他花全款購(gòu)置的一套別墅，居住9年后突然被人貼上拍賣公告。這究竟是怎么回事？

花121.36萬(wàn)全款購(gòu)置別墅房

居住9年未被辦理房產(chǎn)證

這名男子姓劉，家住重慶市九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)。

他對(duì)華商報(bào)大風(fēng)新聞?dòng)浾呓榻B說(shuō)，2015年5月11日，他購(gòu)買了一套位于九龍坡區(qū)白彭路6號(hào)的別墅，總價(jià)款是121.36萬(wàn)元，該房屋的開發(fā)商是重慶五星地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱五星地產(chǎn)）。

“當(dāng)天，五星地產(chǎn)與我簽訂了重慶市商品房買賣合同。”劉先生說(shuō)，合同簽訂后他按約支付了全部購(gòu)房款，五星地產(chǎn)也向他開具房款收據(jù)對(duì)購(gòu)房款予以確認(rèn)。

記者在該買賣合同上看到，雙方約定“本商品房屬預(yù)售商品房，五星地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)在2016年6月30日前將已進(jìn)行建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記的商品房交付劉先生使用，五星地產(chǎn)聲明本商品房沒有設(shè)定抵押權(quán)……預(yù)售商品房的，在本商品房實(shí)際交付使用之日起60天內(nèi)，由雙方向房屋所在地土地房屋登記機(jī)構(gòu)提出辦理本商品房房地產(chǎn)權(quán)證申請(qǐng)，提交土地房屋登記機(jī)構(gòu)規(guī)定的相關(guān)資料，并取得土地房屋登記機(jī)構(gòu)出具的登記受理單?！蓖瑫r(shí)，雙方還對(duì)支付方式、違約情形及違約責(zé)任作出明確約定。

合同簽訂一個(gè)多月后，劉先生辦理了接房手續(xù)。

“后來(lái)我開始裝修入住，至今已有9年?！眲⑾壬f(shuō)，這期間，他曾多次催促五星地產(chǎn)履行買賣合同約定，為他辦理房產(chǎn)證并辦理過(guò)戶登記手續(xù)，但對(duì)方每次都找借口推脫。

門前張貼拍賣公告，

3次流拍后最終被拍賣成127萬(wàn)余元

劉先生氣憤地說(shuō)，今年3月26日，他突然看到門前墻上張貼著一份要將他這套別墅進(jìn)行拍賣的公告。

公告載明，該聯(lián)排別墅建筑面積242.72平方米，房屋用途為成套住宅，“有抵押”。同時(shí)還稱，根據(jù)九龍坡區(qū)法院裁定通過(guò)的五星地產(chǎn)、重慶春滿園農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)變價(jià)方案，五星地產(chǎn)管理人、重慶春滿園農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司管理人(以下簡(jiǎn)稱管理人)，將于2024年4月12日10時(shí)至4月13日10時(shí)止(延時(shí)除外)在淘寶網(wǎng)-阿里拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上進(jìn)行公開拍賣活動(dòng)，“起拍價(jià)是127.5520萬(wàn)元。”

知情人士稱，該別墅歷經(jīng)3次流拍，最終在今年9月以127萬(wàn)余元成交。

劉先生說(shuō)，當(dāng)時(shí)看到那份拍賣公告后，在他的再三追問(wèn)下，管理人稱五星地產(chǎn)早已破產(chǎn)，后來(lái)他查詢到九龍坡區(qū)一份司法文書，顯示早在2017年11月，該院針對(duì)五星地產(chǎn)破產(chǎn)清算一事，指定大信會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)重慶分所擔(dān)任債務(wù)人五星地產(chǎn)管理人。

起訴開發(fā)商要求判買賣合同有效一審獲勝，

對(duì)拍賣提出異議

劉先生認(rèn)為，那套別墅是自己的合法住所，因?yàn)殚_發(fā)商五星地產(chǎn)自身原因，一直沒有給自己辦理房產(chǎn)證并過(guò)戶，遂向九龍坡區(qū)法院遞交起訴狀，要求確認(rèn)當(dāng)初雙方簽訂的那份買賣合同真實(shí)有效。

九龍坡區(qū)法院開庭時(shí)，五星地產(chǎn)經(jīng)傳票傳喚未到庭參加訴訟。該法院審理查明的事實(shí)是，當(dāng)初開發(fā)商在合同中聲明“本商品房沒有設(shè)定抵押權(quán)”，并承諾在交付使用之日起60日內(nèi)雙方向相關(guān)部門提交辦理房地產(chǎn)權(quán)證申請(qǐng)，然而直到拍賣時(shí)五星地產(chǎn)一直未辦理過(guò)戶登記手續(xù)。

九龍坡區(qū)法院認(rèn)為，就合同形式看，上面有劉先生的簽名捺印及五星地產(chǎn)的印章，足以證明雙方已就房屋買賣達(dá)成了一致的意思表示。從合同內(nèi)容看，五星地產(chǎn)將案涉房屋出售給劉先生，雙方在合同中對(duì)出售房屋的位置、價(jià)款、支付方式及違約責(zé)任等主要條款進(jìn)行了約定，內(nèi)容亦未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。從合同履行情況看，該合同簽訂當(dāng)天，五星地產(chǎn)向劉先生出具收到購(gòu)房款121.36萬(wàn)元的收據(jù)，雖然案涉房屋存在尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記的障礙，但這屬于物權(quán)變動(dòng)方面的問(wèn)題，并不影響雙方合同的效力。

