文 | 酒管財經(jīng)

都說春江水暖鴨先知，一個行業(yè)當下最真實的勢態(tài)，總能從資本的態(tài)度中窺視一二。

就在煤老板們紛紛抄底高端酒店的同時，“珠寶大王”周大福卻把手伸向了長租公寓。

近日，有消息稱由華住集團與光大安石聯(lián)合成立的投資平臺——安住此間獲得市值600多億的周大福企業(yè)的重要投資，但投資數(shù)額并未透露。

據(jù)悉，周大福企業(yè)此次作為新股東加入，將繼續(xù)支持安住此間的發(fā)展，積極拓展國內(nèi)中端酒店、長租公寓的投資機會。

值得注意的是，周大福以往投資及管理的多是奢華酒店，此次投資安住此間，周大福不僅進一步擴大了在酒店和長租公寓市場的業(yè)務版圖，更實現(xiàn)在不同市場細分領域的多元化投資和資產(chǎn)配置。

最近兩年，關于長租公寓的資本動作頻繁，長租領域收購新聞仍舊不斷，多家資本紛紛下場繼續(xù)加碼長租公寓。

只不過，隨著多方玩家涌入長租賽道，勢必會導致行業(yè)的蛋糕越分越小，這條路可能并沒有想象中的那么好走。

01 低調(diào)的安住此間，迎來新資方

或許，很多人對安住此間并不熟悉。

安住此間，是華住集團與光大安石于2019年5月聯(lián)合發(fā)起設立的泛居住地產(chǎn)投資基金，是國內(nèi)首個酒店及公寓地產(chǎn)投資基金，專項投資于中國境內(nèi)的酒店及公寓等居住類不動產(chǎn)物業(yè)。

據(jù)了解，其業(yè)務模式是采用基金模式，先通過物業(yè)的收購來持有資產(chǎn)，之后對物業(yè)重新定位和改造翻新，然后通過華住的品牌輸出和高效運營，提高盈利能力。

其中，酒店項目大多委托華住運營，公寓項目則由華住旗下的城家來運營。

成立之初，時任華住集團戰(zhàn)略投資副總裁的葉菲就表示，安住此間投資的重資產(chǎn)項目將會較多地瞄準中端酒店市場，但在高端和經(jīng)濟型酒店領域也會有所涉獵。

此外，為了獲得更高的收益，安住此間投資運營的重資產(chǎn)項目也不僅是單純的酒店項目，也會根據(jù)物業(yè)的具體位置和形態(tài)來衡量該物業(yè)適合的業(yè)態(tài)。

值得注意的是，自成立以來，其在酒店領域動作并不多，目前在一線城市僅投資并持有四家已開業(yè)運營的有限服務酒店和一個正在開發(fā)建設的項目。

安住團隊的核心成員來自一線不動產(chǎn)投資機構和酒店管理公司，擁有豐富的行業(yè)經(jīng)驗。

據(jù)悉，新資方周大福企業(yè)是周大福集團旗下的私人投資控股平臺，在能源、醫(yī)療、教育、媒體和私募投資等多個產(chǎn)業(yè)板塊均有布局。其投資及管理的高端奢華酒店和地產(chǎn)物業(yè)遍布全球，包括瑰麗酒店、周大福中心和K11購物中心等地標性物業(yè)。

此次周大福作為新的股東加入，將繼續(xù)支持安住此間的發(fā)展，積極拓展國內(nèi)中端酒店、長租公寓的投資機會。

業(yè)內(nèi)人士認為，周大福的加入能為安住此間帶來更多資金支持和資源整合機會，借助周大福的品牌影響力和在酒管領域的管理經(jīng)驗，有望進一步提升其在國內(nèi)長租公寓市場的競爭力。

02 珠寶大王，竟是業(yè)內(nèi)老玩家

事實上，周大福早就有酒店基因，也不是首次涉足長租公寓賽道。

早在2018年，周大福就推出專為年輕一代打造的城市潮流酒店和跨界潮流生活方式品牌——同派，定位是高端服務式公寓。

據(jù)其官網(wǎng)介紹，同派秉承“始于酒店，不止于酒店”的理念，打造創(chuàng)新的商業(yè)模式，將傳統(tǒng)城市酒店的功能延伸和拓展，融入長租公寓和共享辦公的場景和服務。

值得一提的是，同派歸屬于新世界同派酒店管理集團，其創(chuàng)始人鄭志雯除了擔任周大福珠寶副主席之外，也是瑰麗酒店集團CEO。

2020年12月，瑰麗酒店集團與攜程旗下麗呈集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，旨在中國區(qū)共同拓展及運營新世界酒店及度假村及同派酒店，共同打造以數(shù)字化場景為依托的創(chuàng)新生活方式酒店品牌。

2021年10月，攜程旗下麗呈集團與瑰麗酒店集團旗下新世界酒店及度假村、周大福企業(yè)旗下的同派酒店正式成立合資公司，目標在三年內(nèi)在中國大陸開發(fā)10家新世界酒店及度假村和90家同派酒店。

