觀點網進入金秋九月，恒大系的存在感依舊高企。

前有負責恒大地產2018年審計項目的普華永道迎來處罰落地，節后復工的第一天，又傳許家印位于香港尖沙咀的“發跡屋”將被拍賣。

將時間撥回9月13日，象征團圓的中秋近在咫尺，事關恒大物業的一紙消息被普華永道處罰公告掩去部分關注。

一直努力想與中國恒大徹底“割席”的恒大物業，終究沒能徹底逃離清盤余震。

中國恒大被正式頒發清盤令后，市場曾對恒大物業的未來產生諸多猜測。但出乎意料的是，比市場預想中股權拍賣抵債更早到來的，是恒大物業另一位大股東被申請清盤。

今年上半年戮力脫離關聯方業務依賴的恒大物業，再次被拽入清盤漩渦。

清盤余波

9月13日晚間，中國恒大披露一則內幕消息，中國恒大（根據清盤人指示行事）向香港高等法院提呈針對CEG Holdings (BVI) Limited（中國恒大直接全資附屬公司）的清盤呈請。

同時，安邁顧問有限公司的Edward Simon Middleton先生及黃詠詩女士于2024年9月12日獲香港法院頒令委任為CEG Holdings的共同及各別臨時清盤人。

Edward Simon Middleton及黃詠詩同樣是中國恒大的共同及各別清盤人。

據物聊社了解，CEG Holdings持有恒大物業53.68億股股份，占已發行股份總數約49.65%。

公告顯示，清盤人認為臨時清盤人委任令可讓清盤人保存本集團的資產以便進行變現，為集團的債權人及其他持份者謀取利益。

自中國恒大被香港高等法院頒布清盤令后，中國恒大清盤人在8月發布的最新復牌進展中表示，委任清盤人及股份暫停買賣以來，清盤人專注調查中國恒大的業務及事務，并采取措施維護及變現集團資產，務求向集團債權人及其他持份者返還價值。

8月5日，中國恒大清盤人向 7名被告收回中國恒大根據其聲稱為誤報的2017年度至2020年度各財政年度的財務報表支付的股息及酬金共約60億美元。

7名被告包括許家印、前行政總裁夏海鈞、前首席財務官潘大榮、許家印之配偶或前配偶丁玉梅以及3間與許家印及丁玉梅有關聯的實體。

由此看來，恒大物業大股東被提請清盤呈請，或許與中國恒大清盤人8月的訴訟動作相關聯。這也意味著，恒大物業終究沒能成功擺脫中國恒大的債務漩渦。

回看今年1月29日，中國恒大被香港高等法院頒清盤令后，恒大物業受此影響在盤中宣布停牌。

翌日，恒大物業復牌平開，盤中下探后，快速反彈，一度漲逾8%，收盤跌3.85%，振幅近18%。

作為恒大系所剩無幾的優質資產，市場仍對恒大物業在中國恒大清盤后的發展秉持著一定的擔憂情緒。

如今又一大股東被提清盤呈請，市場信心的流失更為具象化：恒大物業于9月16日收盤跌4.29%，振幅達15.71%，總市值跌至74.59億港元。

恒大清盤令正式頒布時，IPG(中國)首席經濟學家柏文喜曾對表示，恒大物業作為中國恒大在境外控股的子公司，其命運與中國恒大緊密相連。

如果中國恒大被清盤，境外平臺可能會面臨被清算或被其他公司接管的風險，也有可能找尋新的投資者或合作伙伴來接手。

在中國恒大遭清盤的情況下，其控股的子公司的股權會被用作償債的籌碼。債權人可能會要求法院將恒大物業等公司股權進行拍賣，以收回欠款。

半年過去，懸在恒大物業頭上的“股權償債”斧頭并未落下，但面對又一次襲來的清盤呈請，達摩克利斯之劍或已逼近恒大物業。

去恒大化

翻看恒大物業今年的半年報，盡管恒大的影響仍未清除，但從數據上看，其“去恒大化”已至新的臺階。

截至2024年6月30日，恒大物業實現總營收62.2億元，同比微增1.2%；總合約面積7.94億平方米，在管面積5.55億平方米，期內累計新簽約第三方面積超2.1億平方米，同比上漲超40%。

具體看來，恒大物業物業管理服務營收51.94億元，同比上升2.5%，占總收入比重進一步增值83.5%；社區生活服務與資產管理服務穩步增長，分別錄得營收4.28億元、4.06億元，同比增長3.8%、12.2%。

而物業管理服務中的非業主增值服務營收3573.9萬元，同比下滑14.6%；社區運營服務大幅下滑，營收1.93億元，下滑36.8%。

基礎仍存的恒大物業能夠錄得收入增長，離不開規模龐大且能穩定創收的物業管理業務。雖然增值服務與社區運營服務板塊收入下滑，但受限于規模體量，總體造成的影響較為微弱。

收入錄得正向增長，第三方簽約面積大幅上升，恒大物業正在努力擺脫關聯方影響，基本的營收能力也在緩慢恢復中。

不過，恒大物業盈利端完全修復還存在不小的距離。期內，其毛利潤約12.56億元；毛利率約20.2%，同比下降約4.2個百分點；凈利潤約5億元；凈利率約8%，同比下降約4.9個百分點。

作為恒大物業的支柱性業務，物業管理服務板塊毛利率明顯下挫，同比下降4.8個百分點至16.2%，疊加社區運營服務下滑的3.8個百分點，其他業務的微幅上升也未能挽救恒大物業毛利下降趨勢。

據中報披露，恒大物業期內在設施設備更新、社區提升等方面加大了對在管項目的資本投入、采用更為謹慎的收入確認當時，以及繳納稅收滯納金等支出，最終導致毛利潤及凈利潤有一定程度的下滑。

結合去年起訴恒大系公司，以及今年業務端對第三方項目的積極拓展，恒大物業與恒大系割席的決心堅定。

134億欠款還在等待下落，恒大物業今年便先在關聯業務上猛下功夫。

按收入來源劃分，恒大物業今年上半年來自關聯方的收入為3131.7萬元，同比下降52.1%；來自第三方收入61.89億元，同比提升1.8%，占總收入比重99.5%。

應收賬款方面，恒大物業總應收款項金額59.72億元，其中應收有關聯人士貿易帳款總額約22.47億元，較今年年初的22.58億元有所下降。

同時，恒大物業資不抵債的情況有所改善，資產總額約82.38億元，負債總額約77.81億元，資產差額錄得正向數據。

然而，經營上的努力并不能對沖外部風險。恒大物業又一股東被提請清盤，除了財務困境與股東變動令戰略層面再次面臨波動外，還可能對其業務和運營層面產生影響。

恒大系關聯方影響仍未出清，新的風暴業已出現，恒大物業寫在中報中的“百舸爭流，奮楫者先；千帆竟發，勇進者勝”展望，還要面臨第二輪清盤洗禮。