作者 | 王澤紅

11月13日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告，稅務(wù)總局發(fā)布了關(guān)于降低土地增值稅預(yù)征率下限的公告，自2024年12月1日起執(zhí)行。

本次三部委發(fā)布多項(xiàng)稅收優(yōu)化政策，具體政策包括：

第一，降低契稅稅率。執(zhí)行1%契稅稅率的面積段由90平方米提升至140平方米，這次政策優(yōu)化后，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過(guò)140平方米，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅；而購(gòu)買(mǎi)140平方米以上住房，唯一住房減按1.5%、二套按2%稅率執(zhí)行。

第二，降低一線(xiàn)城市增值稅稅費(fèi)，這項(xiàng)政策是與取消普宅標(biāo)準(zhǔn)配套的政策。普宅標(biāo)準(zhǔn)涉及的稅費(fèi)主要是增值稅和土地增值稅，本次明確一線(xiàn)城市取消普宅標(biāo)準(zhǔn)后，與全國(guó)其他地區(qū)適用統(tǒng)一的增值稅政策，購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。

對(duì)于土地增值稅免征條件，本次政策明確取消普宅后，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，繼續(xù)免征土地增值稅，即這部分政策未做調(diào)整。

第三，降低各地土地增稅預(yù)征率下限，將各地區(qū)土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一降低0.5個(gè)百分點(diǎn)。各地可以結(jié)合本地區(qū)情況對(duì)實(shí)際執(zhí)行的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。

降低契稅，利好一二線(xiàn)

58安居客研究院院長(zhǎng)張波指出，購(gòu)房稅費(fèi)降低，利好一二線(xiàn)。這一點(diǎn)主要體現(xiàn)在契稅層面，新政前，對(duì)于普通住宅契稅大致在1-1.5%，非普通住宅則是3%，統(tǒng)一為140平方米1%稅率，對(duì)于一二線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，包括首套和改善，大量的需求都是集中在140平方以下，契稅的大幅優(yōu)惠可以大大節(jié)省其買(mǎi)房支出。

據(jù)中指研究院測(cè)算，以單價(jià)5萬(wàn)計(jì)算，面積分別為80、100、150平米，政策優(yōu)化前首套契稅稅率分別為1%、1.5%、3%，二套契稅稅率分別為1%、2%、3%，而北上廣深二套契稅稅率均為3%，政策優(yōu)化后首套契稅稅率分別為1%、1%、1.5%，二套契稅稅率分別為1%、1%、1.5%。

80、100、150平米，首套契稅分別優(yōu)惠0萬(wàn)元、2.5萬(wàn)元、11.25萬(wàn)元，二套分別優(yōu)惠0萬(wàn)元，5萬(wàn)元、7.5萬(wàn)元，北上廣深二套分別優(yōu)惠8萬(wàn)元、10萬(wàn)元、7.5萬(wàn)元。

以北京為例，政策優(yōu)化前，滿(mǎn)兩年非普宅需繳納增值稅，若現(xiàn)價(jià)500萬(wàn)元，購(gòu)買(mǎi)時(shí)原值200萬(wàn)元，則應(yīng)繳增值稅為（500-200）/1.05*5%，即14.3萬(wàn)元。政策優(yōu)化后滿(mǎn)兩年原非普宅也可免征增值稅，原應(yīng)繳增值稅可全部節(jié)省。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)也指出，過(guò)去只有購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下的房子，契稅按1%征收。而現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)90-140平方米的房子，只要是首套房，都可以按1%征收。這對(duì)于一線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，其稅率可從3%下調(diào)到1%，其他城市稅率從1.5%下調(diào)到1%。對(duì)于100萬(wàn)的購(gòu)房，一線(xiàn)城市契稅從3萬(wàn)減少到1萬(wàn)，減少了2/3；而其他城市契稅從1.5%下調(diào)到1%，減少了1/3。

“契稅下調(diào)影響重大，一是直接激活中大戶(hù)型房子的認(rèn)購(gòu)，即對(duì)于90-140平方米、140平方米以上的住房，都帶來(lái)稅費(fèi)成本的減少，是對(duì)改善型住房需求的實(shí)實(shí)在在提振。” 嚴(yán)躍進(jìn)指出。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示：“財(cái)政部契稅政策是在積極落實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)止跌回穩(wěn)的戰(zhàn)略導(dǎo)向，契稅調(diào)低，能夠降低購(gòu)房交易成本，不僅能夠促進(jìn)新房市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，還能加快二手房市場(chǎng)活躍度上升，進(jìn)而能夠加快二手房與新房直接的傳導(dǎo)鏈條，對(duì)于樓市信心及預(yù)期恢復(fù)有積極影響。契稅降低，疊加首付比例下降，以及按揭貸款利率的下降，效果會(huì)更加明顯。”

“滿(mǎn)二”免稅，二手房交易稅費(fèi)接近“零成本”

58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示：降低交易稅費(fèi)，利好換房人群。從賣(mài)方來(lái)看，新政前，目前普宅滿(mǎn)2年免征，非普宅滿(mǎn)2年按差額5%征收，新政后，2年以上非普宅也免征，雖然一線(xiàn)需等普宅政策后，但大概率也將保持同一節(jié)奏，超過(guò)2年免稅將更有利于改善人群入市，尤其是對(duì)原來(lái)非普宅更為利好。

“疊加目前交易過(guò)程中，個(gè)人所得稅減免的相關(guān)規(guī)定，換房的稅費(fèi)成本將大大降低，甚至除了二手房交易的經(jīng)紀(jì)人傭金，大量住房都可以實(shí)現(xiàn)交易稅費(fèi)不斷接近‘零成本’。” 張波分析道。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)指出，一線(xiàn)城市取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，將和全國(guó)其他城市一樣，購(gòu)房住房滿(mǎn)2年的即免征增值稅，這是今年一線(xiàn)城市購(gòu)房政策調(diào)整中較大的一點(diǎn)內(nèi)容。包括上海等城市近期都已經(jīng)取消了普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，掛鉤在上面的增值稅政策也自然有了下降的可能，體現(xiàn)了降低房屋交易成本尤其是降低房屋出售成本的導(dǎo)向。

“若是某個(gè)一線(xiàn)城市房東出售一套大戶(hù)型的房子（非普通住宅），按過(guò)去政策需要繳納房?jī)r(jià)價(jià)差（出售價(jià)-原始價(jià)）的5%，對(duì)于1000萬(wàn)的住房，其增值稅或達(dá)到10-25萬(wàn)的金額。而若按現(xiàn)在的政策，10-25萬(wàn)的金額可以不用交了。所以其減稅的效果非常好。”

“直接影響是，房東出售持有2年以上的大房子（過(guò)去往往會(huì)認(rèn)定為非普通住宅）的積極性增加，因?yàn)椴挥脫?dān)心交稅了。” 嚴(yán)躍進(jìn)指出，從這個(gè)角度看，會(huì)促進(jìn)一些次新房和好房源的加快掛牌，反過(guò)來(lái)是利好購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)次新房和大戶(hù)型房子的。對(duì)于優(yōu)化二手房交易結(jié)構(gòu)、提振二手房交易等都有積極的作用。

“增值稅方面，在取消普通與非普的城市統(tǒng)一按照超過(guò)2年免征增值稅的策略，這能夠有效降低二手房市場(chǎng)的交易成本，在一定程度能夠激發(fā)二手房市場(chǎng)的活躍度。但是，北上廣深四個(gè)一線(xiàn)何時(shí)取消，值得期待。” 宋紅衛(wèi)分析道。