無(wú)人接盤、入住率減少，高奢酒店難逃衰退命運(yùn)？

2024年，國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)的數(shù)字不斷攀升，然而高端酒店市場(chǎng)卻遭遇寒流，無(wú)論是消費(fèi)還是拍賣轉(zhuǎn)讓均顯得冷清。

近日，位于北京長(zhǎng)安街與東二環(huán)交匯處的索菲特酒店掛牌出售，酒店距離天安門廣場(chǎng)、故宮博物館、中國(guó)國(guó)家大劇院等北京著名景點(diǎn)僅約4公里，掛牌價(jià)格為28億元。

除了索菲特酒店，同樣位于核心商圈的東城金寶街勵(lì)駿酒店也在掛牌中，出售報(bào)價(jià)為33億元；附近的王府半島天倫王朝萬(wàn)麗酒店也在出售行列，掛牌價(jià)格18億元。

勵(lì)駿酒店 圖片東方IC

上世紀(jì)80年代，女首富陳麗華帶著在香港積累的資本，回到北京創(chuàng)業(yè)。隨后幾年，在東長(zhǎng)安街附近的金寶街，陳麗華的富華國(guó)際集團(tuán)相繼打造了金寶大廈、華麗大廈、麗晶酒店，麗亭酒店、勵(lì)駿酒店、金寶匯購(gòu)物中心和北京香港馬會(huì)會(huì)所等頂級(jí)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

國(guó)泰元鑫曾在2014年做過(guò)一份北京富華金寶街專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃。該文件顯示，公司旗下物業(yè)金寶大廈、麗亭酒店和麗晶酒店僅依靠租金每年給富華集團(tuán)帶來(lái)收入約為4億元，而這僅是富華國(guó)際金寶街持有物業(yè)的一部分。

面對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)狀況，即便是曾經(jīng)接待過(guò)眾多國(guó)家元首和政要的高端酒店，也不得不重新審視自己的掛牌價(jià)格策略。就連能創(chuàng)造豐厚現(xiàn)金流的勵(lì)駿酒店，自2023年起便已對(duì)外掛牌出售，當(dāng)時(shí)的報(bào)價(jià)高達(dá)37億元。然而，市場(chǎng)的反應(yīng)并不如預(yù)期，目前33億元的掛牌價(jià)相比初報(bào)價(jià)已經(jīng)下調(diào)了4億元。

今年，酒店資產(chǎn)在資產(chǎn)掛牌市場(chǎng)上表現(xiàn)不佳，頻繁流拍成為普遍現(xiàn)象。根據(jù)此前邁點(diǎn)網(wǎng)的不完全統(tǒng)計(jì)，2024年4月，有35家酒店被掛牌拍賣，但截至5月2日，均未成交；根據(jù)亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院不完全統(tǒng)計(jì)，今年1-7月，國(guó)內(nèi)共342個(gè)高端酒店項(xiàng)目拍賣，結(jié)果85%流拍。

今年五一假期的入住情況，進(jìn)一步凸顯了高端酒店市場(chǎng)的低迷。在北京核心商圈，盡管經(jīng)濟(jì)型酒店價(jià)格迅速上漲，但中高端酒店的價(jià)格卻只是微幅上調(diào)，部分更是出現(xiàn)了下降下調(diào)。

另外，隨著消費(fèi)降級(jí)，一些原本豪華型酒店的消費(fèi)者由于差旅預(yù)算下降，更加傾向于選擇價(jià)格更親民的本土品牌酒店，這反而給經(jīng)濟(jì)型和中端酒店品牌提供了提價(jià)空間

旅游酒店行業(yè)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師趙煥焱指出，目前高端全服務(wù)酒店的供給過(guò)剩現(xiàn)象日益凸顯。數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)五星級(jí)酒店的平均每間可供房收入（RevPAR）低于中高端酒店品牌亞朵的同項(xiàng)指標(biāo)。為了吸引更多客人并緩解經(jīng)營(yíng)壓力，一些奢華酒店開(kāi)始嘗試降價(jià)策略，緩解經(jīng)營(yíng)壓力。

盡管旅游消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng)，但市場(chǎng)上買家對(duì)酒店類資產(chǎn)的興趣似乎正在減退，不再是大宗商業(yè)投資者的首選？

高奢酒店資產(chǎn)價(jià)格“擠泡沫”

今年6月30日，位于三里屯的太古里瑜舍酒店正式停業(yè)，吸引了眾多網(wǎng)友在停業(yè)前前往打卡留念。與一些高端酒店停業(yè)后更換運(yùn)營(yíng)品牌的做法不同，即便酒店的軟硬件設(shè)施仍然保持良好狀態(tài)，瑜舍酒店的業(yè)主方太古地產(chǎn)，也沒(méi)有打算進(jìn)行品牌更新。而是計(jì)劃將這個(gè)空間改造為更具經(jīng)濟(jì)效益的商業(yè)業(yè)態(tài)，以追求更高的坪效。

