金融八卦女 身披鎧甲的方方

麥當(dāng)勞真正賺錢(qián)的不是賣漢堡，而是一邊收品牌授權(quán)費(fèi)，一邊收房租。別人是賣了樓關(guān)店走人，它是賣了樓繼續(xù)開(kāi)張，還用原來(lái)的錢(qián)繼續(xù)套現(xiàn)擴(kuò)張。你以為它退場(chǎng)，其實(shí)是它看準(zhǔn)時(shí)機(jī)，把一手好牌打得更靈活了。

幾十年不動(dòng)如山的麥記房東，也要出手香港商鋪了？

7月28日，仲量聯(lián)行（全球房地產(chǎn)服務(wù)和投資管理公司，始創(chuàng)于1783年，2025年第一季度營(yíng)收57.5億美元）宣布，美國(guó)快餐巨頭麥當(dāng)勞打算把手里捏了幾十年的8個(gè)香港鋪位掛上貨架從尖沙咀、銅鑼灣、旺角，到大角咀、荃灣、慈云山，一手鋪位統(tǒng)統(tǒng)招標(biāo)甩賣，總估值約12億港元。

這還只是第一批，麥當(dāng)勞計(jì)劃分階段賣掉自己在中國(guó)香港的全部23個(gè)鋪位，最終套現(xiàn)金額或?qū)⒊^(guò)30億港元。

▲視覺(jué)中國(guó)

耐人尋味的是，麥當(dāng)勞并沒(méi)有打算離場(chǎng)。

鋪?zhàn)与m然賣了，但自己卻當(dāng)起了租客，門(mén)店照常開(kāi)張，租金如常繳納。看似退一步，實(shí)則是換個(gè)姿勢(shì)繼續(xù)坐鎮(zhèn)。

眾所周知，這位全球快餐巨頭一向主打輕資產(chǎn)戰(zhàn)略全球95%的門(mén)店都走的是特許經(jīng)營(yíng)路線，別人出錢(qián)出力，它只收品牌授權(quán)費(fèi)。但在中國(guó)香港，麥當(dāng)勞卻一反常態(tài)，幾十年來(lái)堅(jiān)持重資產(chǎn)打法：自己買(mǎi)鋪、自己經(jīng)營(yíng)，靠租金賺得盆滿缽滿，比賣漢堡還輕松。

如今這番舉動(dòng)引人遐想：麥當(dāng)勞為何此時(shí)選擇出手？

1./ 躺賺的麥當(dāng)勞：披著漢堡外衣的的地產(chǎn)公司？/

其實(shí)，很多人不知道，這位如今在全球躺賺的快餐巨頭，起步其實(shí)一點(diǎn)都不光鮮。

麥當(dāng)勞并不是哪個(gè)資本大鱷的創(chuàng)意項(xiàng)目，而是兩個(gè)愛(ài)爾蘭移民的兒子麥當(dāng)勞兄弟在1937年開(kāi)的小熱狗攤起家的。起步位于加州帕薩迪納，后來(lái)覺(jué)得賣熱狗過(guò)于單一，才咬咬牙開(kāi)了第一家正經(jīng)餐廳。1953年，他們?yōu)榱颂岣咝剩闫鹆藵h堡流水線，用工業(yè)化方式做快餐，效率拉滿，在當(dāng)?shù)鼗鹆似饋?lái)，也開(kāi)始試水特許經(jīng)營(yíng)雖然那會(huì)兒，還沒(méi)個(gè)像樣的品牌形象，門(mén)店風(fēng)格也比較隨性。

真正改變麥當(dāng)勞命運(yùn)的，是一位壓根跟快餐沒(méi)什么關(guān)系的人物雷克羅克，一個(gè)本職是奶昔攪拌機(jī)推銷員的中年男人。他在給麥當(dāng)勞兄弟送奶昔機(jī)的時(shí)候，一次性賣出去8臺(tái)，瞬間察覺(jué)不對(duì)勁：這家店的奶昔需求，明顯不是一般生意。他很好奇地跑去餐廳一探究竟，結(jié)果發(fā)現(xiàn)了流水線+快餐的巨大潛力，覺(jué)得這不就是未來(lái)的賺錢(qián)機(jī)器嗎？于是立刻搭上麥當(dāng)勞兄弟的順風(fēng)車，當(dāng)起了他們的特許經(jīng)營(yíng)代理人。

