酒管財(cái)經(jīng)

不斷有高奢酒店簽約和入市，但這些項(xiàng)目背后的業(yè)主早已換了身份。

《酒管財(cái)經(jīng)》注意到，越來(lái)越多的國(guó)資企業(yè)取代原本的地產(chǎn)商們，成為增量、存量高奢酒店項(xiàng)目的持有者。一組數(shù)據(jù)顯示，國(guó)資投資內(nèi)地酒店交易額占比，已由上一個(gè)5年（2015年至2019年）的0.1%，升至最新5年（2020年至2024年）的14.9%，是所有收購(gòu)方中漲幅最大的經(jīng)營(yíng)主體。

這與當(dāng)下經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有關(guān)，也與國(guó)資開(kāi)始布局文旅業(yè)務(wù)的熱度有關(guān)，更與城市更新、存量煥新的時(shí)代大背景密切關(guān)聯(lián)。

只是，同為高奢酒店業(yè)主，國(guó)資企業(yè)與地產(chǎn)商的追求和訴求有哪些不同？它們更看好哪些高奢品牌，又該如何運(yùn)營(yíng)好這些酒店資產(chǎn)？

國(guó)資已成高奢酒店業(yè)主最大變量

近日，接近500名求職者來(lái)到了武漢麗思卡爾頓酒店的招聘現(xiàn)場(chǎng)。這意味著，該國(guó)際頂奢品牌華中地區(qū)首店已經(jīng)無(wú)限接近正式開(kāi)業(yè)。

該酒店位于武漢越秀國(guó)際金融中心T5寫(xiě)字樓4659層，擁有205間奢華客房。酒店還擁有四間餐飲場(chǎng)所，包括全日餐廳、高端中餐廳、FLAIR特色餐廳酒吧以及大堂酒廊。行政樓層的賓客還可以在行政酒廊享受私密空間和非凡禮遇。

有消息稱(chēng)，該酒店將于今年年底開(kāi)業(yè)。

值得關(guān)注的是，這家酒店的業(yè)主是越秀集團(tuán)廣州市資產(chǎn)規(guī)模最大的國(guó)有企業(yè)之一。

《酒管財(cái)經(jīng)》注意到，在這一兩年，國(guó)內(nèi)新開(kāi)或正在籌建的高端、奢華酒店項(xiàng)目，具有國(guó)資、央企背景的公司占據(jù)了足夠高的比例。

除了上述新開(kāi)（籌開(kāi)）酒店，在高星酒店拍賣(mài)過(guò)程中，國(guó)資身影同樣浮現(xiàn)。

8月22日，深圳最大酒店成功出讓?zhuān)Ｌ飮?guó)資企業(yè)以超34億拿下。

位于寶安區(qū)沙井街道的A301-0608宗地，地上的項(xiàng)目原為深圳市灣區(qū)會(huì)展國(guó)際酒店，定位為集群型城市商務(wù)園林式酒店，總投資超30億元，擁有約4000套客房，是深圳市內(nèi)規(guī)模最大的酒店之一。

競(jìng)得方為深圳市福田文旅城服有限公司，是由深圳市福田區(qū)財(cái)政局全資控股的國(guó)有獨(dú)資企業(yè)。

無(wú)獨(dú)有偶。

2025年4月，備受關(guān)注的南充天來(lái)酒店及附屬資產(chǎn)第十一次網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)塵埃落定。南充市屬?lài)?guó)企四川巽航貿(mào)易有限責(zé)任公司，以底價(jià)2.208億元成功競(jìng)得該資產(chǎn)包。

另外，正在建設(shè)的峨眉山悅榕莊酒店，現(xiàn)在業(yè)主方為峨眉山文旅交通集團(tuán)下屬景城公司。該項(xiàng)目曾于2022年因原業(yè)主資金問(wèn)題暫停。2023年底，前者以1.07億元完成對(duì)項(xiàng)目公司95%股權(quán)的承債式收購(gòu)，并于2024年5月正式復(fù)工。

不難看出，國(guó)資對(duì)于存量高星酒店項(xiàng)目，同樣保持高度關(guān)注。

緣何扎堆進(jìn)入高奢酒店業(yè)主群？

結(jié)合相關(guān)行業(yè)報(bào)告，上述個(gè)體感知的確是整個(gè)市場(chǎng)發(fā)生變化的外在體現(xiàn)。

仲量聯(lián)行日前發(fā)布的《中國(guó)酒店投資的全周期策略：從資產(chǎn)價(jià)值探索到高效退出的實(shí)戰(zhàn)指南》顯示，2015年至2024年，中國(guó)內(nèi)地酒店投資交易額約1685.4億元，年均成交額約為139.4億元。

其中，中國(guó)內(nèi)地酒店投資市場(chǎng)從由開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)基金主導(dǎo)逐漸向多元化發(fā)展。高凈值人士及家族辦公室、私有企業(yè)和國(guó)資企業(yè)積極入市交易，持續(xù)帶動(dòng)酒店投資交易活躍度。

圖源：仲量聯(lián)行相關(guān)報(bào)告

該報(bào)告披露的數(shù)據(jù)顯示，在2015年至2019年，國(guó)資企業(yè)投資內(nèi)地酒店交易額占比只有0.1%。到了2020年至2024年，這一數(shù)字已經(jīng)提升到14.9%，是所有收購(gòu)方類(lèi)型中漲幅最大的經(jīng)營(yíng)主體。

去年底，錦江麗笙酒店發(fā)展部相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《酒管財(cái)經(jīng)》采訪(fǎng)時(shí)也提到，國(guó)有企業(yè)、具有政府背景的企業(yè)，是我國(guó)高星酒店業(yè)主構(gòu)成的重要組成部分。

