文 | 空間秘探，作者 | 武爽

近期，“無轉讓費”“含淚直降百萬轉讓”……成為云南民宿市場的熱詞，尤其是麗江。不少民宿創業者表示，“麗江民宿已經亂成一鍋粥”“有房無人”成為整個云南住宿市場的現狀。云南住宿業內卷的非常厲害，民宿“跌倒”，酒店能吃飽嗎？

01 麗江古城民宿直降百萬轉讓

近期，小紅書上一則“古城中高端民宿，含淚降百萬”的視頻引發關注。視頻中出鏡的民宿老板表示，這家店位于麗江古城核心地段，擁有15間房，屬于中高端民宿。7月份就已經發布了轉讓信息，標價330萬，現在只需230萬。除了客房，這家民宿還帶有自住房2間、1個前臺、1個廚房、布草房1間、大茶室2個，一進三院，還有一個空中花園。

“跳樓價”轉讓的背后，是這個十年民宿老板的無奈與心酸。這家民宿在疫情前才裝修好，投入使用時間并不長。關于轉讓原因，老板在視頻中表示，今年生意真的太難做了，為了搶到客源，現在每家民宿都在低價搶客，卷得厲害，整個云南民宿市場都在“轉讓”。

一位在麗江開民宿的朋友表示，今年麗江游客很少，以前自己的民宿不到7月就訂滿了，但今年到8月份還空余很多，還根本要不上價。在大理做了10年客棧的民宿主美雪，也感慨萬千：“我以為今年暑期的房價至少是去年八折，但沒想到要腰斬，價格得是去年 50%才能滿房?！?/p>

剛剛過去的暑期，本應該是民宿全年銷售旺季，但是搜索卻發現，不少民宿入住率仍然沒有過半，甚至有民宿在傳統旺季近三個月一份訂單也沒有，收入相比兩三年前斷崖式下降。據空間秘探10月21日查詢，攜程上麗江古城的民宿價格多在100-300元/晚。

位于麗江古城景區內，可以遠眺古城全景、玉龍雪山的心宿雪山傾城全景度假會館（麗江古城大水車店）基礎房型296元/晚，且含有2份早餐、私人衛浴間和管家服務。同樣位于麗江古城景區內的麗江若晨序語客棧（古城店），基礎房型只有115元/晚。

為了更快轉讓，一些民宿老板不僅“無轉讓費”，更是大甩賣。有人“18.8萬就轉！”，有人“35萬轉讓13間房”……整個云南市場民宿對外轉讓數量多了很多，轉讓價格也低了很多。剛折騰完半年，把大理、麗江當成療愈天堂的小年輕們，一個個正在拋棄曾經的“海誓山盟”。

有9年民宿創業經驗的C總忍不住吐槽：“麗江民宿已經亂成一鍋粥。在麗江你要來交朋友，要來旅居都可以，但做酒店還是民宿，還得先想好自己的初衷是想做什么，可以付出的成本為多少，再來投資?！逼渲饕蚴牵航衲晟庹娴奶y做了，為了搶到客源，現在每家民宿都在低價搶客，卷得厲害。

在小紅書上搜索麗江民宿，有不少低價帖子在攬客，其價格也是低得離譜。一家拎包可入住的大理“全女生院子”，一樓獨衛單間大床房周租350元，月租900元。這樣計算下來，在大理住一天只需要30元。但還有更低的，一家民宿稱每月800元包吃住。

幾乎所有民宿老板們都在降價攬客，在價格戰拉鋸之下，實在卷不動，也虧不起的民宿主，只好紛紛出讓生意。說白了，是已經無法再繼續耗下去了。業內相關人士估計，今年轉讓潮的形勢還沒有探底，預計到2025年前后，才是真正的轉讓高峰。