但雷克羅克并不滿足于打工，六年后發(fā)現(xiàn)，麥當(dāng)勞兄弟的佛系擴(kuò)張和自己的狼性野心根本不是一路人。于是，他在1961年直接把麥當(dāng)勞品牌整個(gè)買(mǎi)下來(lái)，正式成為老板。從此，麥當(dāng)勞才真正開(kāi)啟了商業(yè)擴(kuò)張。

特許經(jīng)營(yíng)這套玩法，簡(jiǎn)單說(shuō)就是：我提供品牌和標(biāo)準(zhǔn)化流程，你出錢(qián)出力開(kāi)店，我們一起賺錢(qián)。雷克羅克把這套模式玩得爐火純青，既能快速擴(kuò)張門(mén)店，又能牢牢把控產(chǎn)品質(zhì)量。

但真正讓麥當(dāng)勞跳出快餐公司范疇，升級(jí)成地產(chǎn)王者的，是他們后來(lái)的CFO索恩伯恩（Harry Sonneborn）。他提出一個(gè)驚為天人的戰(zhàn)略：咱別靠收加盟費(fèi)那點(diǎn)辛苦錢(qián)過(guò)日子，咱們當(dāng)房東！你加盟可以，但得用我指定的地段、我買(mǎi)下的物業(yè)，然后你按月交租，再?gòu)匿N售額里分點(diǎn)利潤(rùn)給我。一句話我不靠你賺錢(qián)，我靠你交租。

于是麥當(dāng)勞就開(kāi)了一家房地產(chǎn)公司。

起步資金才1000美元，凈資產(chǎn)才2.4萬(wàn)美元。金額不多，但野心不小，開(kāi)始杠桿買(mǎi)地，買(mǎi)地不行就買(mǎi)地租權(quán)，用加盟商的租金和加盟費(fèi)來(lái)還銀行貸款，典型的以租養(yǎng)貸。聽(tīng)起來(lái)像房地產(chǎn)信托REITs？不，它比REITs還會(huì)賺錢(qián)，因?yàn)樗壎ǖ氖侨蚩觳拖M(fèi)的現(xiàn)金流。

經(jīng)過(guò)了幾十年的發(fā)展，麥當(dāng)勞的這套玩法早已進(jìn)化成熟。它靠?jī)蓷l腿走路：一邊是收品牌授權(quán)費(fèi)，一邊是收房租。

后者，其實(shí)更穩(wěn)、更香。

截至2024年底，麥當(dāng)勞全球門(mén)店總數(shù)達(dá)到43477家，其中約95%都是特許經(jīng)營(yíng)。注意了，這些加盟商自己掏錢(qián)裝修、自己請(qǐng)人運(yùn)營(yíng)、自己承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，但他們絕大部分還要給麥當(dāng)勞交租因?yàn)榈赇伒耐恋鼗蚍慨a(chǎn)，是麥當(dāng)勞買(mǎi)下來(lái)的。

從財(cái)報(bào)來(lái)看，2024年麥當(dāng)勞總收入為259.2億美元，其中157.15億美元來(lái)自特許經(jīng)營(yíng)餐廳的收入，而租金收入就高達(dá)100.17億美元，特許經(jīng)營(yíng)費(fèi)為56.06億美元。換句話說(shuō)，租金這塊，就占了總收入的38.65%！說(shuō)它是披著漢堡皮的地產(chǎn)公司，一點(diǎn)都不過(guò)分。

