圖片碧桂園服務(wù)

龍頭物企明顯慢下來了。

8月22日，碧桂園服務(wù)（06098.HK）發(fā)布2024年中期業(yè)績公告。上半年，碧桂園服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入210.5億元，同比增長1.5%；股東應(yīng)占利潤14.4億元，同比下滑38.7%；股東應(yīng)占核心凈利潤18.4，同比下降31.7%；經(jīng)營活動所得現(xiàn)金凈額約為2.7億元，同比下滑87.7%。

近些年，房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整期，作為下游行業(yè)的物管也持續(xù)低位運(yùn)行。就碧桂園服務(wù)而言，上半年一共有多個業(yè)務(wù)板塊的收入明顯增加，卻被其它板塊收入的下降大幅抵消。其中，碧桂園服務(wù)主動壓降關(guān)聯(lián)方碧桂園的業(yè)務(wù)規(guī)模，導(dǎo)致非業(yè)主增值服務(wù)收入減少了將近6.2億元。

碧桂園服務(wù)的擴(kuò)張速度也在放緩，但它依然是行業(yè)龍頭。截至6月30日，除“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)外，碧桂園的合同管理面積約為16.3億平方米，同比下降0.7%，相較2023年底則上升0.1%；收費(fèi)管理面積約為10.1億平方米，同比上升9.8%，相較2023年底上升5.1%。

業(yè)績會上，碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事、總裁徐彬淮坦承公司的經(jīng)營表現(xiàn)存在的問題，但他認(rèn)為公司的“基本面還是穩(wěn)健的、健康的。對有問題的地方，我們也有信心在下半迅速地進(jìn)行扭轉(zhuǎn)和提升，以達(dá)到全年的既定經(jīng)營目標(biāo)”。

上任不到一年，又逢市場出現(xiàn)較大變化，這位新的公司總裁與他的管理團(tuán)隊(duì)一共開了超過5次務(wù)虛研討會，對公司戰(zhàn)略規(guī)劃進(jìn)行了重新梳理。

未來三到五年，碧桂園服務(wù)計(jì)劃通過核心的住宅物業(yè)推動內(nèi)生增長，同時，積極孵化十大戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)。“我們希望通過戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)的發(fā)展與突破，給整個集團(tuán)帶來第二、第三增長曲線，以及更多的機(jī)會”。

關(guān)聯(lián)方拖累業(yè)績，碧桂園服務(wù)成立催收委員會

財(cái)報(bào)顯示，碧桂園服務(wù)一共有6條業(yè)務(wù)線，分別為物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)、城市服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營服務(wù)。

上半年，物業(yè)管理服務(wù)收入同比上升5.6億元，社區(qū)增值服務(wù)升1.1億元、“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)升6.4億元，一共上升 13.2億元；而非業(yè)主增值服務(wù)則同比下降6.2億元，城市服務(wù)降2.2億元，商業(yè)運(yùn)營服務(wù)降2.0億元，一共下降10.4億元。

其中，非業(yè)主增值服務(wù)收入下降的主要原因是碧桂園服務(wù)主動壓降關(guān)聯(lián)方碧桂園交易規(guī)模所致；而城市服務(wù)是碧桂園服務(wù)通過主動協(xié)商的方式，較低效的市場以及支付能力比較困難的環(huán)衛(wèi)項(xiàng)目做了一定程度的優(yōu)化、調(diào)整、退場；而商業(yè)運(yùn)營服務(wù)則是配合風(fēng)險客商出于化債處理資產(chǎn)的需要，碧桂園服務(wù)主動調(diào)整了商管項(xiàng)目的合約，雙方協(xié)商進(jìn)行了解約處理。

疊加對來自若干信用風(fēng)險顯著上升的客戶的收入采取了謹(jǐn)慎的確認(rèn)收入做法，以及其它多重因素的影響，碧桂園服務(wù)的“賺錢”能力也有所減弱。上半年，碧桂園服務(wù)的毛利同比下跌13.7%至44.5億元，股東應(yīng)占利潤同比下跌38.7%至14.4億元；股東應(yīng)占核心凈利潤同比下降31.7%至18.4億元。

凈利潤的下滑是經(jīng)營活動所得現(xiàn)金凈額出現(xiàn)明顯波動的原因之一，這是一項(xiàng)影響現(xiàn)金流的指標(biāo)。上半年，碧桂園服務(wù)經(jīng)營活動所得現(xiàn)金凈額約為2.7億元，而去年同期為21.9億元。

