證券時報記者 賀覺淵

9月29日，中國人民銀行發布公告，完善商業性個人住房貸款利率定價機制有關事宜。同時，央行指導市場利率定價自律機制發布《關于批量調整存量房貸利率的倡議》（以下簡稱《倡議》），明確各商業銀行原則上應于2024年10月31日前統一對存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實施批量調整。

央行、金融監管總局聯合發布《關于延長部分房地產金融政策期限的通知》，將原“金融16條”中存量融資合理展期政策、經營性物業貸款政策的適用期限延長至2026年12月31日。央行、金融監管總局還發布《關于優化個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》，明確在全國層面，對于貸款購買住房的居民家庭，商業性個人住房貸款不再區分首套、二套住房，最低首付比例統一為不低于15%。此外，央行還發布通知稱，將向金融機構發放保障性住房再貸款的比例從貸款本金的60%提升到100%。

一攬子政策發布后，工商銀行、建設銀行、農業銀行、中國銀行等跟進發布公告稱，積極響應、落實好市場定價自律機制倡議，依法有序開展存量商業性個人住房貸款利率調整的準備工作。四大行同時明確，將于2024年10月31日前對存量房貸利率實施批量調整。

存量房貸利率批量調整

《倡議》明確2024年10月31日前，商業銀行將對符合條件的存量房貸再開展一次批量調整，將利率較高的存量房貸利率降至全國新發放房貸利率附近，讓借款人盡早獲益。

自2024年11月1日起，符合條件的借款人在與商業銀行市場化協商調整房貸利率加點幅度的同時，也可協商調整重定價周期。

在批量調整階段，首套、二套及以上存量房貸都可調整。去年已經調整過加點幅度的存量房貸也包含在內。

對于新簽訂的個人住房貸款合同，自11月1日起，可由借貸雙方自主協商重定價周期。

多數存量房貸利率降至

不低于LPR減30個基點

《倡議》明確，批量調整階段，商業銀行將貸款市場報價利率（LPR）加點幅度高于“減30個基點”的存量房貸加點幅度批量調整至不低于“減30個基點”。

簡單來說，借款人存量房貸利率原則上將降至不低于LPR減30個基點。北京、上海、深圳三地的二套及以上存量房貸需考慮當地政策下限。

值得注意的是，由于重定價日不同，不同借款人的利率在批量調整后會有所差異。重定價后，最近一個定價周期內LPR的降幅還將體現出來，參與此次批量調整的借款人利率將調整至全國新發放房貸利率附近。

假設借款人調整前的存款房貸利率為LPR加55基點即4.75%（4.2%加55個基點），假設10月21日公布的5年期以上LPR降為3.65%，且2025年1月1日為重定價日。批量調整后存量房貸利率降至3.9%（4.2%減30個基點），2025年1月1日重定價日后將降至3.35%（3.65%減30個基點）。

對于固定利率存量房貸的，以最新LPR轉換為加點形式，再將加點幅度調整為LPR減30個基點。例如，利率為4%的固定利率存量房貸，最新5年期以上LPR為3.85%，先將其固定利率轉換為4%（即LPR加15個基點），再將“加15個基點”調整為“減30個基點”，最終為3.55%。

對于部分城市仍設定了新發放房貸利率政策下限的，調整后的加點幅度需不低于下限。例如，北京二套房貸利率政策下限為，五環以內二套房貸的加點下限為LPR減5個基點，五環以外二套房貸的加點下限為LPR減25個基點。相應的二套房貸在批量調整時，加點分別調整為LPR減5個基點和LPR減25個基點。

由于本次調整復雜，權威專家建議，10月12日后，借款人關注自己承貸銀行的具體調整細則。

漸進有序緩釋

新老房貸利率矛盾

根據現行存量房貸利率合同約定，存量房貸利率由LPR和加點幅度（加點幅度可為負值）形成，加點幅度主要反映合同簽訂時的市場供求、風險溢價等因素，在合同期保持不變。因此，利率水平只會在重定價后跟隨LPR同幅度變化。

