作者 | 源媒匯 利晉

太盟投資終于意識到，萬達商管真正的危機，不只是債務。

近日，珠海萬達商業管理有限公司（下稱珠海萬達）進行了人事調整，原CEO肖廣瑞因個人原因，辭去大連新達盟商業管理有限公司（下稱大連新達盟）及其子公司珠海萬達CEO職務。黃德煒和胡正偉共同擔任大連新達盟及珠海萬達聯席董事長職務，黃德煒兼任大連新達盟及珠海萬達CEO職務。

肖廣瑞是萬達元老級人物，黃德煒為太盟投資合伙人、私募股權業務聯席主管及太盟中國總裁，胡正偉為阿布扎比投資局私募股權部門中國區負責人。

一退一進，被外界視為太盟投資正在去萬達化。據界面新聞報道，肖廣瑞離職的原因是過渡任務完成或業績未達標被替換，太盟要派自己人來掌管了。

作為萬達商管債務重組、資本運作的核心牽頭人，太盟投資正式從債務重組、資本運作深入到內部經營。

而萬達商管、珠海萬達的真正危機在于經營層面。

早在2024年9月，大連新達盟完成新注資時，黃德煒成為了公司法定代表人、董事長，肖廣瑞退居為董事、經理。這背后隱藏著一個細節：太盟投資控股珠海萬達、深入了解商管業務現狀半年時間后，對經營有了想法和考量。

回歸經營

肖廣瑞離職后，新任CEO黃德煒開了一場內部會議，提出了三點要求，都圍繞著一條主線經營，比如指標是工具，不是目的。要回歸經營本質支持一線，深入現場以經營為主，以一線最小單元為主。

珠海萬達人事調動，切中了被一線人員詬病已久的為了指標而經營。

早在2020年9月，萬達商管對外透露，其不再投資持有萬達廣場物業，全面實施輕資產戰略。

這次轉型有很多因素，比如商業零售行業受到疫情沖擊、萬達商管資金流動性緊張，以及萬達商管回A上市久久未果。

更重要的一點是，丁本錫、曲德君、劉海波、曾茂軍等萬達集團創始元老級高管陸續離職、僅剩下鐵三角齊界、張霖和肖廣瑞。

肖廣瑞也借此進入了萬達商管核心管理層。2020年2月，肖廣瑞接替齊界出任萬達商管總裁，協助齊界管理萬達集團商業地產業務，核心任務是推動輕資產平臺上市。

2021年3月，萬達商管輕資產平臺珠海萬達成立了，股東包括太盟投資、碧桂園服務、基匯基金、螞蟻集團、周大福、華平投資等，并且撤A準備赴港上市。

原本的萬達商管被人稱為大萬達，珠海萬達則為小萬達。

珠海萬達成立時，齊界擔任董事長，肖廣瑞任總裁。期間，珠海萬達4次遞表都沒能上市，大小萬達核心高管也在不斷調整，比如2022年5月，張霖調到萬達商管；2023年3月、4月，齊界相繼退出萬達商管、珠海萬達董事長職務，調回萬達集團。

肖廣瑞成功上位，接任齊界的萬達商管、珠海萬達雙董事長職位，全面掌管商管業務。

關鍵在于，肖廣瑞做經營屬于半路出家。

2001年，肖廣瑞加入萬達集團。盡管肖在集團內部的地位僅次于丁本錫、曲德君以及齊界，但他一直從事的是人力資源管理從人力資源部總經理一步步做到副總裁，進入萬達商管核心高管層。

于是，萬達商管業務悄悄發生了變化逐漸脫離經營本質。

源媒匯從市場處獲悉，肖廣瑞經營策略側重指標和考核，設置了各種指標和嚴格的汰換制度，從總部、大區到城市公司都有頻繁的會議和額外指標要求，且內部設有檔期排名和作業，致使公司一線人員困在繁重的指標考核之中。

