我國物業(yè)行業(yè)以收益計(jì)算的市場(chǎng)規(guī)模在2023年達(dá)到6千億元，雖然整體上保持增長趨勢(shì)，但發(fā)展增速自疫情后開始放緩。除了受整個(gè)大環(huán)境影響之外，也說明我國的物業(yè)行業(yè)在由規(guī)模增長向質(zhì)量增長的方向轉(zhuǎn)變。

資料弗若斯特沙利文、中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)

金柚網(wǎng)研究院對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展和用工情況進(jìn)行不斷地跟蹤，對(duì)此特別出具了《物業(yè)用工風(fēng)險(xiǎn)管控白皮書》研究報(bào)告，對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的行業(yè)現(xiàn)狀、宏觀環(huán)境、典型企業(yè)的用工特點(diǎn)、用工風(fēng)險(xiǎn)等做了詳盡的分析。

在存量競(jìng)爭階段，物業(yè)企業(yè)如何提升核心競(jìng)爭力？如何通過核心的人力要素管理以提升業(yè)務(wù)運(yùn)營效率？本文將帶你解答。

一、物業(yè)行業(yè)發(fā)展承壓，但外部宏觀環(huán)境釋放積極信號(hào)

整體上看，資本市場(chǎng)遇冷，包括上市企業(yè)市值下降，謀求上市的企業(yè)數(shù)量和行業(yè)融資事件均有所下降。房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行直接導(dǎo)致物業(yè)公司可承接的管理項(xiàng)目減少，影響整體的收入和盈利能力。

然而“長周期”服務(wù)屬性，意味著即使受到大環(huán)境承壓，物業(yè)行業(yè)依舊可以借助存量盤子內(nèi)客戶的持續(xù)服務(wù)需求獲得增長。按照中國指數(shù)研究院的預(yù)測(cè)，全國物業(yè)管理規(guī)模2025年將達(dá)到315億平方米。

資料中指研究院

注：圖表中的管理面積指的是在管面積，是指已經(jīng)交付企業(yè)管理、產(chǎn)生收益的面積。

此外，宏觀環(huán)境釋放積極信號(hào)：政府不斷強(qiáng)調(diào)“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”的連接作用，政策提法由“探索”到“發(fā)展”，重視程度不斷加深；城鎮(zhèn)化的穩(wěn)步推進(jìn)和人口落戶政策的放寬，直接為物業(yè)管理行業(yè)提供增長空間。數(shù)字化技術(shù)的不斷發(fā)展應(yīng)用將提升物業(yè)管理行業(yè)的業(yè)務(wù)運(yùn)營效率。

資料國家統(tǒng)計(jì)局

戶籍人口城鎮(zhèn)化率（城鎮(zhèn)戶籍人口數(shù)/戶籍人口總數(shù)），數(shù)據(jù)主要來自公安部每年的公開報(bào)道。

二、頭部企業(yè)開源節(jié)流以提升核心競(jìng)爭力，勞務(wù)分包是普遍選擇

按照2023年合約面積計(jì)算，碧桂園服務(wù)、萬物云和保利物業(yè)位列前三，這三大品牌也是2023年按照在管面積排名位于前三位的企業(yè)。

資料克爾瑞2023年中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理規(guī)模榜（統(tǒng)計(jì)時(shí)間為2023.01.01-2023.12.31）

合約面積是指企業(yè)累計(jì)合同簽約面積，包括在管面積和儲(chǔ)備面積。在管面積是指已經(jīng)交付企業(yè)管理、產(chǎn)生收益的面積。

三家企業(yè)在2023年均實(shí)現(xiàn)營收正增長，核心的物業(yè)管理服務(wù)在營收中發(fā)揮的基石作用穩(wěn)定。碧桂園服務(wù)作為行業(yè)龍頭企業(yè)，毛利和營收規(guī)模顯著高于萬物云和保利物業(yè)，在多元化的業(yè)務(wù)模式以及第三方管理項(xiàng)目外拓能力下，整體毛利率也更高。

資料中指研究院

物業(yè)管理屬于勞動(dòng)力密集型行業(yè)，三家企業(yè)員工成本占服務(wù)成本的比重最高超50%，但2021-2023年員工成本占服務(wù)成本的比重均呈下降趨勢(shì)，說明三家企業(yè)均在控制自有員工成本開支。

