邁點(diǎn)

過去三十年，中國房地產(chǎn)是重購輕租的黃金時(shí)代;未來三十年，租購并舉才是真正的民生底色。

7月21日，第812號(hào)令簽署，公布《住房租賃條例》(以下簡稱《條例》)，9月15日正式施行。這份7章50條的法規(guī)，看似平淡無奇，實(shí)則暗藏玄機(jī)它試圖用一紙文書，扭轉(zhuǎn)中國人買房才是家的千年執(zhí)念。

回顧歷史：1998年房改后，以售為主的模式催生了房價(jià)飛漲，而租賃市場長期處于野蠻生長狀態(tài)群租房火災(zāi)頻發(fā)、黑中介卷款跑路、租客被暴力驅(qū)趕司法部負(fù)責(zé)人直言：市場秩序混亂、機(jī)構(gòu)主體缺位、監(jiān)管手段薄弱，已成民生痛點(diǎn)。

而《條例》的誕生，恰是對(duì)這一痛點(diǎn)的精準(zhǔn)回?fù)簟?/p>

破局：三條主線重構(gòu)租賃市場

1、安全底線：向棺材房宣戰(zhàn)

《條例》開篇亮劍：非居住空間(廚房、陽臺(tái)、車庫等)禁止單獨(dú)出租，單間租住人數(shù)上限由地方政府劃定。這一刀，直接斬?cái)嗔巳鹤鈦y象的生存根基。

還記得那張觸目驚心的照片嗎?50平米的房子塞進(jìn)16張床鋪，電線如蛛網(wǎng)般纏繞這不僅是居住的恥辱，更是城市安全的炸彈。

如今，《條例》明確：擅自改動(dòng)消防、承重結(jié)構(gòu)、私拉水電等行為，將面臨重罰。安全不再是口號(hào)，而是法律劃出的生存紅線。

2. 稅收紐帶：陽光化背后的成本博弈

《條例》最狠一招：租賃合同必須備案，違者最高罰款10萬元。備案意味著什么?納稅!

以廣州為例，個(gè)人出租綜合稅率約4%-8%，企業(yè)則高達(dá)12%。房東們的小算盤用陰陽合同避稅?沒戲!《條例》要求租金按市場評(píng)估價(jià)核定，堵死了灰色操作空間。

成本會(huì)轉(zhuǎn)嫁嗎?大概率會(huì)。但北京大學(xué)法學(xué)院教授常鵬翱點(diǎn)破關(guān)鍵：短期陣痛換長期秩序。當(dāng)租賃企業(yè)規(guī)模化、房源標(biāo)準(zhǔn)化，效率提升將攤薄成本。

3. 保障托底：國家隊(duì)入場，寡頭時(shí)代來臨

《條例》明示：國家培育市場化、專業(yè)化住房租賃企業(yè)。結(jié)合十四五650萬套保障房計(jì)劃，一個(gè)信號(hào)清晰浮現(xiàn)地方安居集團(tuán)+龍頭機(jī)構(gòu)，將分食80%的租賃蛋糕。

這并非壟斷，而是效率革命。

? 對(duì)租客：國企主導(dǎo)的長租房，押金返還、維修響應(yīng)、合同穩(wěn)定性遠(yuǎn)超散戶房東;

? 對(duì)市場：機(jī)構(gòu)化運(yùn)營可破解房源碎片化難題，REITs等金融工具激活存量資產(chǎn);

? 對(duì)政府：租金監(jiān)測機(jī)制+信用分級(jí)監(jiān)管，讓調(diào)控不再盲人摸象。

深意：條例背后的國家戰(zhàn)略

經(jīng)濟(jì)邏輯：租賃是房地產(chǎn)的減震器

全國政協(xié)委員，中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長、研究員柴強(qiáng)一語道破：住房買賣市場有‘追漲殺跌’的非理性，而租賃需求永遠(yuǎn)真實(shí)。穩(wěn)住租賃，就穩(wěn)住了房地產(chǎn)的底盤。

當(dāng)房企從快周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向長期持有，行業(yè)惡性循環(huán)才有望終結(jié)。

社會(huì)邏輯：租房也能有尊嚴(yán)

《條例》藏著對(duì)弱者的溫柔：

? 出租人不得暴力驅(qū)趕租客;

? 押金扣減需明確約定、正當(dāng)理由;

? 長期租客可享公共服務(wù)(如子女教育)。

首都師范大學(xué)政法學(xué)院院長助理、副教授崔俊杰評(píng)價(jià)：從‘有房住’到‘住得好’，是民生工程的升維。

城市邏輯：根治大城市病的良方

職住分離催生了早晚高峰的地獄通勤。《條例》鼓勵(lì)在工作單位附近租房，結(jié)合TOD模式(地鐵上蓋租賃房)，或?qū)⒊蔀榫徑饨煌〒矶碌碾[形杠桿。

未來：一場關(guān)乎3億人的居住實(shí)驗(yàn)

《條例》落地只是起點(diǎn)，真正的挑戰(zhàn)在于執(zhí)行：

? 地方政府需火速建立租金監(jiān)測平臺(tái);

? 稅務(wù)部門要平衡稅收效率與租客負(fù)擔(dān);

? 普通市民需轉(zhuǎn)變觀念租房不再是無房者的妥協(xié)，而是主動(dòng)選擇的生活方式。

正如業(yè)內(nèi)人士所言：租購并舉，不是口號(hào)，而是一場系統(tǒng)性制度重構(gòu)。

當(dāng)保障房REITs年化收益穩(wěn)定在4%-6%，當(dāng)年輕人租房也能落戶上學(xué)，當(dāng)二房東被專業(yè)機(jī)構(gòu)取代中國人的居住史，或?qū)⒎_新的一頁。