為此，碧桂園服務(wù)從凈利潤、資金流入端和資金流出端的角度提出了多項(xiàng)改善措施。其中，針對應(yīng)收賬款增加的問題，碧桂園服務(wù)自8月22日起成立了追討欠款委員會，對于已逾期的應(yīng)收賬款，碧桂園服務(wù)將采取化債及司法救濟(jì)等回款措施。

圖片碧桂園服務(wù)業(yè)績會

了解到，上述追討欠款委員會成員包括兩名執(zhí)行董事、一名獨(dú)立非執(zhí)行董事以及兩名核心管理層，委員會主席由碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事、總裁徐彬淮出任。

重整公司戰(zhàn)略，碧桂園服務(wù)要孵化10個業(yè)務(wù)

為了應(yīng)對市場變化，碧桂園服務(wù)做出了不少改變。徐彬淮透露，對于公司中長期的戰(zhàn)略規(guī)劃，管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行了反復(fù)地研討，前前后后一共開了超過5次務(wù)虛研討會，最終和董事會形成了“高度的共識”。

碧桂園服務(wù)用不到100個字概括了這一戰(zhàn)略規(guī)劃，即在未來三到五年內(nèi)，碧桂園服務(wù)將“以住宅的物業(yè)管理業(yè)務(wù)為核心，加強(qiáng)專業(yè)能力，回歸服務(wù)品質(zhì)初心，發(fā)展數(shù)字化、AIoT及物業(yè)機(jī)器人以賦能業(yè)務(wù)，推動內(nèi)生增長；同時孵化戰(zhàn)略型業(yè)務(wù)，優(yōu)化迭代商業(yè)模式，積極創(chuàng)新，為實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)目標(biāo)而努力”。

就住宅物管業(yè)務(wù)而言，碧桂園服務(wù)在市場拓展上采取“聚焦戰(zhàn)略及重點(diǎn)城市的核心業(yè)態(tài)項(xiàng)目”的策略，實(shí)現(xiàn)住宅業(yè)態(tài)占比同比提升近13%，而住宅、商辦及城市服務(wù)的業(yè)態(tài)占比突破95%。

同時，碧桂園服務(wù)在全國將近300個城市布局了社區(qū)。上半年，在146個城市有新增項(xiàng)目落地，其中，在22個戰(zhàn)略城市和43個重點(diǎn)城市的新增項(xiàng)目占比達(dá)到了65%。

截至6月30日，除“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)外，碧桂園服務(wù)的合同管理面積約為16.3億平方米，收費(fèi)管理面積為10.1億平方米；“三供一業(yè)”的物業(yè)服務(wù)的合同管理面積及收費(fèi)管理面積分別為9540萬平方米及9060萬平方米。碧桂園服務(wù)一共管理7695項(xiàng)物業(yè)，位于一二線城市項(xiàng)目的收費(fèi)管理面積占比已達(dá)約40.7%。

與此同時，碧桂園服務(wù)試圖尋求新的業(yè)績增長曲線，目前正在孵化十大戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)，包括零售、洗護(hù)、整合營銷、酒類業(yè)務(wù)、充電樁、房產(chǎn)經(jīng)營、碧安機(jī)電、電梯公司等。

業(yè)績會上，管理層分享了近場零售業(yè)務(wù)和電瓶車充電樁業(yè)務(wù)的進(jìn)展。數(shù)據(jù)顯示，近場零售業(yè)務(wù)由2023年3個試點(diǎn)的重點(diǎn)城市擴(kuò)大至10個城市，實(shí)現(xiàn)收入1.07億元，其中，重點(diǎn)城市收入同比增長157%；電瓶車充電樁業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)1年內(nèi)累計(jì)落樁3萬臺，活躍用戶達(dá)到200萬戶，收入同比增長85.5%。

“這十個業(yè)務(wù)不可能是齊頭并進(jìn)的，在孵化的過程中，哪些業(yè)務(wù)的市場機(jī)遇更大、捕捉能力更強(qiáng)、領(lǐng)軍團(tuán)隊(duì)更加優(yōu)秀、落地迭代更加有力，商業(yè)模式更加有競爭力，哪些業(yè)務(wù)就會在整個孵化過程中會更加脫穎而出”，徐彬淮表示。