文 | 顯微故事，作者 | 楚樵，編輯 | 蔡玉

國慶前夕，房地產(chǎn)市場接連扔出多個“王炸”。

9月24日，央行發(fā)布消息稱，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率下調(diào)至新發(fā)放房貸利率附近，并統(tǒng)一首套房和二套房的最低房貸首付比例；

9月26日，中央政治局會議明確指出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，資本市場迅速響應(yīng)，A股房地產(chǎn)板塊一片飄紅；

9月29日晚，三大一線城市深夜官宣，廣州全面放開限購，深圳、上海有條件放開；

9月30日晚，全國限購政策執(zhí)行最嚴(yán)格的城市北京放寬限購，購房門檻大幅降低。

這一系列國慶節(jié)長假前密集發(fā)布的重磅消息，無疑為房地產(chǎn)市場帶來了一場前所未有的“地震”。

有關(guān)降息、降貸、放開限購的討論在互聯(lián)網(wǎng)上持續(xù)刷屏。本期顯微故事采訪了數(shù)位房地產(chǎn)領(lǐng)域的從業(yè)者、銀行信貸部門的工作人員，以及不同年齡層次的購房者，從不同角度了解了今秋房貸新政出臺后的市場變化以及對普通百姓生活的影響。

以下是關(guān)于他們的真實故事：

每當(dāng)房地產(chǎn)政策發(fā)生調(diào)整時，最先感知到這些變化并做出反應(yīng)的往往是房產(chǎn)中介。

今年是徐水做房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的第16年，在過去的十幾年里，他經(jīng)歷了房地產(chǎn)行業(yè)的火爆，有過月入百萬的經(jīng)歷，也因行業(yè)震蕩賠掉了幾套房子。

9月30日晚，北京繼上海、廣州、深圳之后，放寬限購政策，徐水和同事們開始摩拳擦掌。

過去幾年，徐水每年只能賣掉六七套房子，因為沒有底薪，收入微薄。現(xiàn)在購房門檻降低，非本市居民購買五環(huán)之內(nèi)的商品房，社保和個稅繳納年限由5年調(diào)整為3年，五環(huán)之外調(diào)整為2年。

他覺得有一部分此前因為社保和個稅繳納年限不夠不能在北京購房的剛需客戶該出手了。

10月1號一大早，徐水就逐一給這些客戶發(fā)信息，告訴他們長假無休，歡迎他們國慶假期來看房。

圖 | 社交網(wǎng)絡(luò)上隨處可見房產(chǎn)從業(yè)者招攬客戶國慶看房

徐水所在公司的市場部也推出了“黃金周”促銷方案，很久沒有更新朋友圈的同事也接連發(fā)了好幾條動態(tài)。

根據(jù)徐水的經(jīng)驗，每一次利好政策出臺之后，都會帶動一波兒交易量，同時也會出現(xiàn)業(yè)主“惜售”的情況。

以徐水所負(fù)責(zé)的北京市朝陽區(qū)某小區(qū)為例，往年該小區(qū)在售的房子通常在100套以上，但是今年幾次政策調(diào)整之后，一些業(yè)主開始“捂盤”，現(xiàn)在該小區(qū)掛牌在售的房源只有六七十套。

“新政策出來之后，再跟業(yè)主去聊，他們的態(tài)度就變了，要么想抬高價格，要么想再等等看，而且明顯比以前硬氣了。”徐水說。

有人想等等，也有人想急于出手。無論什么時候，都有賣房和買房的人。在新生代經(jīng)紀(jì)人房剛看來，越是市場不確定，越是能考驗房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的能力。

房剛?cè)胄胁盼迥辏胄械倪@五年也是房地產(chǎn)業(yè)下行的幾年。身邊的同事要么離職改行，要么原地踏步“養(yǎng)老”，但他卻一直穩(wěn)居所在門店單量銷冠的位置。

“今年的市場跟去年相比，交易量還是不錯的，比去年要高，但是交易價格不太理想。去年一年我賣了30多套房，今年上半年到現(xiàn)在已經(jīng)接近30套了，總量應(yīng)該會比去年高。”