隨著市場(chǎng)進(jìn)入成熟階段，一些價(jià)值被高估或有泡沫的資產(chǎn)將會(huì)被淘汰，而真正有高價(jià)值的資產(chǎn)會(huì)留在市場(chǎng)中。

仲量聯(lián)行大中華區(qū)酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部高級(jí)副總裁梁濤在接受采訪時(shí)提到，中國(guó)酒店行業(yè)正從增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)。隨著市場(chǎng)逐步走向成熟，交易將變得更加頻繁。

對(duì)于投資者和業(yè)主而言，酒店不再僅僅是持有資產(chǎn)的象征，而是回歸價(jià)值屬性，成為在市場(chǎng)周期中通過(guò)價(jià)值管理、買賣交易獲取經(jīng)營(yíng)收益和資本利得的投資標(biāo)的。

“在使用收益法對(duì)酒店資產(chǎn)進(jìn)行估值時(shí)，酒店產(chǎn)生運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流的能力顯得尤為關(guān)鍵。這不僅是交易方評(píng)估資產(chǎn)潛在價(jià)值的重要依據(jù)，也是判斷資產(chǎn)是否被低估的方法之一，進(jìn)而影響他們的交易決策。”梁濤補(bǔ)充稱。

隨著市場(chǎng)的逐步成熟，低估的價(jià)值型資產(chǎn)、運(yùn)營(yíng)效率有提升空間的機(jī)會(huì)型資產(chǎn)等會(huì)被投資方持續(xù)關(guān)注，不僅表現(xiàn)在更加活躍的資產(chǎn)交易中，更是資本對(duì)市場(chǎng)信心的投票。“更多的資本參與和助力，將推動(dòng)整個(gè)行業(yè)的優(yōu)勝劣汰，使得真正有價(jià)值的資產(chǎn)在市場(chǎng)中脫穎而出，形成一個(gè)良性循環(huán)。”

除了外部環(huán)境，業(yè)主自身的財(cái)務(wù)問(wèn)題也是當(dāng)下酒店型資產(chǎn)出售增加的原因之一。據(jù)邁點(diǎn)觀察，不少曾經(jīng)炙手可熱的資產(chǎn)，現(xiàn)在卻處于無(wú)人問(wèn)津的狀態(tài)。

如無(wú)錫融創(chuàng)茂（原萬(wàn)達(dá)茂）評(píng)估價(jià)約29.15億元，第一次拍賣起拍價(jià)21億元，因無(wú)人出價(jià)而流拍，第二次起拍價(jià)降至17億元，相當(dāng)于是打了5.7折，最終還是流拍。同樣進(jìn)入二拍程序的還有融創(chuàng)昆明萬(wàn)達(dá)城地塊及滇池宋品酒店。最近一次起拍價(jià)約4.48億元，相當(dāng)于評(píng)估價(jià)8億元打了5.7折，只有1人報(bào)名參與競(jìng)拍，但因“案外人提出確有理由異議”而撤回。

天眼查信息顯示，待售的北京索菲特酒店所屬公司天府融德酒店（北京）有限公司建國(guó)門分公司，今年5月有一條被執(zhí)行人信息，被上海金融法院執(zhí)行1.02億元，背后的天府融德酒店（北京）有限公司今年也出現(xiàn)股權(quán)凍結(jié)信息。

重慶北碚悅榕莊酒店及其附屬資產(chǎn)將于9月2日開(kāi)拍，起拍價(jià)7億元。重慶北碚悅榕莊酒店母公司重慶柏椿實(shí)業(yè)公司由于拖欠重慶渝州園林工程公司上千萬(wàn)元工程欠款，被申請(qǐng)破產(chǎn)重整，相關(guān)法院于去年8月下旬最終裁定重慶柏椿實(shí)業(yè)公司破產(chǎn)清算。

圖片來(lái)自攜程app

邁點(diǎn)酒店事業(yè)部總經(jīng)理顧晨林認(rèn)為，一是部分存量高端及奢華酒店走上了翻牌、撤牌、拍賣、轉(zhuǎn)讓甚至出售的命運(yùn)；二是新開(kāi)門店大部分集中在中高端酒店增量市場(chǎng)和特許經(jīng)營(yíng)高端酒店領(lǐng)域。這也就意味著，高溢價(jià)率的奢華酒店總數(shù)其實(shí)是減少的，而更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的中高端酒店則陷入價(jià)格內(nèi)卷中。

高奢酒店不會(huì)消失，而是消費(fèi)更加分級(jí)了

目前，國(guó)內(nèi)正經(jīng)歷顯著的消費(fèi)分級(jí)現(xiàn)象。這種趨勢(shì)在一定程度上與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的消費(fèi)降級(jí)和信貸周期有關(guān)。消費(fèi)降級(jí)使得消費(fèi)者在支出上更加謹(jǐn)慎，因此，高性價(jià)比酒店變得更具吸引力。

