12月7日，記者參加北京大學國家發展研究院舉辦“中國經濟年度回溯與展望”主題報告會，中國人民大學國家發展與戰略院高級研究員、城市更新研究中心主任秦虹在報告會上提出了她所認為的房地產市場關鍵詞。2024年關鍵詞是——“深度調整、積極救市”；2025年關鍵詞是——“降幅收窄、結構性企穩”。

秦虹在會上以《近期房地產市場政策述評與市場止跌企穩的挑戰》為題作了報告。她說，中央要求房地產市場“止跌回穩”，今年9月24日以來，各部委同時出臺政策，力度較大。其中，全面降低購房成本，比如降低貸款利率和首付、出臺系列減稅政策等，是刺激觀望者入市最有效的途徑之一。

秦虹認為，相比收儲商品房，本輪出臺的“專項債收購存量土地”的政策意義重大。此舉突破了2019年以來專項債不準用于房地產的規定，具有四重意義和作用：一是直接減少了在途的供應，有利于進一步穩定預期；二是房企短期就能夠回籠資金，立竿見影緩解房企流動性之急；三是通過回收和置轉優質土地，開發企業增加了市場貨值；四是增加了收儲資金，有利于地方資金周轉和重新優化土地配置。

但如何做到“應收盡收”，需要解決好幾個問題：一是地方政府對存量土地盤活和退換積極性不夠，不愿新增債務；二是多數地方政府不愿意接受跨區跨市換地，且收購民企土地存在風險；三是關于原地塊的回收價格，企業和政府如何達成一致；四是土地類型的調規限制多，需要地方政府擔責；四是部分退換地、調規項目涉及重新分割紅線、分宗退地，且需要征求已售部分產權人的意見，對于重新劃分紅線和分宗地塊有難度等。

秦虹說，在本輪系列政策中，“城中村改造支持范圍由最初35個超大特大城市擴大到300個地級及以上城市，城市危舊房納入其中”一條是真正的增量政策。其中提到，將城中村改造納入地方政府專項債券支持范圍，鼓勵商業銀行按照市場化、法治化原則提供城中村改造貸款等。去年，城中村改造主要有三種方式：整治提升、拆除重建、拆整結合，今年則明確提出“積極推進城中村貨幣安置”。

此項政策的創新點體現在凈地出讓、房票補償和專項債支持三個方面。

秦虹認為，當前房地產市場仍面臨巨大挑戰，比如，二手房“以價換量”對新房市場形成壓力，去庫存周期達到了歷史高點，房企債務壓力仍然很大。

本輪房地產調控政策出臺后，市場出現了一些積極變化。根據有關統計數據，10月，核心城市房價初現“止跌”跡象，居民對未來房價預期出現明顯改善，單月多數房企銷售額環比大幅增長。從成交量來看，新房銷售出現“階段性回穩”，高能級城市反彈力度更大。11月，30個重點城市新房成交面積環比增長12.4%，同比增長21%；二手房價中，深圳、成都、烏魯木齊、東營四城環比轉漲，打破了百城連續7個月全跌的局面，重點房企銷售邊際有所轉弱。“預計12月1日開始實施的降低契稅政策將持續對大城市樓市產生積極影響。”秦虹表示。

“對于未來的房地產市場，有兩點是可以確定的，一是降幅收窄，二是部分城市核心地段將止跌企穩。”秦虹說。

責編:陳玉堯 | 審校:張翼鵬 | 審核:李震 | 監審:萬軍偉