此外，雖然三家企業(yè)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和盈利能力存在差異，但均不同程度的借助勞務(wù)分包商緩解用工壓力，以披露最新數(shù)據(jù)的碧桂園服務(wù)為例，2023年勞務(wù)外包成本為3.08億元。結(jié)合企業(yè)2021-2023年自身業(yè)務(wù)規(guī)模并無縮減的情況，說明三家企業(yè)或借助外包員工替代自有員工以降低用工成本。

資料三家企業(yè)的財(cái)報(bào)

三、物業(yè)行業(yè)基層用工規(guī)模大，用工風(fēng)險(xiǎn)更具復(fù)雜性

1.員工流失率高，引發(fā)招聘難、培訓(xùn)難

2024年中國物業(yè)管理行業(yè)上市物企20強(qiáng)中，有13家企業(yè)的員工流失率達(dá)到25%，9家企業(yè)員工流失率超35%，甚至有兩家上市企業(yè)的員工流失率在2023年超50%。員工流失率高會(huì)繼而引發(fā)用工不穩(wěn)定，增加企業(yè)的招聘和培訓(xùn)成本。

資料各企業(yè)ESG報(bào)告

2.勞動(dòng)力老齡化現(xiàn)象相對(duì)普遍，勞動(dòng)關(guān)系難認(rèn)定、勞動(dòng)權(quán)益難落實(shí)

中國物業(yè)管理行業(yè)上市物企20強(qiáng)中，除去未披露ESG報(bào)告的四家，有半數(shù)企業(yè)50歲以上員工的占比在20%以上，個(gè)別企業(yè)50歲以上勞動(dòng)力的占比甚至超過50%。一方面，目前對(duì)于超過法定退休年齡選擇繼續(xù)勞動(dòng)的群體與用人單位的勞動(dòng)認(rèn)定并不十分明確；另一方面，現(xiàn)行法規(guī)工傷保險(xiǎn)、勞動(dòng)法僅適用于勞動(dòng)關(guān)系，意味著大部分超齡勞動(dòng)者的勞動(dòng)權(quán)益保障無法全面覆蓋。

資料各企業(yè)ESG報(bào)告

3.一線員工規(guī)模大，工傷事件較為普遍

2024年中國物業(yè)管理行業(yè)上市物企20強(qiáng)，在披露工傷數(shù)據(jù)的12家企業(yè)中，大部分企業(yè)因工傷損失的工作天數(shù)在500天以上，甚至部分超過一萬天。

4.項(xiàng)目分布廣泛、分散，不同地區(qū)的批量用工招聘、管理難度大

物業(yè)企業(yè)的管理項(xiàng)目呈多點(diǎn)分布的狀態(tài)，將面臨兩個(gè)主要問題：其一，不同城市的項(xiàng)目如何及時(shí)進(jìn)行員工配置；其二，不同城市、不同項(xiàng)目的員工管理如何進(jìn)行統(tǒng)一管理調(diào)度。

綜上所述，物業(yè)行業(yè)不僅存在招聘、管理上的難題，還面臨多樣和復(fù)雜的用工風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)。若要在競(jìng)爭激烈的存量市場(chǎng)中獲得核心競(jìng)爭力，人力要素的管理效率提升和風(fēng)險(xiǎn)管控將是重要考驗(yàn)。

四、專業(yè)的物業(yè)外包服務(wù)方案，助力物業(yè)企業(yè)行穩(wěn)致遠(yuǎn)

借助勞務(wù)分包以保障業(yè)務(wù)運(yùn)營成為物業(yè)企業(yè)的普遍選擇。選擇專業(yè)的勞務(wù)分包商能夠幫助其靈活配置不同項(xiàng)目的員工，在外包方案制定、風(fēng)險(xiǎn)把控等方面獲取更專業(yè)的解決方案。

