一個月前，星空君前往威海拜訪一位老板，對接一個線上業務需求。

該老板的經營范圍非常特別：當地幾家高端小區的物業外包。

至此，星空君才了解到，很多大型小區的物業其實是有一定程度的外包的。比如打著物業公司旗號的保安、驛站、商超等。

提出的需求并不太復雜，類似于美團、餓了么，但區域僅限特定小區，而接單的業務更多一些，甚至允許小區用戶填心愿單。

基于對行業的了解，星空君提出了兩個疑問，一是為什么不用成熟的線上平臺；二是如何在線上觸達客戶。

老板稱，第一個問題，美團餓了么的抽成比例太高了，他勢力范圍的小店沒那么高毛利；第二個問題，他通過保安、驛站、收水電費等線下場景向客戶發卡片。

尤其是第二個問題的答案，讓熟悉線上流量玩法的星空君措手不及。后來仔細一琢磨，也沒有特別的離譜，這不就是社區團購。

把小區的線下流量整合起來，然后進行統一的運營，是一件非常好玩的事。

經過調研，星空君發現市面上很多拼團小程序在做類似的業務，但它們有一個共同的難題：大部分無法和物業的資源打通。

對于大型小區來說，物業掌握著小區里大量的線下資源，隨著即時零售的快速發展，這些資源可以轉化為線上流量從而變現。

誰在做這方面的業務呢？

港股里有一個家公司，叫萬物云。

一、萬科萬物云

萬物云是萬科旗下一家子公司，全稱是萬物云空間科技服務股份有限公司，成立于2001年，雖然名字比較花哨，但核心是做物業的。

萬物云致力于服務城市居民的“住”的消費，承接政府與企業基于營造宜人環境的服務管理外包，以及建設基于空間效率改善的云平臺。公司業務始于1990年，歷經多年發展，已成為中國領先的全域空間服務提供商，業務覆蓋社區空間、商企空間和城市空間三大板塊。

萬物云發布公告稱，朱旭將于近期加入公司，負責旗下萬物云城板塊。因前述工作調整，朱旭將辭去此前在萬物云擔任的非執行董事和審計委員會委員職務。

1975年出生的朱旭是王石一手發掘的人才，2016年把她從深圳廣田公司挖到萬科，成為萬科董秘。

2017年寶萬之爭，朱旭力挽狂瀾，升任副總裁，年薪過千萬。

萬物云的核心業務脫胎于王石當年提出的“輕資產重運營”，降低對房地產銷售的依賴，去搞基于房地產的經營。

可惜的是，王石寶萬之爭后卷鋪蓋走人，他的理念也沒有被貫徹。

如今萬科面臨現金流危機，又想起老王那一套了，在長租房、物業等領域開始發力。

從業績來看，萬物云在2024年實現了362.2億元的營業收入，同比增長9.2%，顯示出核心業務的穩健增長。

然而，受非經常性損益及減值損失影響，2024年凈利潤為12.6億元，同比大幅下降38.3%。

萬物云的營收已連續五年保持增長態勢，顯示出公司業務的持續擴張能力和市場競爭力。

從2020年的181.45億元到2024年的362.24億元，萬物云的營收規模在五年內實現了翻倍，年均復合增長率較高，這反映了公司在物業管理及相關服務領域的強勁發展勢頭和有效的市場策略。

萬物云的營收增長主要得益于其主營循環型業務的強勁表現，該板塊收入達到307.9億元，同比增長15.5%，占總收入的比例提升至85%。

二、萬物云的業務板塊

萬物云的三大核心業務板塊在2024年均實現了收入增長，但各自的增長驅動因素和市場表現有所不同。

公司持續優化業務結構，提升各板塊的運營效率和市場競爭力。

社區空間居住消費服務是萬物云最大的收入來源，在2024年保持了強勁的增長勢頭。該板塊實現營業收入209.08億元人民幣，同比增長11.6%。這一增長主要得益于公司在住宅物業服務領域的深耕細作和市場拓展。萬物云通過“蝶城”戰略的持續推進，提升了住宅物業服務的運營效率和客戶滿意度。

截至2024年底，萬物云累計改造了250個蝶城，涉及1555個項目，占集團總在管住宅項目數量的36.5%。相比于未進行蝶城提效改造的2021年，集團住宅物業服務的毛利率提升了1.3個百分點。此外，萬物云在社區增值服務方面也進行了積極探索，例如依托蝶城生態構建的“萬物研選家”品牌，在2024年簽訂了5358單局部改造合同，較2022年增長106.6%，客戶滿意度連續三年超過95%。樸鄰（房屋經紀業務）在2024年貢獻收入8.2億元，并計劃在2025年增加112家門店，招募800名經紀人，目標收入突破10億元。

商企和城市空間綜合服務板塊在2024年也實現了穩健增長，實現營業收入122.96億元人民幣，同比增長5.4%。

該板塊的增長主要受益于萬物梁行在商業物業和企業總部等高端物業服務領域的市場領先地位。萬物梁行服務了眾多世界500強和中國500強企業，截至2024年底，服務世界500強企業74家，中國500強企業111家。公司通過提供高品質的設施管理、綜合運營等服務，贏得了客戶的認可。此外，萬物云在2024年1月并表了專注于校園和醫院領域的專業服務商丹田物業，進一步增強了在大型公共空間服務賽道的服務能力，特別是在高校、醫院等特殊場景。預計丹田物業在2024年上半年貢獻商企年化飽和合同額6-7億元，貢獻財務收入超過3億元。這些舉措有助于萬物云拓展更廣泛的商企和城市空間服務市場。

AIoT及BPaaS解決方案服務是萬物云重點發展的科技賦能板塊，在2024年實現了較快的收入增長。該板塊實現營業收入30.21億元人民幣，同比增長8.6%。這一增長反映了市場對智能化、數字化物業管理解決方案需求的提升，以及萬物云在該領域的技術積累和市場推廣成效。萬物云將AI視為重構物業管理價值鏈的核心引擎，持續投入研發和應用。

三、轉型方向還是杯水車薪？

2025年以來，短短半年多的時間，萬科向深圳地鐵集團借款六次，多達200多億元。

表面上看起來萬物云的經營規模不大，對萬科集團的整體現金流影響微乎其微。

萬物云2024年實現經營性凈現金流19.2億元人民幣。截至2024年12月31日，公司賬面持有的現金及現金等價物達到134.3億元人民幣。這一充裕的現金儲備為公司的日常運營、債務償還以及未來的戰略投資提供了有力保障。公司管理層在2024年下半年將經營策略調整為“現金流比毛利更重要”，通過積極回收關聯方應收賬款，下半年完成了超過30億元的回收，其中包括18億元現金和12億元資產抵債。這使得2024年底關聯方應收賬款降至約24億元，與2023年底基本持平。

但星空君認為，萬物云給萬科的轉型發展提供了一個模板，萬科的未來并非萬劫不復。

在“輕資產重運營”理念的推動下，萬科走出困境還是有希望的。