本文時(shí)代周報(bào) 作者：曾思怡

比二手房更便宜，比法拍房糾紛少，被網(wǎng)友形容為更靠譜的“撿漏”機(jī)會(huì)，“銀行直供房”開始攪動(dòng)樓市。

近日，有媒體報(bào)道，一處市場(chǎng)估價(jià)約200萬(wàn)元的房產(chǎn)，在第三方拍賣平臺(tái)上以150萬(wàn)元成交，由銀行作為出售方直接完成交易。“撿漏”的背后是多家銀行加速推進(jìn)的房產(chǎn)直售業(yè)務(wù)，在售房產(chǎn)標(biāo)的超千套，處置速度明顯加快。

顧名思義，銀行直供房，是指當(dāng)企業(yè)或個(gè)人借款人無(wú)力還貸時(shí)，銀行通過(guò)債權(quán)剝離取得完整產(chǎn)權(quán)，隨后以業(yè)主身份直接出售或出租。

其和法拍房本質(zhì)一樣，都是不良貸款處置。不過(guò)和法拍房相比，銀行直供房交易過(guò)程耗時(shí)相對(duì)較短、流程相對(duì)便捷。

圖源：圖蟲創(chuàng)意

多名金融和地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，銀行直供房一直都有，只是規(guī)模不大。近年來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，疊加房地產(chǎn)深度調(diào)整，銀行不良資產(chǎn)率上漲，尤其當(dāng)前臨近年底，銀行處置不良資產(chǎn)的考核壓力更大，促使其加快資產(chǎn)處置速度，推出的“銀行直供房”明顯變多。

對(duì)于銀行下場(chǎng)樓市，大眾情緒不一。有網(wǎng)友認(rèn)為這是“撿漏”機(jī)會(huì)，也有人擔(dān)心“銀行直供房”規(guī)模若進(jìn)一步擴(kuò)大，可能影響二手住宅市場(chǎng)。

一位不愿具名的地產(chǎn)分析人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，銀行直供房盡管增長(zhǎng)明顯，但整體規(guī)模不大、比例不高，而且這類房產(chǎn)大都是二手房掛牌房源，統(tǒng)計(jì)上要考慮重疊部分。

結(jié)構(gòu)上，銀行直供房和居民家庭的住房關(guān)系不緊密，以商業(yè)用房居多，基本上是工商戶過(guò)去做經(jīng)營(yíng)貸的抵押物，現(xiàn)在主動(dòng)把房子抵給銀行來(lái)償還債務(wù)。“單純從市場(chǎng)層面看，并不會(huì)對(duì)二手住宅市場(chǎng)造成明顯影響。”

相對(duì)低價(jià)、糾紛較少

連日來(lái)，一連串成交或在售的低價(jià)銀行直供房引發(fā)關(guān)注。

時(shí)代周報(bào)記者梳理公開報(bào)道發(fā)現(xiàn)，蘭州農(nóng)商行在9月底拍賣蘭州市城關(guān)區(qū)鐵路東村街道一處125平方米的抵債房產(chǎn)，獲拍價(jià)為151萬(wàn)元。同期，該小區(qū)同面積段戶型的掛牌價(jià)在180萬(wàn)元-220萬(wàn)元不等。

11月上旬，黑龍江某農(nóng)商行的抵債資產(chǎn)，哈爾濱市松北區(qū)某住宅住房以均價(jià)約1800元/平方米被競(jìng)買，同期該小區(qū)同戶型的掛牌價(jià)最低為3700元/平方米。

11月11日至12月10日，蘭州市皋蘭縣某房屋進(jìn)行公開掛牌競(jìng)價(jià)，拍賣價(jià)為39.8萬(wàn)元，建筑面積為132.41平方米，均價(jià)約3000元/平方米，低于該小區(qū)同戶型的交易價(jià)4421元/平方米。

據(jù)媒體不完全統(tǒng)計(jì)，銀行直供房?jī)r(jià)格普遍低于市場(chǎng)價(jià)15%-25%。但其折價(jià)水平仍略低于法拍房。

前述不具名地產(chǎn)分析人士解釋，法拍房帶有強(qiáng)制色彩，通過(guò)法拍來(lái)強(qiáng)制變現(xiàn)和償還債務(wù)。“銀行直供房可以理解為是企業(yè)或個(gè)人主動(dòng)抵償房產(chǎn)，所以房屋本身的質(zhì)量更高。即便是歸類為不良資產(chǎn)，其本身也是‘拿房抵債’的操作。”

