文| 源媒匯 利晉

香港四大豪門之一鄭裕彤家族，正在著手解決當下新世界發展（下稱“新世界”）面臨的巨額負債。

2月14日，媒體報道稱，新世界選擇中國銀行、星展、匯豐三家銀行，安排2025年和2026年到期的581億港元銀行貸款再融資，抵押品為價值150億美元的20多處房產。

為了這筆貸款，新世界新任行政總裁黃少媚和首席財務總監劉富強，近期在香港會見了多家銀行高管，商討公司的財務狀況。

與此同時，鄭裕彤家族也在自掏腰包，用金錢白銀向外界證明其對新世界的支持。

近日，新世界執行董事及主席鄭家純配偶葉美卿，擬購買公司間接附屬公司旗下香港北角豪宅項目皇都(State Pavilia)兩處住宅物業，總實用面積620平方呎，協議價約1486.9萬港元。

圖片來源于企業公告

這是新世界近期發生的第二筆關聯交易。稍早前的1月中旬，黃少媚斥資5488萬港元，買入公司的皇都Ａ1單位物業，總實用面積1522平方呎。

公司高管、實控人親屬購買自家房產背后，既是急需項目變現，也是直接助力新世界回籠資金。微薄的購房款，對比超過千億的有息負債只是杯水車薪。

鄭裕彤家族正在努力自救。

急需變現

2024年12月初，新世界香港北角皇都戲院住宅重建項目，確定案名為“皇都”，可售房源388套，包括一房至四房戶型。其中，三房、四房大戶型是重點推售房源，一房、二房數量占比超90%。

天眼查信息顯示，皇都項目公司為Orient Sea Investments Limited，成立于2012年，系私人股份有限公司。

2025年元旦結束后，皇都對外開放樣板間預約看房，1月7日首批房源入市銷售，為12套三至四房戶型。5天后，首批推售房源招標結果出爐，成交3套，成交金額約1.36億港元。

這成為了2025年新世界首個成交額破億的豪宅項目。

期間，新世界新任總裁黃少媚，斥資5488萬港元買入皇都一套四房戶型。

隨后在2月初，皇都又推售88套和55套一至二房單位。市場消息稱，2月推售房源獲得超過3000份投標，認購率接近20倍。

初步統計，目前皇都推售房源合計158套。折算一下，一套中簽率僅為4.77%。

有意思的是，在激烈認購中，鄭家純配偶葉美卿卻“成功”搶下兩套房源。

火熱認購背后，可能是一把“虛火”。

對比新世界前后兩則關聯交易公告，1月15日投標預售單位數量為21個住宅單位和49個停車位，近一個月時間僅賣掉5套物業和4個停車位。

圖片來自于企業公告

源媒匯統計香港發展項目網站披露數據發現，截至2月11日，皇都項目共成交房源16套，成交金額約5.65億港元。按此計算，黃少媚、葉美卿貢獻占比為12.4%。

以推售158套房源計算，預售去化率為16.5%，成交去化率為10.1%。

這份成交數據，新世界動用了“辣招”，比如小戶型推售的房源折合實際呎價不到1.7萬港元，總折價優惠幅度達22%。其中，限期內支付購房款，最高可以回贈總價10%的現金。

2024年，香港樓市在“全面撤辣”后迎來一波成交高峰，便逐漸降溫。降價，是開發商去庫存的重要手段。

香港中原地產分析指出，香港房價短短3年時間累計下跌25%，很多樓盤價格已經出現七折、八折。預計2025年，開發商仍以去庫存為主，過去房價跌幅較大的樓盤，仍有繼續下跌的可能。

2024年年底，香港新盤尾貨量為18873套，同比減少了0.6%。但長實、恒基、新世界、新鴻基、信和五大發展商，尾貨量同比上漲7.2%至10162套，占比較2023年底上升近4個百分點至53.8%，其中一房二房樓盤尤為嚴重。

