作者 | 王澤紅

半年報披露結束，辦公樓運營商數據已出爐，多個項目面臨去化壓力，被譽為一線城市辦公樓“包租公”的SOHO中國，2024年上半年總體空置率約24%。

據媒體報道，二季度北京華貿中心1座、2座辦公樓平均出租率為87%，相較第一季度下跌2個百分點，中國國貿辦公樓今年一季度出租率較去年均出現不同程度下滑。

仲量聯行數據也顯示，二季度北京甲級辦公樓市場整體空置率上升0.3個百分點至12.1%，市場平均租金環比下降3.3%。尤其是望京區域，由于阿里搬遷至自有園區，阿里中心望京B座于二季度全部騰空，導致望京空置率顯著上漲，上升7個百分點至19.4%。

北京辦公樓市場是否進入“價格戰”、租金下跌幅度如何、辦公樓租賃呈現怎樣的變化趨勢、北京辦公樓市場何時筑底？帶著這些問題，與仲量聯行華北區董事總經理張冀蘇進行了面對面對話，對這些問題進行了一一剖析。

張冀蘇認為北京辦公樓市場依舊是全國最好的市場之一，租金調整更多是回歸理性階段。

“品質好的辦公樓租金依舊堅挺，得益于其服務品質、樓宇質量、租戶組成以及增值服務，例如國貿，價格較其它辦公樓項目依然較高，但還是被市場所接受。反之，很多辦公樓此前享受到市場紅利和賣方市場的風口，但并不在其租金水平相應的層級上。”

“現在相當于是市場不斷去泡沫化，達到辦公樓租金真正對應的價格水平。”

“如今來看，每個板塊面臨的壓力各不相同。” 張冀蘇將其劃分為兩大類，分別是“進攻型”板塊和“防守型”板塊：

“防守型”板塊，其樓宇品質有所差距，但得益于區位和行業聚集效應，區域租金維持在全市較高水平，如金融街區域和中關村區域。這類型板塊有一個鮮明特點，即企業對區域的粘性較大，有更高的意愿留下來。這類型板塊的項目業主當前為了吸引更多區域外的客戶，而愿意提供較靈活的租賃策略。

“進攻型”板塊，一般面臨較大空置壓力，如望京區域以及麗澤、金盞等新興區域，業主會盡可能從本區域和外部區域尋找目標租戶，從而達成最終的去化目標。

張冀蘇指出，北京市場已從新興市場發展為與全球主要城市比肩的成熟市場，當前的市場環境正處于轉型階段，復蘇及調整均隨著市場體量的增加而變得緩慢。

“整體來看，北京辦公樓租賃市場較為安靜，一季度的尋租客戶數量比去年同期要多，但二季度的帶看量有所下滑，進入三季度后，還是和二季度保持一貫性。從全年來看，北京辦公樓市場在2024年將有大量租約到期，或可為市場帶來新的需求機遇。”他總結道。

仲量聯行華北區董事總經理張冀蘇

以下為與張冀蘇對話精編

問：北京辦公樓市場，目前的現狀是怎樣的，主要面臨哪些問題？

張冀蘇：北京二季度甲級辦公樓市場整體空置率上升0.3個百分點至12.1%，錄得若干超過3000平方米的大面積新租成交，但全市各區域退租、縮租現象仍有持續，使得全市凈吸納量仍為負值。

從2024年上半年整體來看，市場活躍度表現優于去年同期，但與預期恢復情況仍存較大差距。雖然整體市場活躍有待提升，但不同項目的表現有所差異。少量優質樓宇先前通過大幅降租已成功換取空置面積的有效去化，從而在二季度達成項目租金止跌。

在我看來，北京辦公樓市場依舊是全國最好的市場之一。北京辦公樓市場以大型國央企為基石需求，國央企總部、子公司及各類分支機構占據了全市甲級辦公樓市場體量的很大一部分，為市場提供了需求“底氣”。

目前，不同的北京辦公樓項目對租賃策略的調整幅度有所分化。如今很多保持低空置率的辦公樓項目，均是較早捕捉了市場風向，快速調整租賃策略，從而能夠達到去化。同時，也有一些項目在當前的市場環境中保持了相對保守的租賃策略，這其中有多種原因，比如，因為項目本身的入駐表現更為穩定、并未受到較大市場沖擊，或者因為個別項目業主方對于整體租金調整的決策流程較長。

