文 | 滿投財經(jīng)

時至2025年，政策對地產(chǎn)業(yè)釋放的積極信號仍在持續(xù)。

2025年1月，多地政府針對保障性住房、公積金政策及存量房領(lǐng)域，推出了一系列優(yōu)化措施并進(jìn)行了相應(yīng)的工作部署。中央會議也多次強(qiáng)調(diào)了城市更新的重要性，‘城市更新’因此成為了2025年地方兩會上的熱門話題。

而在此前的2月17日—2月19日，中國證監(jiān)會提出“統(tǒng)籌做好房地產(chǎn)企業(yè)融資支持和債券違約風(fēng)險防控”，國家金融監(jiān)管總局提出要用好‘白名單’機(jī)制，滿足包括民營房企在內(nèi)的各類房地產(chǎn)企業(yè)不同環(huán)節(jié)、不同階段的合理融資需求，進(jìn)一步在融資問題上表達(dá)積極態(tài)度，支持地產(chǎn)行業(yè)。

在9.26政治局會議對房地產(chǎn)市場提出“止跌回穩(wěn)”的綱領(lǐng)后，市場對地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定逐漸抱有信心。在一攬子政策的支持下，目前市場基本已不再質(zhì)疑有關(guān)“止跌回穩(wěn)”相關(guān)的政策效果和目標(biāo)達(dá)成情況。但對于目前的市場來說，從“企穩(wěn)”到“回升”之間要走多少路，或許才是影響市場信心的核心疑問。

隨著2025年兩會將近，如何推動地產(chǎn)行業(yè)的趨勢從“L”型轉(zhuǎn)向“V型”，成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)。結(jié)合1-2月的地產(chǎn)數(shù)據(jù)情況，以及近期出臺的地產(chǎn)政策，來看看2025年的地產(chǎn)業(yè)將如何演變？

二手房交易熱度較高，持續(xù)性尚待觀察

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年1月，70個大城市中，一線城市商品住宅銷售價格環(huán)比繼續(xù)上漲，二、三線城市環(huán)比總體略降；一二三線城市同比降幅均持續(xù)收窄。各能級城市新房、二手房價格同比降幅持續(xù)收窄，反映2024年四季度以來政策效應(yīng)帶動的成交量提升向價格端積極傳導(dǎo)。

根據(jù)第三方研究機(jī)構(gòu)中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，2025年1月，TOP100房企銷售總額為2276.1億元，同比下降3.2%，環(huán)比下降49.6%。從原因來看，由于2025年1月正值春節(jié)前夕，隨著人員的休假和返鄉(xiāng)進(jìn)程，重點(diǎn)城市的樓盤來訪量在1月逐周遞減，降幅明顯。

值得注意的是，房企銷售數(shù)據(jù)的疲軟，除了受到春節(jié)假期的影響外，可能還與前期政策效力的逐漸減弱有關(guān)。根據(jù)招商證券統(tǒng)計，春節(jié)后（1月29日—2月20日）的二手房成交數(shù)據(jù)較去年農(nóng)歷同期（2024年2月10日—3月3日）增加了33%，表現(xiàn)較好，但新房的數(shù)據(jù)表現(xiàn)則相對平淡，累計成交較去年同期減少19%。

而在二手房成交量持續(xù)走高的背后，其存續(xù)掛牌量整體依然維持在較高水平。考慮到2月-3月處于行業(yè)“小陽春”的季節(jié)性需求釋放，招商證券預(yù)計行業(yè)或可維持“供需兩旺”的平衡，但后續(xù)到4月的市場基本面則需要進(jìn)一步觀察。若4月需求端降溫，存量房價格或面臨下行壓力。