本次央行公告允許變更房貸利率在LPR基礎上的加點幅度。央行負責人指出，借貸雙方可通過協商變更合同等方式調整加點幅度，以更準確體現市場供求、借款人風險溢價等因素變化。

后續，市場競爭機制可促使商業銀行與借款人自主協商、適時調整加點幅度，不需要等到新老房貸利率積累較大利差后再由商業銀行進行批量調整，能夠漸進有序緩釋矛盾，并維護合同嚴肅性。

權威專家向證券時報記者指出，央行進一步深化利率市場化改革，通過增強市場競爭，完善房貸利率定價機制，允許存量房貸與全國新發放房貸利率偏離達到一定幅度時，借貸雙方通過協商變更合同等方式調整加點幅度，引導存量房貸利率適時反映市場利率變化，降至全國新發放房貸平均利率水平附近。

取消重定價周期

最短1年限制

重定價周期是指浮動利率貸款合同中，利率跟隨定價基準調整的時間間隔，由借貸雙方自主協商確定。央行公告明確11月1日起，滿足一定條件的借款人可同銀行業金融機構協商加點幅度及重定價周期。

過去較長一段時間，受制于商業銀行系統性能、風險管理水平等客觀條件，中長期貸款利率一般1年確定1次，個人住房貸款利率重定價周期也要求最短為1年。隨著商業銀行管理水平和科技能力的提升，目前除房貸外的大部分浮動利率貸款都可由借貸雙方協商確定重定價周期。為提高貨幣政策傳導效率，央行取消對個人住房貸款重定價周期最短為1年的行政性限制。

對于新簽訂的個人住房貸款合同，自11月1日起，可由借貸雙方自主協商重定價周期。權威專家指出，重定價周期可為按年、按半年、按季度等。

需要說明的是，在利率下行階段，重定價周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行階段，借款人也要越早承受高利率。

對于存量房貸，在10月的批量調整階段，若一對一協商重定價周期，將嚴重影響批量調整進度，拖延借款人享受低利率的時間。因此，商業銀行會優先調整存量房貸利率的加點幅度，暫不調整重定價周期，使借款人盡早享受較低利率。自2024年11月1日起，符合條件的借款人在與商業銀行市場化協商調整房貸利率加點幅度的同時，也可協商調整重定價周期。

大幅節約借款人利息支出

截至7月末，全部存量房貸加權平均利率約為4.06%。2024年前8個月全國新發放房貸平均利率為3.61%。

此前，人民銀行行長潘功勝9月24日在國新辦新聞發布會上表示，將引導銀行將存量房貸利率降至新發放房貸利率附近，預計平均降幅0.5個百分點左右。

《倡議》明確，10月31日前將LPR加點幅度高于“減30個基點”的存量房貸加點幅度批量調整至不低于“減30個基點”。調整后，全部存量房貸加權平均利率將降至約3.55%，略低于2024年前8個月全國新發放房貸平均利率水平（3.61%），全部存量房貸加權平均利率較調整前的4.06%降幅約0.5個百分點，預計降幅為平均值，具體到每個合同將各有不同。

以100萬元、25年期、等額本息還款的存量房貸為例，假設借款人的房貸利率從4.4%降至3.55%，可節約借款人利息支出每年約5600元。

權威專家指出，存量房貸利率下調，有利于借款人進一步降低房貸利息支出，提升居民消費意愿，也有助于穩定購房者預期，提振信心。

如果考慮到9月27日央行政策利率下調0.2個百分點，10月LPR可能跟隨下降，在貸款重定價后，調整后的存量房貸利率水平還將明顯低于3.55%，大幅節省房貸借款人的利息支出。

此外，考慮到9月27日降準、降息，預計帶動中期借貸便利（MLF）利率等利率下行，也節省了銀行負債成本，提升銀行可持續經營能力，為銀行更好支持實體經濟提供必要支撐。“綜合考慮這些政策措施，對銀行凈息差的影響基本中性。”權威專家對記者說。