那么，國(guó)資為何選擇此時(shí)扎堆進(jìn)入高星酒店市場(chǎng)呢？

首先，進(jìn)退之間的托底。

很多優(yōu)質(zhì)高星酒店項(xiàng)目，因?yàn)槟腹窘?jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題而遭遇波及。但因其項(xiàng)目體量較大，對(duì)于接盤(pán)方的資金實(shí)力有很大要求。

國(guó)資介入，即可確保市場(chǎng)處于平穩(wěn)當(dāng)中，又可以相對(duì)較低的價(jià)格獲得優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。該情況更多體現(xiàn)在存量酒店和正在建設(shè)的高星酒店項(xiàng)目中。

其次，文旅大基建浪潮下，高星酒店項(xiàng)目備受青睞。

城市更新、文旅項(xiàng)目、新城綜合體項(xiàng)目等，為酒店品牌提供了落地的空間。很多地方文旅集團(tuán)，以及國(guó)央企正在深度布局文旅產(chǎn)業(yè)。

而酒店業(yè)務(wù)特別是高奢酒店業(yè)務(wù)，正在成為諸多文旅項(xiàng)目中不可或缺的內(nèi)容。

尤其是對(duì)于兼顧下沉市場(chǎng)和旅游目的地市場(chǎng)的城市群來(lái)說(shuō)，建設(shè)高端、豪華酒店集群，已經(jīng)成為標(biāo)配之一。

同時(shí)，國(guó)資文旅集團(tuán)還紛紛整合成立新的酒店集團(tuán)，把當(dāng)?shù)刂T多高星酒店進(jìn)行整合梳理，意在做大做強(qiáng)。而盤(pán)活原有資產(chǎn)、投資建設(shè)新的項(xiàng)目，自然也是擴(kuò)大聲量的常規(guī)動(dòng)作。

第三，更加牢靠的投資收益。

在資源整合和資本支持方面，國(guó)資更加具有優(yōu)勢(shì)，其抗風(fēng)險(xiǎn)能力更高。同時(shí)，國(guó)資對(duì)外投資需要考慮投資收入產(chǎn)出比，而高星酒店擁有相對(duì)穩(wěn)定和牢靠的收益，并且管理標(biāo)準(zhǔn)化程度較高，所以成為前者投資的重要關(guān)注領(lǐng)域。

能不能做好高奢酒店？

在地產(chǎn)時(shí)代，高星酒店扮演的角色更多在于配套。但是，在當(dāng)下這波布局中，國(guó)資對(duì)于高奢酒店項(xiàng)目提出了更多要求。

錦江麗笙酒店發(fā)展部相關(guān)負(fù)責(zé)人就提到，國(guó)資投資高星酒店，它們的投資動(dòng)作更加謹(jǐn)慎，對(duì)于酒店管理公司的要求更高，對(duì)于酒店品牌更加挑剔。同時(shí)，對(duì)于未來(lái)的投資回報(bào)、運(yùn)營(yíng)測(cè)算以及設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)的要求都更高了。

《酒管財(cái)經(jīng)》認(rèn)為，這一輪國(guó)資布局高奢酒店中，國(guó)內(nèi)由國(guó)資控股的酒店集團(tuán)，更具先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

比如錦江、首旅、雷迪森等酒管集團(tuán)，旗下的高端和奢華品牌，在項(xiàng)目簽約上擁有身份上的優(yōu)勢(shì)。不過(guò)，這種優(yōu)勢(shì)能否轉(zhuǎn)化成實(shí)打?qū)嵉捻?xiàng)目落地，還有待觀察。

第二，業(yè)主更加看重投資回報(bào)，高端奢華酒店品牌也會(huì)面臨分化。

在與國(guó)資企業(yè)磨合的過(guò)程中，并不是所有高奢酒店品牌都能適應(yīng)新業(yè)主現(xiàn)階段的訴求。尤其是國(guó)際全服務(wù)酒店品牌，更需在堅(jiān)持自我和迎合業(yè)主需求上尋找到契合點(diǎn)。

這也是當(dāng)下很多國(guó)際軟品牌進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的主要原因。相對(duì)靈活和包容的標(biāo)準(zhǔn)，可以滿(mǎn)足業(yè)主更加多元的訴求。

第三，專(zhuān)注存量改造的高端和奢華酒店品牌迎來(lái)發(fā)展機(jī)遇。

這個(gè)大趨勢(shì)愈發(fā)明顯。很多城市的單體高端酒店，在進(jìn)入翻新改造升級(jí)期，通常會(huì)面臨這樣的選擇。

而在市場(chǎng)上，越來(lái)越多的酒店集團(tuán)開(kāi)始盯上這一市場(chǎng)。針對(duì)高端酒店，不同酒店集團(tuán)都推出了相關(guān)品牌和政策。比如華住集團(tuán)的美侖美奐Maxx、部分國(guó)際酒店集團(tuán)的軟品牌等。

這種通過(guò)相對(duì)較少投資而獲得更多收益的動(dòng)作，正在成為新的高星酒店業(yè)主追求投資回報(bào)率的核心動(dòng)作。

國(guó)資布局高星酒店，優(yōu)勢(shì)在于資源整合，短板則在于機(jī)制相對(duì)僵化（審批、激勵(lì)等）、財(cái)務(wù)考核（國(guó)資改革的三年期限與高星酒店十年前后的投資回報(bào)之間沖突）。

在此過(guò)程中，國(guó)資布局高星酒店業(yè)務(wù)，要勇于打破舒適區(qū)，根據(jù)消費(fèi)者需求，用酒店的確定性來(lái)對(duì)抗不確定的市場(chǎng)環(huán)境。