這也就解釋了，為什么麥當(dāng)勞最近在香港地區(qū)出手賣樓幾十年里它堅(jiān)持實(shí)業(yè)派打法，自己買(mǎi)鋪、自己開(kāi)店，如今突然把物業(yè)一股腦拿出來(lái)賣，但卻一點(diǎn)都不打算搬走，而是華麗轉(zhuǎn)身做租客，繼續(xù)開(kāi)店、繼續(xù)營(yíng)業(yè)、繼續(xù)收錢(qián)輕裝上陣，徹底地產(chǎn)脫手。別人是賣了樓關(guān)店走人，它是賣了樓繼續(xù)開(kāi)張，還用原來(lái)的錢(qián)繼續(xù)套現(xiàn)擴(kuò)張。你以為它退場(chǎng)，其實(shí)是它看準(zhǔn)時(shí)機(jī)，把一手好牌打得更靈活了。

2./ 靠著坐收租金，KFC也在躺賺/

除了麥當(dāng)勞之外，肯德基的玩法也是如此。

根據(jù)百勝餐飲集團(tuán)的財(cái)報(bào)，2024年，KFC靠著坐收租金這一招，收進(jìn)了16.85億美元的特許經(jīng)營(yíng)及物業(yè)收入，占到全年總收入的54%。這個(gè)收入不是賣漢堡、炸雞、可樂(lè)換來(lái)的，是靠品牌的系統(tǒng)+輸出就能躺賺的高毛利項(xiàng)目，是整個(gè)商業(yè)模型中最核心、最穩(wěn)定的現(xiàn)金流來(lái)源。

▲KFC收入構(gòu)成百勝餐飲集團(tuán)2024年財(cái)報(bào)

KFC 在全球近 3.2 萬(wàn)家門(mén)店中，99% 為加盟店 加盟商通過(guò)支付加盟費(fèi)、租用品牌并簽訂合同，自主投入運(yùn)營(yíng)。這種模式讓KFC 無(wú)需深度參與實(shí)際經(jīng)營(yíng)，就能穩(wěn)定收取授權(quán)費(fèi)、租金和分成，輕松實(shí)現(xiàn) 輕資產(chǎn)收益。其優(yōu)勢(shì)在于穩(wěn)定性強(qiáng)、抗周期性好，且?guī)缀鯚o(wú)需額外投入 只要門(mén)店懸掛 KFC品牌，相關(guān)費(fèi)用便持續(xù)產(chǎn)生。

因此，當(dāng) KFC 在部分市場(chǎng)收購(gòu)門(mén)店、轉(zhuǎn)為直營(yíng)時(shí)，并非回歸重資產(chǎn)模式，而是通過(guò)優(yōu)化結(jié)構(gòu)、調(diào)整運(yùn)營(yíng)杠桿，加碼核心市場(chǎng)并提升增長(zhǎng)效率。支撐其發(fā)展的核心，始終是不受單店盈虧影響的收租式 穩(wěn)定收入。

3./ 收租比賣貨香，家居賣場(chǎng)也成了包租公/

當(dāng)然，玩租賃這一套的，在中國(guó)也大有人在。

紅星美凱龍和居然之家就是典型代表。從2024年財(cái)報(bào)來(lái)看，兩家企業(yè)的收租能力都已到達(dá)相當(dāng)高的水平。紅星美凱龍2024年?duì)I收78.21億元，其中自營(yíng)及租賃業(yè)務(wù)收入為53.6億元，占比達(dá)到68.5%。

▲紅星美凱龍2024年?duì)I收數(shù)據(jù)紅星美凱龍2024年財(cái)報(bào)

居然之家營(yíng)收近130億元，其中租賃及加盟管理業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了近60億元，占比超過(guò)46%，可見(jiàn)，它的主要收入來(lái)源并不只是商品銷售。

