每經(jīng)記者 劉頌輝 每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤

10月31日，由觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)主辦、聯(lián)合主辦的2024觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)在上海舉行，會(huì)議期間，深業(yè)商業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱深業(yè)商管）董事長(zhǎng)鐘革惠在現(xiàn)場(chǎng)接受了記者采訪。

鐘革惠表示，商業(yè)地產(chǎn)有些項(xiàng)目的特質(zhì)不能復(fù)制，企業(yè)必須絞盡腦汁，充分挖掘自身優(yōu)勢(shì)，并將優(yōu)勢(shì)與目標(biāo)客群相結(jié)合。她坦言，受到當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)影響，自己也面臨壓力。但是，當(dāng)全行業(yè)都在談“消費(fèi)降級(jí)”時(shí)，公司在深圳的商業(yè)項(xiàng)目客流量都在上漲。通過加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)和招商兩端，旗下項(xiàng)目新店開業(yè)量也呈現(xiàn)漲勢(shì)。

深業(yè)商業(yè)管理有限公司董事長(zhǎng)鐘革惠 企業(yè)供圖

抓住“港人北上”市場(chǎng)紅利

深業(yè)商管是一家總部位于深圳的商管企業(yè)，控股股東是深圳市國(guó)資委直管的深業(yè)集團(tuán)，旗下標(biāo)桿項(xiàng)目包括福田深業(yè)上城、羅湖深業(yè)東嶺等，并運(yùn)營(yíng)著深圳文華東方酒店、無(wú)印良品酒店、蘇州萬(wàn)豪酒店及部分寫字樓。

據(jù)鐘革惠介紹，今年以來(lái)，公司代表項(xiàng)目深業(yè)上城的整體業(yè)績(jī)租金上漲了13%，客流量達(dá)到約3000萬(wàn)人次。作為一個(gè)正向增長(zhǎng)的商業(yè)項(xiàng)目，深業(yè)上城去年的銷售額規(guī)模約50億元。

深業(yè)商管主要堅(jiān)持深耕城市核心區(qū)域，聚焦大灣區(qū)項(xiàng)目。今年以來(lái)，憑借集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)方面的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，深業(yè)商管推出了“首店經(jīng)濟(jì)”戰(zhàn)略，積極承接“港人北上”消費(fèi)浪潮，公司業(yè)績(jī)?cè)隽看罅縼?lái)自香港的消費(fèi)客群。

“去年起，我們就提前做了相應(yīng)準(zhǔn)備，所以吃到了港人北上消費(fèi)的市場(chǎng)紅利?！辩姼锘菡f(shuō)，隨著今年以來(lái)香港與內(nèi)地融合發(fā)展，深港兩地“雙向奔赴”成為趨勢(shì)，公司團(tuán)隊(duì)抓緊制定多項(xiàng)措施，帶來(lái)了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)效益。

首先是走出差異化路線，“首店經(jīng)濟(jì)”戰(zhàn)略的招商過程中，根據(jù)客戶需求進(jìn)行深入研究，擇機(jī)抓住3C（指計(jì)算機(jī)、通信和消費(fèi)電子三類電子產(chǎn)品的統(tǒng)稱?）消費(fèi)賽道，比如無(wú)人機(jī)等品牌門店，帶動(dòng)項(xiàng)目銷售額上漲25%。

其次，關(guān)注香港消費(fèi)客群的付款方式，巧妙地向餐飲門店推出雙語(yǔ)菜單。研究香港客群的消費(fèi)喜好，指定特殊的購(gòu)物優(yōu)惠，多管齊下，主動(dòng)擁抱消費(fèi)市場(chǎng)的變化。

業(yè)態(tài)管理需要保持克制

鐘革惠認(rèn)為，越優(yōu)秀的商業(yè)項(xiàng)目，越需要在業(yè)態(tài)管理中保持克制。雖然在零售商業(yè)中，餐飲業(yè)態(tài)最容易拓展，比如深業(yè)上城，每到周末，餐飲品牌都在排隊(duì)消費(fèi)，但商管團(tuán)隊(duì)在引入餐飲品牌時(shí)是克制的。目前，餐飲品牌在項(xiàng)目中占比不超過30%。

同時(shí)，深業(yè)上城項(xiàng)目入駐了多家新能源汽車品牌，即便客單價(jià)高，獲得收益率接近50%，但團(tuán)隊(duì)將此類品牌的比例控制在7%左右。

“對(duì)于一些品牌卻是扶持策略，比如書店?！痹阽姼锘菘磥?lái)，在城市核心地段一處商業(yè)綜合體開設(shè)書店，體現(xiàn)的是項(xiàng)目獨(dú)有的特質(zhì)，“我們需要反哺它?！?/p>

面對(duì)市場(chǎng)變局，深業(yè)商管還對(duì)旗下項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)整，增加零售商業(yè)的品牌比例，滿足消費(fèi)者對(duì)消費(fèi)場(chǎng)景的全方位需求。

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)，鐘革惠表示，首先是擁抱變化，其次是不忘初心，“商業(yè)運(yùn)營(yíng)最終的目標(biāo)是抓住人的心理需求，運(yùn)營(yíng)的活動(dòng)能直擊消費(fèi)者內(nèi)心，我覺得就算是做到位了?！?/p>

在線上消費(fèi)市場(chǎng)的沖擊下，零售商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)該發(fā)揮自身社交屬性，突出現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)感。

“為什么餐飲業(yè)態(tài)能在項(xiàng)目中做到人流量高，無(wú)非是讓消費(fèi)者聚在一起吃飯，使其感受到家的溫暖。因此，商管企業(yè)就該把溫暖感、體驗(yàn)感、社交屬性在整個(gè)場(chǎng)景里營(yíng)造起來(lái)?！?/p>

鐘革惠最后談到，商業(yè)地產(chǎn)的核心是變化，企業(yè)最關(guān)鍵是創(chuàng)新，只有不斷創(chuàng)新?lián)肀ё兓?，才能夠在存量時(shí)代穿越周期，有能力存活下來(lái)，并且活得越來(lái)越好。

封面圖片企業(yè)供圖