2022年起，后疫情時(shí)代到來(lái)，幾乎所有國(guó)際酒店集團(tuán)都悄悄布局了一種被稱之為“extended stay”的“長(zhǎng)住酒店”品牌。萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)宣布計(jì)劃擴(kuò)大旗下經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的中檔住宿品牌，推出了一個(gè)正式名稱為StudioRes的新“長(zhǎng)住酒店”品牌。這些酒店大概率不會(huì)提供早餐，但會(huì)提供每周一次的客房清潔服務(wù)。

“長(zhǎng)住酒店”還可以節(jié)省前臺(tái)人員配置，因?yàn)檗k理入住/退房的次數(shù)較少，洗衣服務(wù)（床鋪不經(jīng)常更換），六小件等賓客用品的使用效率更高以及旅行社、代理人傭金結(jié)算更簡(jiǎn)單。與短期住宿的常規(guī)連鎖酒店相比，“長(zhǎng)住酒店”可以用更少的人員配備來(lái)服務(wù)更高的入住率，從而節(jié)省勞動(dòng)力成本。

這對(duì)在核心區(qū)域擁有物業(yè)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，提出了一個(gè)問(wèn)題：是否應(yīng)該在高價(jià)值地段開(kāi)發(fā)中端甚至經(jīng)濟(jì)型酒店，而非傳統(tǒng)的高奢項(xiàng)目？

一位酒店業(yè)從業(yè)人士表示，這個(gè)問(wèn)題不能一概而論。投資者需要結(jié)合區(qū)域價(jià)值判斷、前期成本、市場(chǎng)趨勢(shì)、項(xiàng)目周邊的競(jìng)爭(zhēng)情況以及自身的財(cái)務(wù)狀況等因素進(jìn)行綜合分析。對(duì)于核心區(qū)域的物業(yè)，在需求預(yù)期充分的情況下，高奢酒店確實(shí)有可能充分發(fā)揮地段的優(yōu)勢(shì)，相得益彰；

不過(guò)，非高奢定位的酒店也有其獨(dú)特的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。尤其是對(duì)財(cái)務(wù)成本高且杠桿率高的企業(yè)來(lái)說(shuō)，需要綜合評(píng)估項(xiàng)目定位方向和可行性，根據(jù)回報(bào)要求合理投入。

此外，該業(yè)內(nèi)人士還提到，市場(chǎng)的擇時(shí)同樣重要，具體就是根據(jù)市場(chǎng)的周期性波動(dòng)，合理安排開(kāi)發(fā)計(jì)劃，選擇最合適的時(shí)間入市。

酒店的回報(bào)率和回收期很大程度上取決于酒店的定位、產(chǎn)品模式、初始投資，以及后續(xù)的運(yùn)營(yíng)。標(biāo)準(zhǔn)全服務(wù)酒店和選擇性服務(wù)酒店在這些方面存在差異，導(dǎo)致它們的投資回報(bào)和回收周期也有所不同。產(chǎn)品以客房為主的租賃或加盟型中端和中高端酒店投資回收期通常在5年左右，而標(biāo)準(zhǔn)全服務(wù)型酒店的投資周期會(huì)更長(zhǎng)。

相比之下，雖然高奢酒店的回本周期更長(zhǎng)，但一線城市并沒(méi)有放慢高奢酒店的開(kāi)業(yè)步伐，這些酒店的房?jī)r(jià)甚至刷新了價(jià)格天花板。

近日，北京前門文華東方酒店終于掛出其房?jī)r(jià)，一晚1.5萬(wàn)元的價(jià)格迅速登上熱搜。這家文華東方不僅刷新了北京最貴酒店的紀(jì)錄，更超過(guò)了日賽谷麗思卡爾頓隱世，成為全國(guó)最貴酒店。這家酒店位于前門東區(qū)胡同深處，距天安門廣場(chǎng)僅10分鐘步行距離。

酒店僅42間套房，分布在全新改造的四合院中，均為獨(dú)門獨(dú)戶的院落。

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這樣的高奢酒店市場(chǎng)，不禁讓人聯(lián)想到野口悠紀(jì)雄在《失去的三十年》中描述的日本經(jīng)濟(jì)泡沫時(shí)期：1991年，日本大量興建高爾夫球場(chǎng)和滑雪場(chǎng)，高爾夫球會(huì)員卡的價(jià)值曾飆升近10倍，然而泡沫破裂后，這些高端度假區(qū)大批倒閉，游客數(shù)量銳減至三分之一。有人擔(dān)心，中國(guó)當(dāng)前的高奢度假市場(chǎng)似乎正重蹈當(dāng)年日本的覆轍。

然而，現(xiàn)實(shí)卻顯示出不同的趨勢(shì)。五星級(jí)酒店并未因?yàn)榻?jīng)濟(jì)波動(dòng)或市場(chǎng)調(diào)整而消失，相反，消費(fèi)分級(jí)更加明顯了。

作者 ｜ 宋虹姍