圖源：圖蟲創(chuàng)意

又一家知名房企選擇了退地。

1月13日，中國金茂公布，公司在浙江湖州的4幅涉宅地塊，被湖州市人民政府的派出機(jī)構(gòu)湖州南太湖管委會收儲。中國金茂可獲得7.81億元的現(xiàn)金補(bǔ)償，同時(shí)可能產(chǎn)生83萬元的估計(jì)除稅前虧損凈額。

2021年12月，中國金茂間接全資附屬公司湖州東茂置業(yè)有限公司競得上述地塊，地塊原計(jì)劃開發(fā)為住宅物業(yè)、零售商業(yè)以及批發(fā)市場。不過，拿地三年多，中國金茂未對地塊進(jìn)行開發(fā)，原因是考慮到“物業(yè)市場實(shí)況、住宅物業(yè)及零售商業(yè)的供求情況、估計(jì)開發(fā)成本及優(yōu)化（中國金茂）集團(tuán)資源使用”等因素。

“作為地方政府城市管理及優(yōu)化土地使用效率工作的一部分，該等地塊將根據(jù)土地收儲協(xié)議進(jìn)行收儲”，中國金茂在公告中披露。

近半年，多家房企的土地被政府收儲，包括中國金茂、越秀地產(chǎn)、萬科、華潤置地、鹿城城發(fā)集團(tuán)等。其中，越秀地產(chǎn)旗下位于廣州的三宗宅地被回收，得到的補(bǔ)償金額高達(dá)135.32億元，是截至目前收儲規(guī)模最高的一家房企。

房企退地“換倉”

了解到，越秀地產(chǎn)三宗宅地均位于廣州，分別是白云區(qū)的廣龍地塊、番禺區(qū)的暨南大學(xué)北側(cè)地塊二土地、海珠區(qū)的大干圍地塊，公告披露的收儲原因均為非越秀地產(chǎn)方面原因。

其中，廣龍地塊是因?yàn)檎俺鲇诠怖妗睂Φ貕K進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，“由住宅用地變更為公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地”，另外兩宗地塊則是“作為地方政府城市管理及優(yōu)化土地使用效率工作的一部分”進(jìn)行收儲。

盡管收儲規(guī)模最高，但補(bǔ)償金額卻不完全真金白銀地回到越秀地產(chǎn)手上。其中，120.03億元通過應(yīng)付票據(jù)的形式支付，且相關(guān)資金的用途依然是買地，而以現(xiàn)金形式補(bǔ)償?shù)慕痤~僅有15.29億元。

以應(yīng)付票據(jù)形式支付的地塊為廣龍地塊、暨南大學(xué)北側(cè)地塊二土地。根據(jù)公告，越秀地產(chǎn)可通過廣龍地塊獲得價(jià)值70億元的應(yīng)付票據(jù)，所得款項(xiàng)的擬定用途為“日后收購位于廣州的地塊”，暨南大學(xué)北側(cè)地塊二土地的50.03億元應(yīng)付票據(jù)則用于收購番禺區(qū)的地塊。

去年12月中旬，萬科以總價(jià)28.80億元買入廣州番禺的三宗宅地，引發(fā)市場較大關(guān)注。這三宗宅地原為萬科所有，位于廣州南站萬科中心項(xiàng)目內(nèi)。

知情人士透露，該項(xiàng)目由萬科廣佛公司在2011年與片區(qū)石壁一村、石壁四村合作開發(fā)，由15個(gè)地塊組成，總計(jì)容建面約126萬平方米，占據(jù)南站核心區(qū)約1/4面積，后續(xù)因軌道交通建設(shè)等客觀原因，導(dǎo)致部分留用地塊不具備開發(fā)條件，因此，通過收儲再出讓的方式對土地用途進(jìn)行優(yōu)化，由商辦用地變更為住宅用地。

除了中國金茂、越秀地產(chǎn)、萬科，近半年，還有華潤置地和鹿城城發(fā)集團(tuán)的土地被收儲。

贏商網(wǎng)報(bào)道，福州市鼓樓區(qū)洪山鎮(zhèn)政府在去年7月回應(yīng)咨詢時(shí)稱，針對華潤斗池路項(xiàng)目未開發(fā)部分，華潤置地（福州）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司沒有建設(shè)計(jì)劃，并對相關(guān)地塊提出了退地申請，“（福州）市相關(guān)職能部門正與華潤公司對接開展后續(xù)工作”。

