11月28日，“2024年度論壇”在北京舉辦。

年度論壇，已成長為搜狐年度品牌活動。多年來，論壇始終秉持前瞻視野，匯聚智慧力量，記錄并推動著中國經(jīng)濟(jì)的每一次飛躍。

本屆論壇集結(jié)了二十余位商界精英和學(xué)術(shù)領(lǐng)袖。他們傾誠把脈經(jīng)濟(jì)形勢，探討世界秩序；剖析房地產(chǎn)市場格局，展望資本市場投資機(jī)遇；聚焦全球視野下的產(chǎn)業(yè)革新與市場拓展，并為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展獻(xiàn)計獻(xiàn)策。

在11月28日上午的論壇中，同策集團(tuán)董事長孫益功帶來了題為“房地產(chǎn)新增市場格局重塑與存量市場崛起”的主題分享，詳細(xì)介紹了房地產(chǎn)市場未來的存量機(jī)遇。

孫益功認(rèn)為未來中國房地產(chǎn)的新增市場，一定會出現(xiàn)比較大幅的下降，主要的新增市場將聚焦于一線城市和局部二線城市，大多數(shù)城市已經(jīng)沒有新增市場的機(jī)會了。

“中國的機(jī)會我認(rèn)為是在存量市場，如何把過去存量的資產(chǎn)變得更加有效，然后把巨大的存量市場通過不斷的運營產(chǎn)生它的現(xiàn)金流，會使過去巨大的存量煥發(fā)出新的生機(jī)，也產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)價值。”

在他看來，這是未來房地產(chǎn)中最重要的一件事兒，包含舊城改造，城市更新等，資產(chǎn)的升級和運營成為一個大的課題。這也給很多企業(yè)提供了非常多的機(jī)會，把存量資產(chǎn)煥發(fā)生機(jī)中的增值部分，空間非常巨大。

以下為孫益功演講全文：

我覺得中國的房地產(chǎn)市場目前面臨的危機(jī)都共存，比如說新增的住宅，新增的商業(yè)和辦公等等，現(xiàn)在的最主要的問題是面臨著開發(fā)過度，新增的在過去20年增速非?？欤鋵嵰呀?jīng)建成的量已經(jīng)非常巨大了，基本上滿足了大家對于不動產(chǎn)的需求。

所以，我覺得未來中國房地產(chǎn)的新增市場一定會出現(xiàn)比較大幅的下降，主要的新增市場將聚焦于一線城市和局部的二線城市，可能仍然有新增的市場機(jī)會，而大多數(shù)的城市已經(jīng)沒有新增市場的機(jī)會了。

新增市場的機(jī)會當(dāng)中，主要用于一些改善型的住宅，改善性的需求，是填補(bǔ)性的需求，而不是整個面上的需求；需求開始在點狀出現(xiàn)在某些城市的某一個類型，或者是在某個城市的高端改善這個方面會有新增需求，而大的主力的新增需求市場基本上都變得會比較小了。

中國的機(jī)會我認(rèn)為是在存量市場。過去20年中，不管城市化進(jìn)程也好，房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展也好，帶來了大量的存量資產(chǎn)，這個存量資產(chǎn)在今天的體量是非常巨大，而我們發(fā)現(xiàn)了巨大的存量市場中，有非常多的資產(chǎn)并沒有發(fā)揮它的效用，因為設(shè)計、運營的以及當(dāng)初定位的原因，其實面臨著非常低效，甚至說沒有任何效果的情況。

在這種情況下，如何把過去存量的資產(chǎn)變得更加有效，把定位不對的調(diào)整為對的，把一些不對的資產(chǎn)如何通過改造升級變成對的資產(chǎn)，然后把巨大的存量市場通過不斷的運營產(chǎn)生它的現(xiàn)金流。然后在資產(chǎn)證券化也好，進(jìn)入資本市場或者再進(jìn)入第二次流通也好，都會使過去的巨大的存量煥發(fā)出新的生機(jī)，也產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)價值。

我覺得這是未來房地產(chǎn)中最重要的一件事兒，當(dāng)然這里面包含著舊城改造，城市更新等等。其實資產(chǎn)的升級和運營是一個大的課題，但是這個資產(chǎn)的運營就變成很多難點。

因為資產(chǎn)的種類很多，而且它特別的非標(biāo)。一幢30年代的樓它能做什么，或者一個倉庫它能改造什么，在市中心的工業(yè)它能做什么？這樣資產(chǎn)都非常的不標(biāo)準(zhǔn)。不標(biāo)準(zhǔn)的就意味著他的能力要求很高，要一事一議，一幢一幢去改變它的用途，去改善它的運營。

所以它就變得對運營的精細(xì)化的運營能力，對于知識的全面性和專業(yè)化要求更高。反過頭來講，給很多企業(yè)提供了非常多的機(jī)會，也是未來把存量資產(chǎn)煥發(fā)生機(jī)中的它的增值部分，它的空間也非常巨大。

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