上周剛向大股東深鐵集團(tuán)借款30億用于償債的萬科，轉(zhuǎn)眼又到武漢拿地了。

6月10日，萬科聯(lián)合湖北長投競得武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)17C1沌口片區(qū)住宅地塊，成交價4.69億元，成交樓面價約6966元/平方米。該地塊占地面積2.69萬平方米，規(guī)劃建筑面積6.73萬平方米，最高容積率不大于2.5，建筑高度不大于80米。

據(jù)了解，該地塊在去年就曾掛牌出讓，彼時起拍樓面價比現(xiàn)時成交價低，約6402.1元/平方米，最終終止出讓，直到今年6月才以底價成交。

從地理位置上看，地塊占據(jù)武漢經(jīng)開區(qū)核心區(qū)域，具體位于三角湖路與東風(fēng)二路交匯處。地鐵3號線、6號線以及多條公交線路環(huán)伺，3公里范圍內(nèi)聚集了三角湖小學(xué)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)第一中學(xué)、協(xié)和醫(yī)院車谷院區(qū)、萬達(dá)廣場等配置。

值得注意的是，從成交結(jié)果來看，地塊競得者具體為武漢長萬置業(yè)發(fā)展有限公司，成立于今年6月7日，由湖北長投實(shí)業(yè)集團(tuán)與武漢萬尚企業(yè)管理公司分別持有50%股份。

再進(jìn)一步看，武漢萬尚企業(yè)管理公司也是新角色，于今年4月下旬成立，由萬科旗下武漢市萬科房地產(chǎn)有限公司全資持股。

連設(shè)兩所新公司，看起來萬科是下定了“決心”拿下這塊地。

追溯到15年前，萬科·金域藍(lán)灣在2010年12月11日開盤，成為萬科布局漢陽的首個項(xiàng)目，房價從8700元/平方米賣到1.2萬元/平方米。

而10年前，萬科又拿下了萬科·翡翠玖璽項(xiàng)目所在地塊，樓面地價6991元/平方米，一直是沌口地王，與今天17C1地塊地價相當(dāng)。彼時的地價，甚至超過漢陽二環(huán)地價。

資料顯示，萬科·翡翠玖璽于2016年10月首開，樓盤單價1.90萬/平方米，高峰時期均價2.00萬/平方米，別墅成交最高價破1000萬。

闊別多年，故地重游，是眾多房企多多少少都上演過的一部戲。只是，這次劇本的主角之一——萬科，就其近期頻頻借款還債的表現(xiàn)，使得拿地這一舉動踩在市場預(yù)期之外。

觀點(diǎn)新媒體翻閱資料發(fā)現(xiàn)，深鐵集團(tuán)今年累計已向萬科提供6次借款，分別為28億元、42億元、33億元、15.52億元與30億元，總額超148億元，用途均為償還公司在公開市場發(fā)行的債券本金與利息，以及經(jīng)深鐵集團(tuán)同意的指定借款利息。

一邊需要不斷地依賴大股東“輸血”來償還債務(wù)，一邊在鄭州、武漢接連拿下2宗地，背后的原因會是什么？

此前不久的5月28日，萬科聯(lián)手河南國信房地產(chǎn)、河南好多錦商貿(mào)以底價5.28億元競得鄭州中原區(qū)一宗城中村改造項(xiàng)目用地，成交樓面價3934元/平方米。

地塊位于潁河西路南、冠云路（洛達(dá)路）東，占地面積2.68萬平方米，規(guī)劃建筑面積13.42萬平方米，容積率5.0。

據(jù)相關(guān)媒體報道，萬科此次在鄭州拿地，有利因素居多。一是地段，該地塊位于鄭州老城區(qū)核心位置，周邊配套成熟，且具備建設(shè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目先天條件。

二是政策，鄭州對城中村改造項(xiàng)目提供 “土地+金融”組合支持，并可分期繳納土地款，此外還有容積率獎勵等，能有效減輕資金壓力。

三是企業(yè)自身。一方面，業(yè)內(nèi)人士曾披露，該地塊原本為萬科·山河道項(xiàng)目三期規(guī)劃用地，前兩期銷售表現(xiàn)均較好，萬科在該區(qū)域積累了一定的操盤經(jīng)驗(yàn)，且在鄭州經(jīng)營總體情況向好。

另一方面，萬科選擇了合作拿地，資金投入方面既不會讓企業(yè)“雪上加霜”，后續(xù)開發(fā)也將受益于兩位本地“隊(duì)友”河南國信房地產(chǎn)與河南好多錦商貿(mào)。

回到萬科這次在武漢拿下的經(jīng)開區(qū)地塊，不難發(fā)現(xiàn)，還是熟悉的配方。

市場需求方面，據(jù)了解，萬科是最早一批進(jìn)駐該板塊的龍頭房企，彼時憑借萬科·金域藍(lán)灣、萬科·翡翠玖璽兩個項(xiàng)目穩(wěn)住了客戶群；且湖北正全力支持武漢經(jīng)開區(qū)打造“世界車谷”，對于車谷樓市，當(dāng)前需要有與之匹配的高端住宅。

土地出資方面，與背靠湖北省國資委的湖北長投合作，也有助于紓緩萬科當(dāng)前的拿地壓力。

“光谷與車谷這樣的地方，萬科有大量粉絲，很容易去化。不久前，萬科在光谷與湖北科投聯(lián)合開發(fā)的光谷錦上項(xiàng)目，280多套房子開盤去化九成，取得很好業(yè)績。”對于萬科在光谷的銷售表現(xiàn)，深耕武漢樓市的觀點(diǎn)新媒體專欄作者楊光華如是說。

另有分析指出，身背債務(wù)壓力也要拿地，萬科似乎想走出不一樣的路，試圖通過開發(fā)新樓盤、加快銷售回款以持續(xù)獲取現(xiàn)金流、提高償債能力。

只是，機(jī)遇常與風(fēng)險并存。武漢經(jīng)開區(qū)已有多個在售優(yōu)質(zhì)樓盤，比如經(jīng)開綠城·柳岸春曉、武漢城建·雲(yún)棲湖岸、招商·武漢城建未來中心，此外還有近期即將開盤的經(jīng)開綠城·柳岸鳴翠。

萬科最后能否如愿以償憑借賣樓打贏翻身仗？仍有待后續(xù)觀察。

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