從定價(jià)機(jī)制來(lái)看，兩者也有不同。

銀行業(yè)內(nèi)人士許逸（化名）告訴時(shí)代周報(bào)記者，銀行直供房上線之前，會(huì)綜合AI評(píng)估、房產(chǎn)交易網(wǎng)站報(bào)價(jià)以及其他權(quán)威機(jī)構(gòu)報(bào)價(jià)等，得出較為合理的房屋價(jià)格，“這個(gè)價(jià)格一般略低于成交價(jià)，差距不會(huì)特別明顯，并不像網(wǎng)上所說(shuō)的直降兩三成。那些降幅兩三成的多是對(duì)比掛牌價(jià)，而不是成交價(jià)”。

時(shí)代周報(bào)記者登錄阿里資產(chǎn)平臺(tái)“銀行清倉(cāng)”欄目，搜索蘭州當(dāng)?shù)劂y行直供房發(fā)現(xiàn)，安寧區(qū)沙井驛街道一處80多平米房產(chǎn)以約32萬(wàn)元的價(jià)格出售。同期，在二手房交易平臺(tái)，附近小區(qū)同戶型同面積房產(chǎn)總價(jià)在20多萬(wàn)元-40多萬(wàn)元不等。

這也印證，并不是所有銀行直供房?jī)r(jià)格都會(huì)有大力度折扣。類似的，通觀蘭州當(dāng)?shù)劂y行直供房清單，大體量商業(yè)用地基本標(biāo)注價(jià)格，而住宅方面有相當(dāng)一部分標(biāo)注“歡迎詢價(jià)”。

圖源：阿里拍賣APP截圖

不過(guò)許逸也提到，銀行直供房在交易過(guò)程中，因?yàn)殂y行急于出售，客戶急于還錢，相較于常規(guī)二手房，銀行直供房的還價(jià)空間比二手房大。

雖然銀行直供房的折價(jià)程度不及法拍房，但其另一大吸引力在于——有銀行風(fēng)控背書，售后糾紛少。從數(shù)據(jù)層面來(lái)看，銀行直供房的產(chǎn)權(quán)糾紛率只有0.3%，普通二手房交易的糾紛率2.1%，而法拍房更是高達(dá)18%。

不過(guò)對(duì)有購(gòu)買計(jì)劃的買家而言，具體到交易環(huán)節(jié)，也有一些相較二手房更需謹(jǐn)慎的環(huán)節(jié)。

比如上述蘭州沙井驛街道總價(jià)約32萬(wàn)的銀行直供房，房產(chǎn)信息介紹中注明“不帶看”“競(jìng)買標(biāo)的可能存在被強(qiáng)行占用等瑕疵”“一旦成交，風(fēng)險(xiǎn)和瑕疵概括承受”。

招聯(lián)首席研究員、上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室副主任董希淼建議，對(duì)個(gè)人而言，需仔細(xì)評(píng)估后審慎決策。銀行方面，可適時(shí)總結(jié)銀行直接出售房產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，優(yōu)化相關(guān)流程，爭(zhēng)取政策支持（如減免交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)），加速推進(jìn)不良資產(chǎn)處置。

規(guī)模或進(jìn)一步擴(kuò)大

銀行直供房主要來(lái)源三個(gè)方向：一是普通企業(yè)或個(gè)人申請(qǐng)貸款作為抵押物的房產(chǎn)；二是房地產(chǎn)公司無(wú)力償還貸款或破產(chǎn)重組，銀行被動(dòng)接受尚未出售的房產(chǎn)；三是個(gè)人住房貸款的借款人抵押的房產(chǎn)，即住房貸款中途斷供。

董希淼指出，銀行直供房早已有之，但此前規(guī)模不大，“近期因?yàn)榻咏甑祝涣假Y產(chǎn)處置考核壓力促使銀行加快資產(chǎn)處置速度，因此銀行直供房有所增多”。

他解釋，一方面，目前個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款以房產(chǎn)作為抵押物的較多，不少企業(yè)貸款也選擇以房產(chǎn)進(jìn)行抵押。在經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的情況下，與房產(chǎn)有關(guān)的貸款不良率在上升，進(jìn)而導(dǎo)致銀行直接持有的房產(chǎn)數(shù)量增多。

此外，房地產(chǎn)進(jìn)入深度調(diào)整期，從總量上已經(jīng)供大于求，其中尤以人口流出地、城市遠(yuǎn)郊等區(qū)域住房供應(yīng)過(guò)剩，量?jī)r(jià)跌幅較大。直接結(jié)果是，房企負(fù)債高企、以房抵債增加；個(gè)人房貸持有者，或因個(gè)人經(jīng)濟(jì)問(wèn)題失去還款能力，或面臨房?jī)r(jià)跌幅較大資不抵債，選擇斷供。