相比需要拼流量、拼效率的前端零售，租賃模式的優(yōu)勢(shì)很明顯。它不僅能帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，還能避開(kāi)庫(kù)存壓力、價(jià)格戰(zhàn)和消費(fèi)波動(dòng)等不確定性。在家居這樣一個(gè)復(fù)購(gòu)周期長(zhǎng)、非高頻消費(fèi)的行業(yè)中，平臺(tái)如果親自下場(chǎng)做零售，成本與風(fēng)險(xiǎn)并不低。相反，選擇將核心賣場(chǎng)出租，通過(guò)商戶來(lái)承擔(dān)經(jīng)營(yíng)壓力，不失為一種更穩(wěn)健的路徑。

居然之家在這一點(diǎn)上表現(xiàn)得尤為明確。截至2024年底，公司直營(yíng)的83家賣場(chǎng)中，僅有17家為自持物業(yè)，其余66家全部是租來(lái)的。也就是說(shuō)，公司本身并不沉重投入資產(chǎn)建設(shè)，而是以輕資產(chǎn)模式實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張。這些賣場(chǎng)普遍位于一線及省會(huì)城市，地段優(yōu)質(zhì)、客群穩(wěn)定，使得租賃業(yè)務(wù)具備長(zhǎng)期可持續(xù)性。

▲居然之家2024年?duì)I收數(shù)據(jù)，居然之家2024年財(cái)報(bào)

同時(shí)，租賃模式的收入結(jié)構(gòu)也在不斷拓展。

除了傳統(tǒng)的租金收入，該模式還通過(guò)配套服務(wù)盈利，包括物業(yè)管理費(fèi)、銷售額提成、數(shù)字系統(tǒng)使用費(fèi)、廣告推廣服務(wù)等。整體來(lái)看更像是一種服務(wù)捆綁包，讓平臺(tái)從房東角色逐步向服務(wù)型合作者轉(zhuǎn)變。商戶不僅僅是租戶，更是在一個(gè)成熟商業(yè)體系中的一環(huán)，平臺(tái)方則靠持續(xù)提供增值服務(wù)提升毛利率。

當(dāng)然，這種模式也對(duì)平臺(tái)本身提出了更高要求。

例如招商能力、運(yùn)營(yíng)管理效率、服務(wù)內(nèi)容的多樣性和持續(xù)性，都直接決定著租金收入的穩(wěn)定性和成長(zhǎng)空間。一旦服務(wù)能力跟不上，空置率上升或者商戶流失，也可能帶來(lái)不小的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。但整體來(lái)看，相比零售端的高投入、高波動(dòng)，收租+服務(wù)的結(jié)構(gòu)顯然更具確定性。

這也是為什么，在消費(fèi)趨于理性、行業(yè)進(jìn)入慢周期的當(dāng)下，這種模式越來(lái)越被視作抗周期的安全選項(xiàng)。與其盲目壓貨、頻繁促銷，不如搭建一個(gè)成熟的場(chǎng)景平臺(tái)，讓商戶在其中去競(jìng)爭(zhēng)，自己則專注于運(yùn)營(yíng)體系和空間價(jià)值的管理。

當(dāng)不確定性成為市場(chǎng)的常態(tài)，誰(shuí)能穩(wěn)住那份鎖定長(zhǎng)期穩(wěn)定現(xiàn)金流的能力，誰(shuí)就握住了穿越周期的關(guān)鍵。就像麥當(dāng)勞，在選擇出售香港鋪位的同時(shí)，卻依然穩(wěn)坐門(mén)店經(jīng)營(yíng)一線，繼續(xù)繳納租金，這背后透露出一條耐人尋味的路徑：放棄重資產(chǎn)的束縛，卻不放棄穩(wěn)定的現(xiàn)金流和市場(chǎng)存在感。

未來(lái)，能夠穩(wěn)住租金收入節(jié)奏，同時(shí)把服務(wù)做好做細(xì)的企業(yè)，往往更容易在波動(dòng)的市場(chǎng)里站穩(wěn)腳跟，贏得資本和行業(yè)的認(rèn)可。

當(dāng)然，這條路也沒(méi)那么簡(jiǎn)單，誰(shuí)走得順，誰(shuí)能玩得轉(zhuǎn)，還得看后續(xù)怎么打磨和堅(jiān)持。