02 民宿被拋棄酒店勝出了？

據官方發布稱，麗江市現有各類民宿共計3467家，約占全市住宿接待單位總量的一半。民宿的“準讓潮”，讓酒店業也遭受波及。一些酒店旺季都賣八九百一晚，現在已經降到了三四百。沒辦法，競爭太殘酷了。

其中，部分高端及以下類型酒店價格均呈現“白菜價”。如近麗江古城的城市便捷酒店，在10月21日商務大床房162元/晚；喆啡酒店（麗江古城中心店）醇享大床房160元/晚。麗江市第一家五星級酒店官房大酒店的高級雙床房238元/晚，玉龍雪山景觀雙床房318元/晚。

這與去年媒體報道，麗江古城經濟型酒店國慶期間價格漲了4倍形成了鮮明對比。過去躺著把錢賺了的日子一去不復返。主要原因還是因為鬧了“客流荒”。

根據相關數據顯示，2023年國慶節期間，麗江古城景區共接待游客約168.23萬人次，日均接待量達到21.03萬人次，峰值更是達到10萬人；而2024年麗江古城景區共接待游客僅為128.11萬人次，峰值只有5萬人不到。而在OTA平臺上，麗江擁有的酒店和民宿數量達到5000家，平均分配到每家民宿和酒店的客人只有10人。

只有部分奢華酒店的價格上下浮動不是很大。如麗江和府洲際度假酒店、麗江古城英迪格酒店、麗江鉑爾曼度假酒店、麗江悅榕莊等國際高端酒店品牌的價格均在1000元/晚，麗江大研安縵酒店高達6095元/晚。麗江住宿行業的紛紛擾擾，仿佛與這些高奢酒店無關。

在這種嚴重飽和的狀態下，很難有誰家能維持住一個好的客流量，只能低價搶客人。在麗江古城艾維亞麗呈酒店公眾號發布的內容中，直指9月因園區酒店價格惡性競爭，ADR持續走低。

但實際上，麗江早期的酒店并不遜色于重慶、大理等城市。1998年，第一家五星級酒店官房大酒店（麗江旗店區）開業。麗江特有的自然文化資源，吸引了一大波度假酒店品牌入駐。2006年，第一家國際品牌五星級酒店麗江悅榕莊開業。2005年，麗江五星級酒店和民宿數量增速開始明顯提高。

這一時期的酒店業正在迎頭趕上。麗江金茂君悅酒店2014年9月28日開業，延伸部分雪山苑2015年8月開業；麗江實力希爾頓花園酒店2014年12月8日開業；麗江和府洲際度假酒店2015年2月8日開業。麗世2014年在大研古城內開設中國首店，2015年，安縵將中國的第三家酒店開設在麗江大研古城內。

然而，隨著市場大量民宿的涌入和游客需求的多樣化，麗江的酒店業開始進入調整期。數據表明，2018年后，麗江酒店業的競爭加劇，酒店數量增速趨緩，市場由“量”向“質”轉變。一些小型、低品質的酒店由于管理不善或服務質量不達標，逐漸被淘汰，而高端酒店和精品民宿則通過提升服務、優化用戶體驗，贏得了更多高端游客的青睞。

這些高端酒店主要分布在大研古城、束河古鎮、白沙古鎮，以及玉龍雪山等知名景點附近，占據著頂級資源，涵蓋了從現代到傳統，從自然景觀到文化遺產的多種風格，這一布局與麗江的民宿分布位置基本相同。

此外，麗江除了古城的民宿，新的酒店也多了起來。一些如亞朵，萬楓，凱里亞德等在市場比較常見的中端連鎖酒店開始在麗江出現。對于游客來說，中端酒店價格不會像五星級酒店一樣高不可攀，也不會像有些民宿那樣開盲盒，會成為旅行的首選。麗江的酒店從業者們在麗江新城，從香格里大道延伸到麗月湖畔，對物業的改造升級正在進行。