房企拿地?zé)崆榛嘏蛱嵴竦禺a(chǎn)業(yè)信心

在房屋銷售之外，1月各大房企的拿地?zé)崆楸容^超出市場預(yù)期。2025年1月，TOP100企業(yè)拿地總額1210.7億元，同比增長41.4%，相較上年由負(fù)轉(zhuǎn)正。其中，北上廣深等一線城市的土地推出以及土地交易均較為活躍，一線城市住宅和商辦用地土地出讓金同比增長超10%，且有多宗較高總價地塊成交。

根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，2025年1月，招商蛇口以179億元新增貨值占據(jù)榜單第一，華潤置地以169億元新增貨值位列第二，中海地產(chǎn)新增貨值規(guī)模為130億元，位列第三。且值得關(guān)注的是，相較于過去由央國企牽頭拿地的市場環(huán)境，2025年1月的土拍市場中，不少沉寂的民營房企也開始對拿地一事表現(xiàn)出積極的態(tài)度。

且截至2月下旬，地方土拍的熱情依舊表現(xiàn)較為高漲。2月25日，杭州在蛇年進(jìn)行了第三次土地拍賣，共成功出讓3宗住宅用地，總面積達(dá)到29.3萬平方米，起始總價46.68億元，最終成交總額約為67.98億元，平均溢價率更是高達(dá)45.6%。2月20日，上海迎來蛇年第一批次土拍共出讓4宗涉宅用地，總出讓建筑面積22.7萬平方米，起拍總價119.24億元，最終4宗地全部溢價成交，總價159.26億元，平均溢價率25.5%。

可以看出，得益于2024年四季度的政策扶持，地產(chǎn)行業(yè)的基本面改善提振了房地產(chǎn)企業(yè)的投資信心，土地交易開始呈現(xiàn)出溢價交易的趨勢，這對于后續(xù)新房以及土地交易的價格改善或能起到提振的效果。

但需要注意的是，交易較為火熱的地區(qū)也大多是北上廣深，或是杭州、成都等地塊較為優(yōu)質(zhì)的城市，其本身就屬于競爭較為激烈的地塊，不同城市的情況本就存在較大差異，對于房屋去庫較多的三、四線城市，其土地交易的回暖可能還需要更多時間。

關(guān)注土地收儲進(jìn)展對地產(chǎn)供需的調(diào)節(jié)

從全局來看，土地收儲的加速或是支撐2025年樓市從“企穩(wěn)”到“回升”的重要因素。2024年10月，財政部首次提及專項債用于土地儲備、收購存量商品房事項，而2024年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，“合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)處置存量商品房工作”為專項債用于存量土地收儲提供政策依據(jù)。

從地方政府的反應(yīng)來看，多個地方政府發(fā)布了擬收儲土地及商品房的公告，此舉旨在加速當(dāng)前房地產(chǎn)庫存周期的去化進(jìn)程。其中，廣東和北京地區(qū)的土地收儲規(guī)模尤為顯著，特別是北京的相關(guān)公司。廣東省包括廣州在內(nèi)，共有15個城市發(fā)布了運(yùn)用專項債收購存量閑置土地的公告，截至2月10日公示了161宗土地，涉及土地面積685萬平方米。而截至2月18日，北京發(fā)行的4963億元專項債中，共有116億元債券用于土地儲備，涉及北京市本級的25個項目。

從庫存方面來看，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《百城住宅庫存報告》，2024年1月，全國百城新建商品住宅庫存規(guī)模約為5億平方米，環(huán)比減少0.5%，同比減少4.2%，已出現(xiàn)連續(xù)12個月的同比下降態(tài)勢。一方面來說，這與房地產(chǎn)市場的看房銷售回暖有關(guān)，另一方面，或也涉及自2024年10月以來不斷推進(jìn)的存量房收儲工作。隨著房地產(chǎn)業(yè)的庫存壓力逐步釋放，全年房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系也有望逐漸平衡。

