圖片圖蟲創(chuàng)意

LPR迎來5年內(nèi)最大降幅，各地房貸利率再度迎來調(diào)整。而在取消房貸利率下限的廣州，有銀行首套房商貸利率最低可達2.6%，出現(xiàn)了與房貸公積金利率倒掛的現(xiàn)象，銀行也不得不做出相應(yīng)調(diào)整，也引發(fā)市場對住房公積金貸款利率下調(diào)的呼聲。

10月24日上午，有廣州的貸款人接到銀行通知稱，收到要求商業(yè)利率貸款不能低于公積金利率貸款。對此，廣州多家銀行確認上述情況屬實。

一家商業(yè)銀行個貸部門負責人表示，該行房貸利率根據(jù)客戶資質(zhì)情況，定價為LPR減100BP，或LPR減95BP。10月21日，最新貸款市場報價利率（LPR）公布前，LPR減100BP為2.85%，LPR減95BP為2.9%。

但隨著最新LPR報價，LPR減100BP為2.6%，LPR減95BP為2.65%，均低于2.85%的公積金貸款利率。“此前的合同簽訂為LPR減100BP的客戶，我們只能按照2.6%執(zhí)行。但隨后新簽訂的客戶，只能按照不低于2.85%執(zhí)行。”一家商業(yè)銀行個貸經(jīng)理稱。

多地首套房貸利率步入“2字頭”

10月21日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2024年10月21日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.10%（前值3.35%），5年期以上LPR為3.60%（前值3.85%），均較此前下降0.25個百分點。據(jù)統(tǒng)計，今年以來，1年期LPR已累計下調(diào)35個基點，而5年期以上LPR累計下調(diào)60個基點。

10月LPR報價下調(diào)是年內(nèi)第三次下調(diào)，且下調(diào)幅度為2019年LPR改革以來最大。

按照100萬元貸款本金、30年期等額本息方式計算，本月LPR下調(diào)之前，利息總額為687709.64元，月供為4688.08元，此次LPR下降25個基點之后，利息總額為636723.26元，月供為4546.45元，相當于全部利息大約節(jié)省5.1萬元左右，月供減少142元左右。

各地新發(fā)房貸利率跟隨最新LPR密集調(diào)降，從一線城市來看，調(diào)整之后，北京、上海、深圳首套房貸利率3.15%，二套房貸利率為3.35%或3.55%。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前除北京、上海、深圳以及少部分二線城市外，大部分城市的首套房貸利率步入“2字頭”。

9月底多個城市松綁限購限貸等政策，10月樓市全面大漲由“銀十”變?yōu)椤敖鹗薄Ｒ晃环鹕椒科箐N售人士稱，佛山個別銀行的首套房貸利率低至2.7%，200萬左右的房子按15%首付貸款30年計算，即便是全商貸月供也僅約7000元，“比房租多一點而已。”

倒掛嚴重，公積金利率或降

近幾日，地方房貸利率大面積跟隨LPR下調(diào)，“破3進2”成為普遍現(xiàn)象。值得注意的是，越來越多城市的商貸利率突破了住房公積金利率的下限，利率倒掛的現(xiàn)象愈演愈烈。

作為房貸“天花板”的北京、上海、深圳，首套房貸利率已經(jīng)低于五年期以上住房公積金貸款二套房利率，其余城市的首套房貸利率朝著五年期以上住房公積金貸款首套房利率進發(fā)。

二三線城市也持續(xù)下調(diào)房貸利率，福州首套、二套房貸利率為LPR-65BP，即2.95%；太原首套房貸款利率為3.00%，二套房貸款利率為3.30%；佛山首套房貸利率為2.95%，即LPR-65BP政策，最低可以申請2.9%；另外，長沙、武漢、杭州首套房貸利率在此輪LPR下調(diào)后也均降至2.95%左右，商貸與公積金差距進一步縮小，長沙公積金首套房貸利率分別為2.85%

值得一提的是，廣州的房貸利率一直低于其他一線城市，乃至部分二三線城市。根據(jù)第三方平臺房衛(wèi)士數(shù)據(jù)：包括國有大行在內(nèi)的大部分銀行主流首套房貸利率為2.85%，即LPR-75BP。

同時還有部分股份制商業(yè)銀行開始全面發(fā)力廣州的住房按揭市場，房貸利率一降再降，部分股份行首套房貸利率已低至2.65%，即LPR-95BP，甚至低于此前房貸利率一向墊底的外資行。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進分析，從倒掛情況看，目前部分城市首套房的房貸利率為2.85%，最低可以做到2.6%。而公積金貸款利率現(xiàn)為2.85%。若此類政策后續(xù)推進，那么公積金貸款的“性價比”幾乎就很少了，商業(yè)貸款將比公積金貸款更為劃算。

嚴躍進認為，公積金貸款利率預(yù)計還有進一步下調(diào)的可能，尤其是目前差異對比下。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，廣州房貸利率不斷往下走，有政策驅(qū)動銀行成本下降的原因，不能忽視其中的惡性競爭或惡性內(nèi)卷的因素。應(yīng)該形成利率調(diào)整的穩(wěn)定規(guī)則，階段性的利率水平，應(yīng)該由監(jiān)管政策（比如LPR水平、存款準備金率）、公開市場利率和無風險利率、存款利率等來綜合決定。

他同時表示，公積金貸款利率需要調(diào)整。過去公積金貸款利率和商貸利率大概有兩個百分點的差距，但由于存款利率下降，準備金率下降，公開市場操作利率下降等，導(dǎo)致按揭貸款利率下降的幅度比較大，現(xiàn)在二者的差距已明顯收窄。

下一步需要下調(diào)公積金存款利率，來驅(qū)動公積金貸款利率下調(diào)，從而保持和商業(yè)性貸款利率至少一個百分點的差距。

據(jù)統(tǒng)計，2015年之前，公積金利率變動較為頻繁，步入2022年以后，公積金利率僅調(diào)整了2次，其間LPR下調(diào)了6次之多。

李宇嘉認為，未來房貸利率大趨勢往下走，但要分階段和受政策調(diào)控影響，與銀行的資金成本、運營管理，風控制度等密切相關(guān)，不能出現(xiàn)惡性競爭。

（張雪梅綜合自南方日報、財經(jīng)網(wǎng)、第一財經(jīng)、央廣網(wǎng)、新浪財經(jīng)等）