溫州市自然資源和規(guī)劃局鹿城分局則在去年9月發(fā)布了收回公告，鹿城城發(fā)集團(tuán)全資子公司溫州鹿興置業(yè)有限公司申請收回溫州市鹿城區(qū)一宗宅地，該地塊在2023年6月以5.75億元的底價(jià)競得。

收回依據(jù)是“《浙江省土地節(jié)約集約利用辦法》（省政府 343 號令）第二十一條至二十四條”。了解到，該辦法發(fā)布于2016年，相關(guān)條款顯示，收回原因?yàn)椤耙蚬怖嫘枰薄?/p>

專項(xiàng)債優(yōu)先收回商、住地

不過，與鹿城城發(fā)集團(tuán)地塊的收儲邏輯不同，近半年的房企退地更多源于新一輪的閑置存量住宅用地處置政策。

在去年5月17日舉行的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會，自然資源部副部長劉國洪透露，準(zhǔn)備出臺妥善處置閑置土地、盤活存量土地的政策措施，支持地方政府從實(shí)際出發(fā)，酌情以收回、收購等方式妥善處置已經(jīng)出讓的閑置存量住宅用地，幫助企業(yè)解困。同時(shí)，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，防范化解風(fēng)險(xiǎn)，助力房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

在此背景下，《自然資源部關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購存量閑置土地的通知》（下稱《通知》）于去年11月7日正式印發(fā)。

根據(jù)《通知》，運(yùn)用專項(xiàng)債券資金收回收購存量閑置土地，是減少市場存量土地規(guī)模、改善土地供求關(guān)系、增強(qiáng)地方政府和企業(yè)資金流動性、促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措。同時(shí)，專項(xiàng)債券資金優(yōu)先收回收購企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應(yīng)未動工的住宅用地和商服用地。

本次中國金茂被收儲的4幅湖州宅地，正是受益于專項(xiàng)債券資金。公告顯示，湖州南太湖管委會將根據(jù)《通知》申報(bào)專項(xiàng)債資金處置閑置土地工作，將4幅地塊納入處置存量閑置土地清單。

知情人士透露，萬科亦是在相關(guān)政策契機(jī)之下，對廣州番禺的三宗宅地實(shí)現(xiàn)低效存量用地的盤活，“此次政府通過貨幣及指標(biāo)返還的方式收儲零散留用地，既獲得連片優(yōu)質(zhì)土地，充分發(fā)揮土地儲備手段對片區(qū)發(fā)展的推動作用，增加南站片區(qū)多元化用地空間、提升公服配套，又為當(dāng)?shù)卮寮w經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供資金保障，同時(shí)解決了南站萬科中心等因軌道交通建設(shè)導(dǎo)致留用地不具備開發(fā)條件的問題”。

華泰證券研究所在今年1月6日發(fā)布的報(bào)告中指出，根據(jù)該機(jī)構(gòu)測算，截至2024年第一季度，我國存量閑置的未開工土地計(jì)容建筑面積或達(dá)到12.6億平方米，若根據(jù)該團(tuán)隊(duì)對2025年全國新開工面積的測算（6.03億平方米）為基數(shù)進(jìn)行計(jì)算，可供新開工的周期約為2.09年。

不過，華泰證券研究所續(xù)指，“考慮到部分‘閑置土地’的地段和資質(zhì)不佳，實(shí)質(zhì)開發(fā)價(jià)值較低，因此，簡單按新開工面積去計(jì)算去化周期參考意義有限，加之部分土地可能面臨開工后又停工，各地的實(shí)際閑置土地庫存壓力可能更大”。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉曾表示，房地產(chǎn)市場反彈不明顯的重要原因是源頭上的閑置低效未開發(fā)土地較多，開發(fā)商為緩解資金鏈、保交房，不得不低價(jià)割肉出售資產(chǎn)和股權(quán)，金融機(jī)構(gòu)為了保障債權(quán)也要拍賣土地房產(chǎn)，導(dǎo)致土地價(jià)格持續(xù)低迷。

李宇嘉認(rèn)為，通過發(fā)行專項(xiàng)債，地方政府擁有定向托底地市的資金，對緩解房地產(chǎn)源頭上的供求關(guān)系、促進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)有重要意義。