問：北京辦公樓租金的下跌，有沒有超出預期？

張冀蘇：二季度，北京全市甲級辦公樓市場平均租金環比下滑3.3%，同比下降12.7%。據仲量聯行了解，在需求不足的市場環境下, 業主在繼續下調租金以吸引新租需求的同時, 于續租方面也開始提供租金優惠以維持租戶穩定性。

市場租金在未來一段時間內將持續處于下行通道，企業方在市場博弈中仍會擁有談判優勢，市場中將出現一批大幅優惠的底線租金，刺激降本搬遷型需求決策落地，并推動部分項目的租賃表現止跌企穩。

無論是從全國還是全世界范圍來看，北京辦公樓市場的租金此前一直處在相對高點，而高租金在一定程度上也抑制了企業的流動性、創造力和活力，因為要將很大一部分成本投入到了辦公租賃中，所以辦公租賃成本的減少也能反向促進企業流動、鼓勵企業創新。

問：全市辦公樓租賃呈現怎樣的變化趨勢？

張冀蘇：每個板塊現在面臨的壓力不一樣，可將其劃分為兩大類，分別是“進攻型”板塊和“防守型”板塊。

“防守型”板塊，其辦公樓品質有所差距，但得益于區位和行業聚集效應，區域租金維持在全市較高水平，如金融街區域和中關村區域。

這類型板塊有一個鮮明特點，即企業對區域的粘性較大，有更高的意愿留下來。這類型板塊的項目業主當前為了吸引更多區域外的客戶，而愿意提供較靈活的租賃策略。

反觀“進攻型”板塊，一般面臨較大空置壓力。比如望京，因阿里搬到了自己的園區，釋放出很大的面積，再結合區域內其他客戶的退租，導致望京區域辦公樓市場空置率較高，在二季度接近了20%，面臨較大去化壓力。

還有麗澤、金盞這類新興區域，還未發展成為成熟的市場，業主要盡可能從區域內部和外部尋找目標租戶，從而達成最終的去化目標。

問：從目前市場租金走勢來看，您覺得辦公樓市場是否已進入“價格戰”？

張冀蘇：在目前需求不足的市場環境下, 業主在繼續下調租金以吸引新租需求的同時, 于續租方面也開始提供租金優惠以維持租戶穩定性。其實，價格戰是正常競爭手段之一，但并不是唯一的策略。

不過，對于一些無法以自身品質或特色存活的辦公樓項目，只能用較低價格來吸引租戶。品質好的辦公樓租金依舊堅挺，得益于服務品質、樓宇質量、租戶組成以及增值服務，例如國貿，價格較其他辦公樓項目依然較高，但還是被市場所接受。

反之，很多辦公樓此前享受到市場紅利和賣方市場的風口，但并不在其租金水平相應的層級上。例如望京，十年前風頭正勁，租金水平持續上漲。如今市場發生變化后，租金較高點有所下滑。現在相當于是市場不斷去泡沫化，達到辦公樓租金真正對應的價格水平。

所以說，北京辦公樓市場正在回歸理性階段，還沒有進入到一個完全的買方市場。

但個別區域已進入買方市場，例如望京，不過只是目前這一段時間，預估不久的將來就有所變化。從今天的空置面積看，當下是抄底望京的一個機會窗口。

此外，金盞區域空置率也高，主要是因區域交通、配套等各方面，還有待進一步完善。

問：北京辦公樓市場什么時候筑底？

張冀蘇：北京市場已從新興市場發展為與全球主要城市比肩的成熟市場，當前的市場環境正處于轉型階段，復蘇及調整均隨著市場體量的增加而變得緩慢。

按照北京辦公樓市場現在的供需表現，當前存量市場的空置面積仍然需要一定時間完成去化，市場租金將會在全市存量空置壓力得到顯著緩解之后復蘇。

整體來看，北京辦公樓租賃市場較為安靜，一季度的尋租客戶數量比去年同期要多，但二季度的帶看量有所下滑，進入三季度后，還是和二季度保持一貫性。從全年來看，北京辦公樓市場在2024年將有大量租約到期，或可為市場帶來新的需求機遇。