在商場、商戶運營端，由于考核指標壓力，萬達商管注重開源節流、固本培元，忽視了商戶、消費者體驗，比如商戶需要花錢購買停車票、職員部門人員承擔多個崗位工作任務等。

為了指標考核，萬達商管面向員工和商戶開發了萬信、商管現場管理、商管工程、萬達tim、即刻職達、惠達、智慧商業等一系列App軟件。

以指標為綱進行經營，讓萬達商管在國內商業零售地位快速跌落神壇。

跌落神壇

很多人都以為，萬達商管跌落神壇，是因為龐大的債務危機、資本運作失敗，其實不然。

早期，回A上市、返港上市對賭雙雙失敗，對于萬達商管經營層面影響不大。

2018年至2021年，萬達商管凈利潤率區間值在28.5%-35.3%，但之后開始下滑，2022-2023年為25.34%、16.3%；2024年上半年，較上年同期再度下滑至17.6%。

疫情前兩年，萬達商管凈利潤收入仍超過130億元。而營收下滑的原因，是2019年開始陸續將房地產項目轉移到萬達地產及第三方手中，2020年不再產生物業開發銷售收入。

其實，王健林對于房地產、商業地產的判斷是準確的，2019年剝離房地產開發業務、2020年推出商業運營輕資產策略，這些轉變都領先于行業。

他只是接連賭輸了，最后交出了珠海萬達的控制權。

2023年12月，赴港上市不及預期、面臨支付高額對賭違約金之下，珠海萬達與太盟投資簽署了新的投資協議；次月，大連新達盟成立，珠海萬達成為旗下子公司，股權結構重新進行分配。

隨后，太盟投資聯合中信資本、Ares Management 、阿布扎比投資局（ADIA）、穆巴達拉投資公司向大連新達盟投資約600億元，合計持股60%。萬達集團債務壓力得到了暫時緩解，持有珠海萬達比例為40%。

同時，萬達集團持有的萬達廣場陸續被擺上貨架。有數據顯示，2023-2024年，超過30座萬達廣場被拋售。2025年年初，有7座萬達廣場被出售；5月，有48座萬達廣場相關公司股權計劃被要約收購。

但2022年以來，萬達商管平臺高層頻繁調動，加上疫情沖擊，珠海萬達的經營水平開始快速走下坡路。

源媒匯曾多次走訪過廣州、清遠、河源、江門等地的萬達廣場，發現基本呈現一個鮮明特點：一樓商鋪幾近滿租，且客流集中于此，其余樓層人流量普遍稀少，甚至部分餐飲樓層店鋪空置率高。

歸根結底，萬達廣場一樓基本是國內外知名品牌的主力店，而其余樓層則是陌生品牌和小型店鋪。在珠海萬達以指標為核心經營理念之下，加上零售消費市場形勢，大牌艱難維持，缺乏扶持的中小商家自然很快消亡。

這是萬達商管在品牌招商、運營層面出現了重大問題。盡管2024年末，珠海萬達管理513家商業廣場，在管面積7090萬㎡，規模排在國內首位，但萬達商管模式已掉隊了。

當前，商業運營成為房地產新模式的重要發展方向之一，頭部房企紛紛搶跑。多家房企在2024年業績會上表示，將加快向商業運營、代建業務、資產運營等業務的布局和發展。

比如，2024年，龍湖旗下長租公寓、商業街區等經營性業務收入267億元，占總收入比例約21%；華潤置地萬象商業2024年收入約63億元，同比提升21.4%，兩者計劃經營性業務收入占比提升到50%。

包括被稱為小萬達的新城控股，商業發展同樣迅猛，商業運營收入同比增長13.1%至128億元，整體毛利率提升至47.89%，2025年計劃實現商業運營收入140億元。

在商業不唯一的地方，萬達廣場已逐漸喪失競爭力，新任CEO黃德煒強調珠海萬達要回歸經營，是想要找回失去的地位。