房剛的轄區(qū)在北京東部的通州。據(jù)他介紹，該地區(qū)地鐵周邊的房價降幅大概在20%左右。

盡管他的簽約單量有所增長，但是因為房產(chǎn)單價下降，標(biāo)的總額卻少了。

國慶前夜，北京宣布放寬執(zhí)行了13年的限購政策，房剛表示也在意料之中。至于房價是否會因此上漲，房剛認(rèn)為“還得要看具體情況”。

圖 | 通州宣布解除限購政策，和北京其他區(qū)保持一致

與房剛同時期加入房地產(chǎn)行業(yè)的還有陳敏。陳敏負(fù)責(zé)的區(qū)域與房剛的門店只隔著一條潮白河，隸屬于河北燕郊。

這幾年，陳敏親眼見證了燕郊房價一路嗨降，價格腰斬的事實。

“從去年11月份開始，利好政策不斷地出。雖然政策一直在加持，但價格卻一直在降。燕郊這個地方本身就很小，像我們負(fù)責(zé)的南城的一些盤，有的已經(jīng)降到開盤價了。現(xiàn)在燕郊是什么情況，就是我們賣房的人比買房的人要多，狼多肉少。”

對于燕郊的市場變化，陳敏并不意外。選擇在燕郊購房的群體，多為受北京限購與高房價制約的家庭，以及為孩子上學(xué)考慮的父母。燕郊是這些購房者實現(xiàn)居住與教育需求的次優(yōu)選擇。

“現(xiàn)在北京放寬限購了，如果房價能夠接受，大家肯定還是首選北京。”

陳敏覺得，雖然利好政策不斷，但燕郊的房地產(chǎn)市場已經(jīng)是明日黃花，很難再現(xiàn)曾經(jīng)的輝煌了。

作為正在還貸的“房奴”，童欣最近被一波兒接一波兒的重磅消息“砸”暈了。

“好像每睡醒一覺，就有餡餅從天而降。”

2021年，35歲的童欣貸款300萬，高位接盤買了自己在北京的第一套房子。雖然房價沒有趕上好時候，卻趕上了利率調(diào)整的福利。

三年前購房時，她的還貸利率為百分之五點多，月供18000元左右。2023年政策調(diào)整，利率曾下調(diào)至百分之四點多，月供降至15000元。

如果今年存量房貸利率再次調(diào)整，加之年初她又提前還了一部分本金，月供或?qū)⒅挥?萬元出頭。

這一變化意味著，童欣每月在利息上的支出金額將減少六七千元，這一數(shù)字幾乎等同于國內(nèi)二三線城市居民一個月的平均收入。

圖 | 童欣所在的小區(qū)

“感覺又能過上沒有房貸負(fù)擔(dān)時的美好生活了，可以放肆地買買買，不用買東西之前先看價簽了。”童欣的歡喜顯而易見。

最新數(shù)據(jù)顯示，我國新發(fā)放房貸利率已降至歷史最低點，約為3.45%。相比之下，存量房貸利率平均維持在4.21%上下，部分業(yè)主甚至需要承擔(dān)5%~6%的利率。

此次存量房貸利率調(diào)整將帶來平均約0.5個百分點的降幅，預(yù)計每年可為購房家庭節(jié)省約1500億元的利息支出。

以100萬元房貸、30年等額本息還款為例，調(diào)整后每月還款額將減少約284元，30年節(jié)省還款額約為10萬元。

不過，也有人對利率的調(diào)整表現(xiàn)得無感。

在北京生活了二十多年的郭靜算是較早在北京置業(yè)安家的一波人。來北京沒幾年，她就花“白菜價”在通州買下了人生中的第一個不動產(chǎn)，后來又全款在燕郊買了一個小戶型。

圖 | 郭靜在通州買的房子

2016年，有同事去河北霸州買房拉著她一起去，她架不住鼓動，也跟著貸款買了一套兩居室。

雖然每個月要還2900多元的房貸，但對收入還不錯的郭靜來說，這點支出沒有任何負(fù)擔(dān)。

如果不是被問及，她差點忘了還有利率調(diào)整這回事，翻看還貸記錄才知道月供從2900多元降到了2700多元。

“對于正在還貸和有剛性購房需求的人來說，利率下調(diào)和首付比例降低肯定是好事兒，能夠減輕大家的經(jīng)濟(jì)壓力，但對我們的影響其實比較有限。”

郭靜說，“我們這代人，受傳統(tǒng)觀念影響較深，普遍持有‘買房安家’的想法。因此，相當(dāng)一部分人在條件允許的情況下，早就買了不止一套房子，貸款也還得差不多了。我們是享受過房地產(chǎn)紅利的那批人，沒有大額貸款負(fù)擔(dān)，也就不太關(guān)注利率變動。”

不過，郭靜也說到，如果有改善居住條件的必要，置換新房需要貸款的話，首付比例和利率高低肯定也會考慮。

在貸款買房的想法上，不同年齡結(jié)構(gòu)的人差異較大。和相對“保守”的70后郭靜相比，95后晴晴的觀點或許有點“非注流”。

晴晴是不贊成年輕人買房的。

她很推崇一位網(wǎng)紅博主的看法：購房就和結(jié)婚買鉆戒一樣，是商家設(shè)好的局，鉆石買了就買了，若要背上30年的房貸，會嚴(yán)重影響心情，降低生活質(zhì)量。