在土地收儲之外，2024年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議將“大力實施城市更新”列為2025年的重點(diǎn)任務(wù)，這同樣是今年地產(chǎn)行業(yè)力爭“回升”的重要渠道。而在2024年10月，住建部在國新辦發(fā)布會上明確表示，允許地方發(fā)行專項債作為資金支持，將專項債用于城中村/危舊房改造。預(yù)計在2025年，有關(guān)棚戶區(qū)改造、三舊改造、城中村改造、市政基礎(chǔ)設(shè)施改造相關(guān)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)或成為助力。

根據(jù)高盛的預(yù)測，2025年地方專項債發(fā)行量將達(dá)到4.7萬億元，相較于2024年的3.9萬億元高出20%以上。這表明可能有更多的地方專項債將用于回購住房庫存，這是穩(wěn)定房價的條件之一。

可以預(yù)期的是，在未來增量財政的不斷支持下，不同層級的城市將因地制宜，進(jìn)一步擴(kuò)大收儲的范圍，對已建成的存量商品房，甚至是在建的期房進(jìn)行收儲。而2025年—2026年兩年，則是土地收儲/存量商品房收儲政策的主要落地期。盡管不同城市進(jìn)展會有所差距，但去庫存的大基調(diào)有望成為地方城市房價回升，市場信心回暖的重要支撐。

國資兜底信號釋放，能否抬升公司估值？

最后，來聊一聊有關(guān)地產(chǎn)行業(yè)的上市公司。在2024年末-2025年初，地產(chǎn)業(yè)較為關(guān)注的其中一個事件，便是國資對萬科的支持。在地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)承壓的背景下，萬科在2024年逐漸顯現(xiàn)出流動性方面的壓力，而深圳國資委為其注資、站隊的舉措，則傳遞了一個較為強(qiáng)力的支撐信號，意味著國資背景將更直接地干預(yù)面臨違約風(fēng)險的開發(fā)商。

在2月21日晚，萬科再度公告獲深鐵集團(tuán)42億元借款用于償債。而截至目前，深鐵集團(tuán)已經(jīng)向萬科連續(xù)提供合計70億元低息借款。而在此前的新聞發(fā)布會上，深圳國資委也明確表態(tài)，市屬國資國企“有足夠子彈”支持萬科穩(wěn)健發(fā)展。在筆者看來，國資對重點(diǎn)公司的支撐，也是市場不再質(zhì)疑地產(chǎn)業(yè)“止跌企穩(wěn)”的重要因素。

從市場估值角度來看，截至2月21日，港股市場中市值超過100億元的房地產(chǎn)開發(fā)上市公司共有14家。除去建發(fā)國際（1908.HK），其余公司均處于破凈狀態(tài)。在經(jīng)歷三年的下跌后，有些公司的每股凈資產(chǎn)甚至數(shù)倍于其股價。

究其原因，是因為地產(chǎn)公司的大部分資產(chǎn)構(gòu)成中包含土地/房產(chǎn)儲備，而這類資產(chǎn)在近年來的價格回落預(yù)期較高，使相關(guān)上市公司的資產(chǎn)存在、高估的風(fēng)險。而更核心的原因在于，股票終究是反應(yīng)未來預(yù)期的金融工具。在行業(yè)前景不明的背景下，消費(fèi)意愿低迷的環(huán)境下，市場自然不愿意為了“走在下坡路上”的資產(chǎn)掏錢。而隨著地價/房價維穩(wěn)，影響公司的估值逐漸穩(wěn)定，其股價走勢或許也會迎來好轉(zhuǎn)。

仍需強(qiáng)調(diào)的是，地產(chǎn)的企穩(wěn)以及后續(xù)的回升，實際上都非常依賴政策的落地以及所謂的“市場信心”，而這兩項在執(zhí)行過程中是會存在不穩(wěn)定因素的。出清過剩供給、穩(wěn)定房價，推動地產(chǎn)公司的價值回升，這是從政策出發(fā)所看到的前景。但市場實際會演變成何種樣貌，還需要時間來驗證。