新世界尾貨量是新增最大的一個，翻了近1.5倍至1340套，占比從2023年底的2.8%上升至7.1%。庫存壓力主要來源于兩房，占比為63.1%。

而皇都兩房戶型數量占比接近60%，無疑進一步給新世界帶來庫存壓力。

葉美卿下場“掃貨”自家物業，顯然是一舉兩得——援助變現、表明信心。

危機四起

相比其余四大開發商，新世界更著急加快旗下樓盤項目去化，以獲取流動資金。

2024年6月底，新世界有息負債總額為1516.5億港元，超過80%為銀行貸款，短債為416億港元，可動用現金約463億港元，債務凈額與權益比率為55%。

在黃少媚、葉美卿買入自家房產前，自2024年8月開始，新世界已經陸續拋售了6項資產，回籠金額約121.4億港元。

鄭裕彤家族這次遇到的問題，或許十分棘手。

過去一段時間，新世界不斷爆出傳聞，包括向借貸銀行機構尋求違約貸款豁免責任、計劃開展公司整體債務重組事項等。

盡管新世界否認了上述傳聞，且高管、實控人親屬紛紛用真金白銀購買自家房產，以向外界表明信心，但外界依然沒有看到公司破解債務困境的方法。

1月23日，新世界同時發布了兩則公告，一方面，公示了出售香港尖沙咀河內道的K11 Art Mall最新進展，稱與潛在買家尚未簽訂協議；另一方面，自2024年7月起，公司已成功完成177.61億港元現有銀行貸款再融資。

加上本次籌備的581億港元銀行貸款再融資，合計規模達到了758.61億港元。

面對新世界的債務困境，投資機構紛紛采取了謹慎的態度。

其中，建銀國際研報指出，新世界已經在避免信貸緊縮，但財務困難還遠沒有結束，2025財年仍面臨著更緊張的凈資產價值、更高的凈負債率。

綜合多家媒體報道，摩根大通、瑞銀、花旗等私人銀行，已經停止接受新世界發展股票、債券作為抵押品進行融資和貸款。

周大福企業向新世界一輪“輸血”之后，能提供的資金逐漸有限。因為新世界兄弟公司周大福、周大福創建同樣不容樂觀。

受國際金價飆升影響，周大福迎來了閉店潮。2024年12月末，周大福零售額下跌14.2%，其中珠寶鑲嵌、黃金首飾在內地、港澳市場同店銷售出現不同程度下跌，最大跌幅達36.2%。

圖片來源周大福公告

期末，周大福零售門店數量為7065家，相比2024年3月末減少了500家。

過去幾年，周大福創建大規模拋售200億-300億港元資產，完成了業務重組。但從最近一期財報數據來看，經營平穩只是暫時的。

2024年6月末，周大福創建收入略微下滑至264.2億港元，歸母凈利潤上漲44%至20.8億港元。賺錢，主要是因為：減少了減值撥備、匯率收益虧轉盈以及出售項目獲利。

周大福創建流動性壓力正在上漲。凈資產、現金同比減少超過20%，債務規模翻了3.3倍至151億港元，凈負債比率飆升至35%。公司目前在考慮向越秀集團作價約20億美元，出售一批內地收費公路項目，以籌集一筆資金。

圖片來源周大福創建財報

新世界的債務困境，只不過是鄭裕彤家族遭遇危機的一個縮影。

并且，危機不只是經營、債務層面的，還有家族接班人的問題。

原本鄭裕彤看好的第三代接班人鄭志剛，最終和其父親鄭家純剛接班時那樣，把新世界帶向了激進擴張之路，進而引發債務危機。

如今，鄭志剛已經“引咎辭職”、轉頭開始入局短劇行業，鄭家純被迫重新出山。

但鄭氏家族的危機，已經不是公司高管、親屬購買自家物業就能解決的，并且當下仍未看到明朗的前景。