2024年4月，該法院一審宣判稱，確認(rèn)該合同合法有效。

此外，面對(duì)該別墅遭管理人拍賣，劉先生緊急請(qǐng)求對(duì)方停止拍賣活動(dòng)。

管理人回復(fù)他說(shuō)，當(dāng)初該別墅的原抵押權(quán)人為浦發(fā)銀行，現(xiàn)抵押權(quán)人為秦瑞合伙企業(yè)，今年3月22日，秦瑞合伙企業(yè)向管理人提交拍賣申請(qǐng)書，要求將該別墅以現(xiàn)狀進(jìn)行拍賣，以實(shí)現(xiàn)其作為抵押權(quán)人的權(quán)利。

同時(shí)稱，當(dāng)初劉先生與五星地產(chǎn)在簽訂買賣合同前，該別墅即存在登記的抵押權(quán)人，抵押權(quán)設(shè)立合法有效，若對(duì)拍賣有異議，可在4月11日之前向九龍坡區(qū)法院提起異議之訴。

劉先生說(shuō)，他隨即向九龍坡區(qū)法院提起了異議之訴，申請(qǐng)終止對(duì)該別墅進(jìn)行拍賣處置，“然而當(dāng)我正等待法院回復(fù)時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋已經(jīng)被拍賣掉了?！?/p>

管理人相關(guān)人士對(duì)華商報(bào)大風(fēng)新聞?dòng)浾叻Q，劉先生購(gòu)置的那套別墅此前曾被多家法院查封過(guò)，他們是按規(guī)定進(jìn)行拍賣處置的。至于具體是被哪幾家法院查封的，他未透露。

今年9月13日，九龍坡區(qū)法院裁定稱，解除五星地產(chǎn)所有的、位于白彭路6號(hào)的該套別墅的所有查封和抵押登記。同時(shí)裁定將該別墅的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記到買家名下。

針對(duì)管理人言及的購(gòu)買時(shí)被押抵一事，劉先生稱五星地產(chǎn)根本沒有告訴過(guò)他，“如果當(dāng)初被抵押給了銀行，我怎么可能還會(huì)去買？”

五星地產(chǎn)當(dāng)初有沒有將該套別墅抵押過(guò)，如果抵押過(guò)又是何時(shí)抵押的？針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，五星地產(chǎn)一名負(fù)責(zé)人對(duì)記者稱，因時(shí)間太久，現(xiàn)在記不清楚了。至于9年來(lái)為何一直沒有給劉先生辦理房產(chǎn)證并辦理過(guò)戶登記手續(xù)，他未予回答。

律師說(shuō)法：

管理人未保障權(quán)利人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

進(jìn)行拍賣涉嫌違規(guī)

知名刑事辯護(hù)律師、河南澤槿律師事務(wù)所主任付建認(rèn)為，債務(wù)人在沒有能力履行自身債務(wù)時(shí)，可以要求拍賣自己的財(cái)產(chǎn)，或者債務(wù)人在背負(fù)債務(wù)時(shí)以該房產(chǎn)做抵押，到期不能履行債務(wù)時(shí)被抵押的房屋可能被拍賣。

他說(shuō)，五星地產(chǎn)破產(chǎn)清算時(shí)如果管理人在拍賣過(guò)程中未按照相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)定的程序進(jìn)行操作，可能涉嫌違規(guī)。比如，未對(duì)拍賣房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況進(jìn)行充分核實(shí)、未保障相關(guān)權(quán)利人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等。如果房屋買受人劉先生在房屋查封之前就已經(jīng)簽訂房屋買賣合同并已將錢款交付給開發(fā)商五星地產(chǎn)，并且因五星地產(chǎn)原因沒有給他辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)，在這樣的情況下管理人拍賣該別墅涉嫌違反相關(guān)規(guī)定，管理人的拍賣行為必須合法、公正、透明，且符合破產(chǎn)法等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。

付主任進(jìn)一步解釋，管理人盡管聲稱該別墅之前被多家法院查封，且有合法的抵押權(quán)，但劉先生此前已與開發(fā)商五星地產(chǎn)簽訂有效合同并且支付全部?jī)r(jià)款，實(shí)際占有該別墅長(zhǎng)達(dá)9年，未辦理過(guò)戶登記是因?yàn)槲逍堑禺a(chǎn)不配合，這全部符合最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定第28條規(guī)定，即一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同，二是在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)，三是已支付全部?jī)r(jià)款，四是非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。

他認(rèn)為，管理人的拍賣行為涉嫌違規(guī)，劉先生提出的執(zhí)行異議能夠排除執(zhí)行，可進(jìn)一步向九龍坡區(qū)法院申請(qǐng)撤銷執(zhí)行。

華商報(bào)大風(fēng)新聞?dòng)浾?申曉渡

（華商報(bào)大風(fēng)新聞）