其主要裝修升級思路為：五星級酒店的經濟版，經濟型酒店的豪華版。不再面面俱到，去掉泳池、SPA、大型會議等設施，保留了對客房的舒適度、個性化要求。這或許也是對參差不齊民宿發展的最好反擊。

03 誰會是下一個“大研古城”？

從發展歷史來看，還是民宿先“扎根”麗江。當時還不叫民宿，叫客棧。第一個選擇的地點是麗江古城。資料顯示，最早一批入駐麗江古城的客棧經營者可以追溯到1996年2·3麗江大地震前后。彼時，麗江還沒有任何一座五星級大酒店，最早的五星級酒店要到申遺成功后約一年后才正式營業。

2000年，云南麗江客棧開始起步。最早的客棧經營者是申遺前后入駐古城，但驅動力并不全是古城的商業前景，而是想在麗江這個精神家園給自己找一個窩?？蜅Ｐ再|以純住宿補充為主，以居民自發開發為主；價格低廉、產品簡單，發展區域有限。但它卻以靈活的服務姿態、超高性價比，以及新鮮的住宿體驗，獲得了最早的口碑積累。不少人把這一階段稱作麗江客棧的田園時代。

最明顯的跡象是2008年的十一黃金周，大量游客慕名而來，麗江第一次經歷了床位不足，大量游客不得不住在沙發、帳篷甚至睡在車上。這給麗江的酒店和民宿迅猛發展提供了“缺口”。2009年，也被稱為“精品民宿元年”。

古城中摩肩接踵的人群，與不斷飄紅的房租讓不少投資人感慨：“那時候誰投錢、誰就肯定賺錢；投得越早，賺得越多。”這種景象一次次反復上演，直到2013年，還有一個青旅床位賣300塊、睡一晚沙發賣200塊的事，游客揮舞著鈔票競拍床位，客棧待價而沽。

數據顯示，截至2013年底，古城幾乎任何一家巷子都有了數家乃至數十家客棧，同質化競爭已經成為不可忽視的問題。2014—2015年，國際國內的經濟整體下滑，再加上以“潑糞門”、為代表的房東毀約等負面輿論事件的發作讓麗江民宿盛況急轉直下。

2015年后，麗江民宿出現了兩種奇異現象，一是陸續有客棧經營不下去，求人接盤；二現有客棧的存量還在繼續增大。原本客棧多在古城核心區，但近幾年北門坡、民主路、下八河等古城邊緣的居民也開始將住房改造成客棧出租。位于麗江古城北邊約四公里，依山傍水，有花有樹有果，有人有水有魚的束河古鎮成為民宿投資人新一輪的營地。

2003年，束河游客接待量不足3萬人次，到2017年已上升至300萬人次。其旅游收入也在逐年增長，自2004年景區對外開放以來，年均旅游綜合收入從當初的3萬元增至2020年的684.9萬元。2021年，古鎮范圍內1000余戶居民出租房屋純收入高達1億多元。

五湖四海的投資者和迅速發展的商業，讓束河古鎮的“神秘面紗”被打破。在這里絲毫不用擔心因聽不懂當地方言而帶來語言不通的困擾。放眼望去，四川米粉、重慶烤魚、東北菜館、新疆烤肉……這里早已成了外地人的“淘金圣地”。

束河古鎮一位旅拍店的老板表示，5年前束河古鎮里的旅拍店的數量5個手指頭都能數得過來，現在這個小小的古鎮里已經發展到上百家大小不一的旅拍店了。大研古城的經歷再次上演，束河古鎮的古韻、慢生活等已經“所剩無幾”。

疫情后，消費者的消費熱情讓麗江再次成為焦點，但這次的主角已經變成白沙古鎮。在小紅書上，關于白沙古鎮的筆記多達3萬多篇。在社交網絡上，有很多網友稱贊白沙為“麗江的天花板”“被嚴重低估的古鎮”?！氨仁痈乃?，比大研更安靜”“生活氣”的標簽，讓白沙突出重圍。畢竟一直以來的白沙，還是原始的、古樸的、靜謐的。

