圖片來(lái)源：圖蟲創(chuàng)意

“賣房賣得心累，價(jià)格不好，剛好有人喜歡我的房子，租金我也比較滿意，還是租出去，不賣了”，掛牌短短兩個(gè)多月，成都的王宜就被放了幾次“鴿子”。

“感覺(jué)新房的價(jià)格也一直在掉”，考慮到房?jī)r(jià)走勢(shì)，原本打算置換的王宜在二手房掛牌期間，看房的動(dòng)力明顯不足，“我也在琢磨入手的時(shí)機(jī)”。

普通住宅流通變慢，但成都豪宅市場(chǎng)卻走出了獨(dú)立行情。 近日，成都豪宅樓盤金融城錦宸府（下稱“錦宸府”）的項(xiàng)目公司發(fā)布公告，由于未按時(shí)履約、客戶自愿放棄（或視為放棄）而退出2套房源，公司計(jì)劃對(duì)退出房源進(jìn)行重新銷售，接受購(gòu)房人報(bào)名登記。

這兩套住宅均是建筑面積278.06平方米、總價(jià)千萬(wàn)級(jí)別的豪宅，一套1387.07萬(wàn)元，一套1403.75萬(wàn)元。

價(jià)格門檻雖高，但購(gòu)房者的熱情并沒(méi)有被澆滅。結(jié)果顯示，一共2608組客戶通過(guò)報(bào)名復(fù)核，中簽率僅為0.08%，包括2137組A類客戶、258組B類客戶以及213組C類客戶。

根據(jù)公告，2套退出房源將和項(xiàng)目車位同期銷售，而項(xiàng)目公司將根據(jù)報(bào)名人是否購(gòu)買車位及擬購(gòu)車位數(shù)量確定選房順序，即 A類客戶先于B類客戶，B類客戶先于C類客戶。其中，A類客戶指的是報(bào)名選購(gòu)住宅及兩個(gè)車位的人，B類客戶購(gòu)買住宅及一個(gè)車位，C類客戶僅購(gòu)買住宅。

車位“權(quán)重”的引入，讓買房“游戲”的難度進(jìn)一步增加，想要順利中簽，購(gòu)房者需要運(yùn)氣和“鈔能力”的同時(shí)加持。即便難度不小，在豪宅面前，成都人依舊毫不怯步。

成都人更愛(ài)豪宅了

成都人更愛(ài)豪宅了，錦宸府已經(jīng)不是第一次攪動(dòng)成都樓市。

今年3月，錦宸府迎來(lái)首次開盤，一共推出80套房源，總價(jià)介于853.87萬(wàn)元至1403.75萬(wàn)元，吸引了1565組報(bào)名，中簽率為5.11%；5月，錦宸府第二次開盤再推85套，總價(jià)1000萬(wàn)元至1300萬(wàn)元，仍然吸引了1429組報(bào)名，中簽率約5.95%。

這個(gè)千萬(wàn)級(jí)豪宅樓盤屢開屢爆的原因，主要是地段和房?jī)r(jià)剪刀差帶來(lái)了吸引力。了解到，錦宸府位于正在開發(fā)的金融城三期河?xùn)|片區(qū)，毗鄰成都最為繁華、亦是知名豪宅板塊的金融城一、二期，整個(gè)金融城新房稀缺，而錦宸府是金融城三期內(nèi)距離一、二期最近的住宅小區(qū)。

了解到，為了提高中簽概率，在此前的開盤環(huán)節(jié)，曾有部分購(gòu)房者使用多個(gè)親友身份證同時(shí)報(bào)名登記，以期項(xiàng)目公司在搖號(hào)確定選房順序時(shí)，能夠有更大的機(jī)會(huì)獲得一個(gè)靠前的號(hào)碼，個(gè)別購(gòu)房者甚至登記了六個(gè)號(hào)碼，但在購(gòu)房者遠(yuǎn)超房源數(shù)量的背景下，結(jié)果仍是“陪跑”。

錦宸府還在土拍階段時(shí)，就已獲得極大關(guān)注。由于該地塊是金融城三期第一塊供應(yīng)的住宅用地，清水住宅銷售限制價(jià)格達(dá)到成都之最，為房企帶來(lái)利潤(rùn)空間。去年6月競(jìng)拍時(shí)，該地塊受到房企的瘋狂競(jìng)逐，后因價(jià)格觸頂熔斷進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，最終仍有71家企業(yè)參與搖號(hào)，創(chuàng)下成都單塊土地最多開發(fā)商參與搖號(hào)的紀(jì)錄。

錦宸府的定價(jià)區(qū)間主要介于3.5萬(wàn)至5.1萬(wàn)元/平方米，而貝殼找房顯示，距離錦宸府較近的大戶型住宅小區(qū)復(fù)地金融島掛牌價(jià)普遍介于5萬(wàn)至7.5萬(wàn)元/平方米，銀泰中心為6萬(wàn)至8萬(wàn)元/平方米，而招商大魔方璽悅軒大多為5萬(wàn)至6萬(wàn)元/平方米。