2024年9月，上海寶山同派酒店正式開業(yè)。

不難發(fā)現(xiàn)，周大福在酒店領域有著一定的投資管理經(jīng)驗，更是早已試水長租公寓。

2023年6月，觀博啟城與定位為“宿舍型公寓”的運營商輕松寓，發(fā)起成立了保障性租賃住房資產(chǎn)管理平臺——城璟租住。

圖片來源 | 地產(chǎn)資管網(wǎng)

其中，觀博啟城成立于2023年5月，由周大福企業(yè)攜手啟城投資組建，重點關注目前符合國內(nèi)公募REITs發(fā)行所涉及的不動產(chǎn)或新基建類資產(chǎn)，如保障性租賃住房，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園及高端制造產(chǎn)業(yè)園等。

同年6月，城璟租住集團就收購了開元旅業(yè)集團所持有的位于上海松江新城核心區(qū)位的獨立宿舍園區(qū)項目，也是城璟租住集團旗下首個重資產(chǎn)長租公寓項目。

2024年3月，城璟租住集團完成收購位于上海寶山區(qū)大場鎮(zhèn)環(huán)鎮(zhèn)南路的獨立樓宇項目，并計劃將該項目改造升級成為寶山區(qū)宿舍型保障性租賃住房項目，也是城璟租住集團完成收購的第2個重資產(chǎn)長租公寓項目。

不到一年時間，城璟租住就接連完成2筆重資產(chǎn)收購，布局超千間宿舍型保障性租賃住房，其長租業(yè)務的發(fā)展速度可見一斑。

從已收購的兩個項目來看，周大福主要聚焦于針對藍領的宿舍型租賃住房這一細分領域。

在業(yè)務布局上，除了主打藍領的宿舍型租賃住房外，周大福在小戶型共享型公寓、白領公寓和中高端服務式公寓等都有布局規(guī)劃。

在《酒管財經(jīng)》看來，不同于同派定位中高端，面向Z世代，突出潮流與趣味以及城璟租住定位藍領的“經(jīng)濟型”，周大福對安住此間的定位更像是兩者間的“中端”。

此番周大福對安住此間的投資，大概率是為了進一步補充和完善在長租公寓各細分賽道的布局。

03 長租公寓蛋糕“分食者”并不少

其實，隨著酒店與長租行業(yè)之間的邊界越來越模糊，居住形態(tài)也越來越靈活，酒管公司涉足長租公寓已經(jīng)并不罕見。

今年以來，希爾頓、雅詩閣、博楓等紛紛緊盯國內(nèi)長租公寓市場，對此領域的投資持續(xù)加速，試圖從中分得一杯羹。

雅高更是預計到2027年將有超過150座公寓投入運營，增長率超過200%。

今年9月，錦江酒店（中國區(qū)）宣布推出首個企業(yè)公寓品牌“途羚公寓”，并在上海開設了首家門店，開業(yè)當天就實現(xiàn)滿房。

長遠來看，新玩家切入長租公寓業(yè)務已經(jīng)勢不可擋，這塊蛋糕注定是要被瓜分一部分。

但長租公寓的生意這么好做嗎？

世邦魏理仕《中國長租公寓投資報告》稱，我國集中式長租公寓供應還存在巨大缺口——截至2022年，在營的集中式長租公寓僅300萬套，預計到2030年需求至少1200萬套，即還存在900多萬套缺口。

圖片來源 | CBRE世邦魏理仕

仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2023年全國長租公寓大宗交易投資額110億元，超過了前兩年的總和。

隨著行業(yè)的發(fā)展和政策的推動，預計未來幾年長租公寓市場規(guī)模大概率將繼續(xù)保持高速增長。

不過，隨著越來越多的企業(yè)跨界做起長租公寓生意，連珠寶企業(yè)也沒錯過，往后的長租公寓品牌經(jīng)營壓力只多不少，將面臨市場競爭加劇、政策風險、租客博弈等多重挑戰(zhàn)。

隨著多方玩家涌入長租賽道，勢必會導致行業(yè)的蛋糕越分越小，因此卷產(chǎn)品、卷服務在未來大概率將是常態(tài)。

保利曾以調(diào)研形式歸納出城市青年心中“最理想”的長租公寓主要有三點：

房子要有品質(zhì)，追求居住體驗感；

服務要對標酒店，舒適感、安全性、便捷度缺一不可；

生活內(nèi)容要精彩，既追求私密空間，也強烈渴望社交，社群活動絕不能少。

不難發(fā)現(xiàn)，長租公寓市場正進入“高品質(zhì)、高性價比”的雙高階段。

對此，一位酒旅觀察人士提醒道，長租公寓注定不是短時間的生意，賺不了“快錢”，長租公寓的競爭壁壘并不在于單純的房源數(shù)量，而在于背后精細化運營管理能力，非常考驗企業(yè)的品牌力、專業(yè)性和資管實力。

長租公寓的跨界之路不易，玩家入場仍需謹慎。

跨界之前，一定要先做好自身基因的判斷，尤其是運營管理能力的強弱以及是否有能夠支撐業(yè)務長期發(fā)展的耐心和資本。