晴晴不愿意自己的30年人生被房貸鎖住，所以，她的主張是：千萬不要貸款買房，即便利率友好也不要輕易做決定。

2024年的這個9月，是火力全開的一個月份。

財政、金融、貨幣、房地產(chǎn)等相關(guān)政策密集出臺，應(yīng)接不暇。

降準(zhǔn)、降息、降低存量房貸利率，如果說此次政策調(diào)整有利益受損方的話，那或許是放款機(jī)構(gòu)——銀行。

9月29日，工行、建行、農(nóng)行和中行四家國有銀行連夜發(fā)布公告，將于2024年10月31日之前對存量房貸利率完成批量調(diào)整。

對于商業(yè)銀行而言，前些年所持有的高利率存量房貸，無疑是它們資產(chǎn)版圖中熠熠生輝的“搖錢樹”，持續(xù)為銀行輸送著穩(wěn)固、豐厚的利潤流。

然而近兩年，央行頻繁調(diào)整利率政策，這些昔日的利潤引擎優(yōu)勢逐漸減弱。

由于利息壓力過大，很多借貸人選擇提前還貸，特別是北上廣深等一線城市。

由于早期房貸利率的基點較高，導(dǎo)致新發(fā)放的按揭貸款與既有存量貸款的利率差距較大，部分借款人甚至?xí)孟M貸款或者經(jīng)營貸款來置換現(xiàn)有的高利率按揭貸款，以期降低資金支出成本，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

北京某國有銀行信貸部負(fù)責(zé)人姜先生說：“新近出臺的一系列政策，看似驅(qū)使銀行讓利，實則是在為市場減壓。畢竟，當(dāng)房貸成為壓垮駱駝的最后一根稻草，斷供的陰霾便會籠罩整個市場。”

圖 | 網(wǎng)友在社交網(wǎng)絡(luò)上曬出自己斷供的經(jīng)歷

據(jù)統(tǒng)計，當(dāng)前我國銀行按揭貸款的提前還款率（早償率）約為14%。僅2024年上半年，銀行房貸規(guī)模縮減超過3000億，且部分銀行不良貸款率出現(xiàn)攀升。

簡而言之，銀行房貸業(yè)務(wù)經(jīng)歷了明顯的收縮，且部分機(jī)構(gòu)的不良貸款問題有所加劇。

因而，將存量房貸利率調(diào)整至接近新發(fā)貸款的水平，能夠有效緩解銀行面臨的雙重壓力：

一是減少因客戶提前還貸帶來的資金流動性挑戰(zhàn)，二是降低不良貸款率上升的風(fēng)險。

同時，對于廣大“房奴”而言，月供的減少直接減輕了他們的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，使得更多資金得以釋放，進(jìn)而激發(fā)消費意愿，促進(jìn)消費市場的活躍。

對此，銀行從業(yè)者梁超表達(dá)了類似的觀點：“過去，二套房貸政策帶有濃厚的懲罰性色彩。特別是在一線城市，二套房的首付比例一度高達(dá)70%至80%，同時伴隨著高額的加點。

鑒于房價下行，市場熱度不再，繼續(xù)沿用過去那些旨在抑制市場過熱的首付比例和貸款利率政策，顯然不太合適。因此，及時調(diào)整存量房貸利率，無疑是對銀行、個人及整個房地產(chǎn)市場的一大利好。”

對于北上廣深四大一線城市全面或部分放開限購，大家普遍認(rèn)為這是市場回歸的一種表現(xiàn)。在金融咨詢領(lǐng)域工作多年的馬先生說：

“過去十五至二十年，房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展深受金融投機(jī)與投資屬性的驅(qū)動，其商品化與金融化特征明顯。

隨著市場環(huán)境的變化，房地產(chǎn)市場逐漸回歸居住本質(zhì)，剛需購房者和改善型住房用戶將成為市場的核心力量。

然而，由于過去多年的市場擴(kuò)張與消費透支，當(dāng)前剛需群體的規(guī)模相對有限，放寬限購，下調(diào)貸款利率和首付比例可能產(chǎn)生一定的刺激作用，但受限于較小的群體規(guī)模和有限的購買力，其對整個房地產(chǎn)市場的拉動和提振作用還要看具體的市場表現(xiàn)。”

未來，房地產(chǎn)市場將如何演繹，還需時間給出答案。

但無論如何，國慶節(jié)前一系列政策的出臺，都標(biāo)志著中國房地產(chǎn)市場正迎來一個新的轉(zhuǎn)折點。

（應(yīng)受訪者要求，文中人物均為化名）