集團(tuán)直接支付。

根據(jù)公告，萬科與萬物云及其附屬公司簽訂了106份資產(chǎn)抵償協(xié)議，涵蓋商品房、商鋪、車位及兩個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)，遍布北京、廣東、重慶等多個(gè)核心城市。

股東再輸血，子公司再接盤

同日晚間，萬科披露，其大股東深圳地鐵集團(tuán)再向其提供不超過8.69億元的股東借款，用于償還公開市場債務(wù)。這筆借款利率為2.34%，期限至2028年7月2日，萬科方面以不超過12.98億元的資產(chǎn)提供抵質(zhì)押擔(dān)保。

這是年內(nèi)第七筆來自深鐵的股東借款，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，深圳地鐵年內(nèi)向萬科提供的資金支持已高達(dá)226.88億元。

同日，萬物云公告稱，已與萬科集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)公司就2.57億元欠款簽署抵償協(xié)議——以北京、廣東、河北等地資產(chǎn)，以及杭州萬瑜、杭州元廣兩家公司股權(quán)清償2.53億元債務(wù)，并以此抵扣應(yīng)收賬款。剩余0.04億元為現(xiàn)金支付。

一個(gè)平臺，能承載多少壓力？

萬物云自2022年在港交所上市以來，作為萬科集團(tuán)的重要“現(xiàn)金流平臺”，維持了較為穩(wěn)健的增長節(jié)奏。

根據(jù)其2023年年報(bào)，萬物云實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入321.3億元，同比增長13.2%；歸母凈利潤19.4億元，同比增長20.1%；在管面積7.71億平方米，位居行業(yè)第一梯隊(duì)。

相比之下，萬科母公司整體財(cái)務(wù)壓力龐大。年報(bào)顯示，2023年萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入5038億元，歸母凈利潤104億元；截至年末，其有息負(fù)債仍超過2500億元。

也就是說，即便萬物云將凈利潤全部用于反哺母公司，也只是杯水車薪。

更重要的是，萬物云自身也并非無所不能。其資產(chǎn)負(fù)債表顯示，截至2023年底，公司總資產(chǎn)約465億元，總負(fù)債約170億元。作為輕資產(chǎn)公司，其杠桿空間有限，若持續(xù)通過關(guān)聯(lián)交易接盤母公司資產(chǎn)，不僅將影響其自身盈利能力，還可能拉低估值預(yù)期。

“兜底式輸血”模式能奏效嗎？

從2023年至今，萬物云已經(jīng)多次以收購、受讓或接盤方式承擔(dān)母公司相關(guān)資產(chǎn)，主要手法包括：

接手項(xiàng)目股權(quán)：如武漢新唐、上海祥大等公司部分股權(quán)；

受讓實(shí)物資產(chǎn)：如商業(yè)樓、商鋪、車位等不動產(chǎn)；

債務(wù)抵償操作：將應(yīng)收賬款以房產(chǎn)資產(chǎn)抵消；

整合子平臺：如全資收購萬驛商業(yè)管理有限公司。

對此，資本市場的看法較為謹(jǐn)慎。

有投資人指出：“這種內(nèi)部資產(chǎn)騰挪雖然短期可緩解萬科部分債務(wù)壓力，但一旦萬物云成為集團(tuán)‘債務(wù)蓄水池’，其財(cái)報(bào)質(zhì)量將受到侵蝕。原本的估值邏輯也將被打破。”

萬物云的股價(jià)表現(xiàn)，也從某種程度體現(xiàn)出了投資者的擔(dān)心。

公告次日即7月31日，萬物云的股價(jià)從近4個(gè)月的高點(diǎn)處跳空重挫，收盤跌4.26%，報(bào)22.5港元/股。看來，接盤化債的公告引發(fā)了資金外逃。

物業(yè)公司能否救重資產(chǎn)母體？

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)分化加劇，頭部房企的“自救方式”也不斷演化。從恒大“借助財(cái)富管理子公司承債”到碧桂園“資產(chǎn)打包轉(zhuǎn)讓平臺化”，萬科以萬物云“實(shí)物抵債”已成為一種獨(dú)特方式。

不過從商業(yè)模式角度來看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收入穩(wěn)定、現(xiàn)金流可控，具備一定的承壓能力，但體量終究有限，難以成為母公司結(jié)構(gòu)性逆轉(zhuǎn)的根本支點(diǎn)。

萬物云也在警惕“被動轉(zhuǎn)型”的風(fēng)險(xiǎn)。其在公告中強(qiáng)調(diào)，所接收資產(chǎn)多為現(xiàn)有在管項(xiàng)目周邊，具備協(xié)同效益，避免過度偏離主營業(yè)務(wù)。但外界仍在關(guān)注：萬物云會不會逐漸變成一個(gè)“項(xiàng)目收納中心”？

那么問題來了：萬科頻頻“以資產(chǎn)抵債”，萬物云接連“兜底”，輕資產(chǎn)平臺的底牌還有多少？