許逸指出，上述幾類銀行業(yè)房地產(chǎn)不良資產(chǎn)構(gòu)成中，房企以房抵債、房產(chǎn)抵押的經(jīng)營(yíng)性貸款兩類占大頭，個(gè)人住房貸款斷供情況在上漲，不過(guò)占比最小。

“和大家印象中因經(jīng)濟(jì)問(wèn)題無(wú)法支付房貸而選擇斷供不同，更多時(shí)候是因?yàn)橄嚓P(guān)房產(chǎn)降幅比較大、資不抵債了。所以，往往是房?jī)r(jià)跌幅大的區(qū)域、城市，住宅類的銀行直供房數(shù)量會(huì)比較多，比如某些中西部省會(huì)城市”。

圖源：圖蟲創(chuàng)意

從銀行直供房的類型來(lái)看。在蘭州從事資產(chǎn)拍賣的馬先生告訴時(shí)代周報(bào)記者，目前蘭州銀行直供房和法拍房中，超八成是商業(yè)用房，“個(gè)人住宅類套數(shù)估計(jì)不到兩成”。

整體來(lái)看，前述三者均推動(dòng)銀行業(yè)房地產(chǎn)不良資產(chǎn)增長(zhǎng)。另一邊，司法拍賣房產(chǎn)效率較低，使得銀行推出更多直供房以出清不良資產(chǎn)。

現(xiàn)階段暫無(wú)公開數(shù)據(jù)顯示全國(guó)層面銀行直供房的總量和構(gòu)成比例，但從部分銀行或省市的情況可見(jiàn)其增勢(shì)。

據(jù)公開資料，在京東資產(chǎn)平臺(tái)上，蘭州銀行2024年掛牌直售房產(chǎn)標(biāo)的達(dá)1130個(gè)，2025年增至1779個(gè)，增幅約50%；2024年上半年以來(lái)，四川農(nóng)信系統(tǒng)出售的房產(chǎn)標(biāo)的數(shù)量超過(guò)25000個(gè)（未去重），遼寧農(nóng)信系統(tǒng)累計(jì)掛牌直售的房產(chǎn)標(biāo)的有11000個(gè)。

上述受訪者皆認(rèn)為，基于現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)走勢(shì)等因素，銀行直供房規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大。

是否會(huì)影響二手房市場(chǎng)？

成為靠譜“撿漏”機(jī)會(huì)的同時(shí)，持續(xù)增長(zhǎng)的銀行直供房規(guī)模，也引發(fā)部分隱憂——是否會(huì)影響二手房市場(chǎng)？

根據(jù)公開報(bào)道，前述蘭州當(dāng)?shù)乜們r(jià)151萬(wàn)元的銀行直供房成交后，導(dǎo)致周邊二手房掛牌價(jià)普遍下調(diào)10%-15%。

對(duì)此，許逸說(shuō)，二手房掛牌價(jià)和成交價(jià)往往存在差異，上述銀行直供房成交價(jià)格對(duì)周邊房?jī)r(jià)影響實(shí)際上較小。

雪梨（化名）在蘭州持有不同類型房產(chǎn)，包括核心地帶均價(jià)約3萬(wàn)元住宅，也包括遠(yuǎn)郊單價(jià)幾千元的住宅。

她告訴時(shí)代周報(bào)記者，“前者因?yàn)橄∪毙裕^(qū)只要有一套掛牌出售，就會(huì)被秒搶，這類房子的持有者不會(huì)擔(dān)心直供房的影響；后者掛牌量大，而且很難流動(dòng)，附近有沒(méi)有銀行直供房推出，都在跌”。

前述不具名地產(chǎn)分析人士還表示，銀行直供房從規(guī)模、占比和結(jié)構(gòu)來(lái)看，單純從市場(chǎng)層面，并不會(huì)對(duì)二手住宅市場(chǎng)產(chǎn)生影響。而且銀行直供房大都本就是二手房掛牌房源，此類市場(chǎng)本質(zhì)上就是二手房或存量房的概念。

“不過(guò)銀行和別的房東還是有區(qū)別的，銀行是金融機(jī)構(gòu)，可以有資產(chǎn)管理的思維。比如對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行打包處置，或者朝著銀行內(nèi)部消化、打造人才公寓、打造保障性租賃住房。”

董希淼也認(rèn)為，銀行直接出售作為抵債資產(chǎn)的房產(chǎn)，并非為了進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，而是為了加快不良資產(chǎn)處置、減輕發(fā)展包袱。