1.專業(yè)化招聘服務(wù)體系，有效應(yīng)對(duì)物業(yè)企業(yè)招聘難問題

在一個(gè)新的地區(qū)開啟物業(yè)管理項(xiàng)目時(shí)，如何找到合適、充足的用工是第一步。但企業(yè)通常會(huì)因當(dāng)?shù)責(zé)o經(jīng)營分支、招聘渠道單一等難以匹配合適用工。此外，小規(guī)模企業(yè)多缺乏完善的招聘制度和流程，導(dǎo)致潛在用工風(fēng)險(xiǎn)增加。為幫助物業(yè)企業(yè)在異地順利開展業(yè)務(wù)，金柚網(wǎng)在全國設(shè)立155家自營分公司，能夠及時(shí)響應(yīng)物業(yè)企業(yè)在多個(gè)不同地區(qū)的服務(wù)需求。

2.員工管理流程數(shù)字化，為物業(yè)企業(yè)省去繁雜事務(wù)

物業(yè)企業(yè)基層崗位種類多，且不同崗位的員工工作時(shí)間不一致，意味著員工工時(shí)、工資等核算方式的差異，日常對(duì)于基層服務(wù)人員的事務(wù)管理將更為繁雜。為使企業(yè)能夠?qū)Ｗ⒂诤诵臉I(yè)務(wù)，金柚網(wǎng)設(shè)計(jì)國內(nèi)數(shù)字化外包服務(wù)方案，能夠覆蓋物業(yè)行業(yè)員工從入職到薪資發(fā)放的整個(gè)流程，還提供員工個(gè)性化服務(wù)如在線解答疑問、員工滿意度調(diào)研、日常關(guān)懷等，有助于提高物業(yè)行業(yè)的員工留存率。

資料金柚網(wǎng)

3.覆蓋員工全生命周期的外包服務(wù)體系，全方位管控風(fēng)險(xiǎn)

員工從入職到離職的整個(gè)生命周期都會(huì)涉及到法律規(guī)范問題。物業(yè)行業(yè)還會(huì)面臨勞動(dòng)關(guān)系認(rèn)定難、員工權(quán)益保障落實(shí)難等諸多問題。為保障物業(yè)管理項(xiàng)目順利開展及用工合規(guī)，金柚網(wǎng)設(shè)計(jì)覆蓋員工全生命周期的外包服務(wù)體系，全方位捕捉并前置管控潛在用工風(fēng)險(xiǎn)。

資料金柚網(wǎng)

4.更精準(zhǔn)的商保解決方案，直面物業(yè)行業(yè)復(fù)雜的用工風(fēng)險(xiǎn)

物業(yè)行業(yè)用工場(chǎng)景多樣化，加上用工普遍老齡化及非全日制的特點(diǎn)，存在的用工風(fēng)險(xiǎn)也更具復(fù)雜性。為助力物業(yè)企業(yè)更靈活的應(yīng)對(duì)用工潛在風(fēng)險(xiǎn)，金柚網(wǎng)推出商保產(chǎn)品——康康ODS，它能夠覆蓋多個(gè)險(xiǎn)種，整合全平臺(tái)商保資源為企業(yè)提供更多選擇。還能夠全程數(shù)字化管理，實(shí)現(xiàn)線上自動(dòng)投保、自動(dòng)增減等，尤其是超短期意外險(xiǎn)能更精準(zhǔn)匹配企業(yè)商保需求，最大化控制成本。

資料金柚網(wǎng)研究院

員工流失率高、勞動(dòng)力老齡化等是物業(yè)企業(yè)共性的痛點(diǎn)，加上業(yè)務(wù)分布廣泛、人員規(guī)模大等，員工招聘、管理難度大等也是不得不面臨的重要難題。長遠(yuǎn)來看，物業(yè)行業(yè)將在政策、城鎮(zhèn)化等利好下獲得增長空間，但伴隨著人口老齡化及退休年齡延遲等情況的出現(xiàn)，物業(yè)行業(yè)的用工風(fēng)險(xiǎn)或?qū)⑦M(jìn)一步增加。

金柚網(wǎng)作為深耕物業(yè)行業(yè)的專業(yè)人力資源服務(wù)商，其國內(nèi)數(shù)字化外包服務(wù)能夠滿足物業(yè)行業(yè)的多種用工需求，覆蓋全生命周期的外包服務(wù)體系將幫助物業(yè)企業(yè)全方位管控用工風(fēng)險(xiǎn)。未來，金柚網(wǎng)會(huì)攜手更多物業(yè)企業(yè)，出具更為精細(xì)化的用工解決方案，助力物業(yè)行業(yè)行穩(wěn)致遠(yuǎn)。