值得一提的是，本次2套退出房源的報(bào)名人數(shù)，比3月份首次開盤時(shí)多出1043組，也比5月份二次開盤時(shí)多出1179組。克而瑞四川區(qū)域分析認(rèn)為，高端置業(yè)需求活躍度在利率政策調(diào)整后有顯著提升。

5月31日，中國(guó)人民銀行四川省分行宣布對(duì)四川省商業(yè)性個(gè)人住房貸款政策進(jìn)行調(diào)整，其中，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付降至15%，二套降至25%。同時(shí)，新政取消了房貸利率下限。根據(jù)安居客成都的數(shù)據(jù)，目前，成都首套房房貸利率已下行至3.25%，而二套房為3.55%。

全國(guó)買家都來(lái)了

不過(guò)，成都豪宅市場(chǎng)的涌動(dòng)不是房貸新政單一作用的結(jié)果。根據(jù)克而瑞四川區(qū)域的數(shù)據(jù)，2023年，成都1000萬(wàn)元以上的豪宅（商品住宅）成交864套，同比增長(zhǎng)130%，成交套數(shù)及同比增幅均創(chuàng)歷史新高，成交均價(jià)也達(dá)到歷史最高位。

截至今年7月21日，成都中高端住宅累計(jì)成交3106套，在典型城市中排名第三，僅次于上海和深圳；高端住宅成交1816套，僅次于上海。由于各城市房?jī)r(jià)水平存在差異，不同城市高端住宅價(jià)格選取不同的標(biāo)準(zhǔn)，在成都，單價(jià)3.3萬(wàn)元/平方米以上住宅為中高端，而單價(jià)3.5萬(wàn)元/平方米以上為高端。

這與整體的住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的分化走勢(shì)。成都購(gòu)房通監(jiān)測(cè)成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的數(shù)據(jù)顯示，今年前七月，成都一、二手房成交量發(fā)生明顯回調(diào)，其中，一手房成交同比下降38.54%至5.72萬(wàn)套，二手房下降7.94%至12.41萬(wàn)套。

二手房業(yè)主王宜告訴，出于置換需求，她在4月初將名下一套二手房掛牌，“買入價(jià)加裝修成本一共190萬(wàn)元左右，打算190萬(wàn)元賣掉”。盡管已經(jīng)成本價(jià)賣房，但依然在市場(chǎng)上備受冷落，“買家約了時(shí)間看房，后面又不來(lái)了，總被放‘鴿子’，好幾次、好幾個(gè)人都這樣”。

克而瑞四川區(qū)域分析認(rèn)為，豪宅之所以走出獨(dú)立行情，除了扎實(shí)的地段、產(chǎn)品、品牌三大基礎(chǔ)要素之外，還有其獨(dú)特亮點(diǎn)，比如此次受到追捧的錦宸府存在極具吸引力的價(jià)格剪刀差。

而從投資邏輯來(lái)看，資產(chǎn)需要不斷地滾動(dòng)煥新，才能使保值最大化。在目前資產(chǎn)荒的大背景下，核心城市核心地段的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，依舊是為數(shù)不多的可投資和抗風(fēng)險(xiǎn)選擇，這也推動(dòng)了豪宅成交的走俏。

實(shí)際上，由于成都GDP和常住人口在全省乃至西部區(qū)域都具有強(qiáng)勢(shì)地位，樓市的剛性和改善型居住需求長(zhǎng)期存在，多年來(lái)，一、二手房成交量在全國(guó)范圍內(nèi)始終排名靠前。克而瑞四川區(qū)域指出，成都在全國(guó)高端投資市場(chǎng)中建倉(cāng)成本較低，“是非常優(yōu)質(zhì)的投資對(duì)象”。

成都吸引了全國(guó)的購(gòu)房者前來(lái)“建倉(cāng)”。根據(jù)克而瑞四川區(qū)域的統(tǒng)計(jì)，此次錦宸府2套退出房源重新銷售中，通過(guò)報(bào)名復(fù)核的2068組客戶，21%來(lái)自于四川省外，其中，西北及西南地區(qū)占比5%、華中5%、華東5%，而華南、華北和東北地區(qū)共占6%。

7月，成都開盤的三個(gè)豪宅項(xiàng)目繼續(xù)領(lǐng)先市場(chǎng)。其中，位于天府新區(qū)的招商翎云閣推出92套房源，開盤當(dāng)日去化率為80%；同在天府新區(qū)的麓湖生態(tài)城推出196套，去化率為100%；位于高新區(qū)的交子金融廣場(chǎng)推出270套，去化率為81%。

未來(lái)，成都市場(chǎng)將有更多豪宅項(xiàng)目入市，而外界也更加期待豪宅為市場(chǎng)注入一針強(qiáng)心劑。

（文中受訪者王宜為化名）