白沙古鎮的爆火，讓商鋪多了起來，原有的院落正在發生變化，寧靜被逐漸打破。 前所未有的熱鬧，催生的是商鋪租金的上漲，大量院落開始翻新改造。有商戶坦言：此時的白沙古鎮像極了20年前的大研古城。他們真正擔憂的是，熱度之后，白沙何去何從？會否被投資裹挾，失去它的個性，從此變得平庸？

麗江的民宿從大研古城，到束河古鎮，再到白沙古鎮，說是情懷使然，更不如說大部分人還是歸結到生意本身，如果單純情懷，總是熬得住的，但是作為生意，就不一定是那么回事了。麗江早已不是那個風花雪月的麗江，真正喜歡麗江的人已經往外走了，留在麗江的人，因為他們還能養活自己，還有錢賺。當沒有多少利潤時，他們也會出走。如何做好民宿，值得每一個麗江商戶深思。下一個“大研古城”會是誰？

04 酒店民宿大博弈越來越“曖昧”

民宿與酒店的依存關系是基于住宿需求逐漸增多的大環境下。目前，國人的出游意愿在不斷地提升，平均出游人數與年均出游次數也在不斷的增長。這些人中有接近一半游客選擇自由行，他們對住宿的需求也在不斷地增長。搶占市場多年的酒店和共享經濟火熱之下的新興民宿，這場標準住宿和非標住宿的博弈，誰將會是最后贏家？

首先，民宿與酒店最直接的競爭就是市場的競爭。先從二者的區別來看，酒店行業最大的特點是標準化，通過打造硬件設施和軟性服務，實現標準化運營。相對于酒店而言，在線短租非標準特色突出，其民宿房源在裝修風格、房屋設施配備、房屋功能劃分、房東特色服務方面千差萬別。民宿除了風格特別之外，還有客廳、餐廳、廚房，可以滿足房客住宿之外的其他生活需求。

業內人士表示，“民宿與酒店目前最大的矛盾在于，民宿由于過快的擴張，原本的客流已經難以填滿越來越大的胃口，于是城市公寓、精品民宿開始掠奪酒店的更多市場份額?！边@實際上不是某一家民宿或是某一批民宿做出的決定，而是行業膨脹后的必然。

總的來說，民宿向酒店學標準，學配套，學服務。一方面，為了滿足消費者的品質化需求，一些民宿開始融入了酒店的一套運營標準和服務準則，使民宿基本能夠滿足大部分人的出行需求。一方面，部分“頭部”民宿已跨過家庭作坊，轉向公司化、品牌化運作。一些地方民宿呈現集群化發展，以集群的方式聚合成多業態的閉環生態圈。

注重標準化、專業化的酒店，要向民宿學情懷，學服務，學溫度，學體驗。通過匹配相應細分市場顧客群，在保持原有基礎的同時，添加不同類產品和服務產生附加價值，在標準化產品的基礎上彰顯酒店個性化、人性化的風格，這或將成為酒店新的盈利點。

其次，市場對優質、獨特的民宿產品的需求是持續上升的。但當前市場民宿仍以中高端及以下類型為主，且旅游景區的民宿有明顯的淡旺季之分，不能扛過市場風霜的民宿將會被逐漸淘汰。同時，精品高端民宿通常需要更高的投資和更長的運營周期，而許多小型民宿缺乏相應的資金和資源，這也使得高端市場的進入受到了限制。如何平衡好市場和品牌的關系，值得每一個民宿人思考。

中國人喜歡侃，喜歡聊，喜歡三五成群，喜歡擺龍門陣。所以這就是民宿與酒店最大的區別，也是民宿最為吸引人的地方。酒店，更多的功能是提供住宿和膳食服務。中國網上做得較好的民宿的評價，一定有老板很健談，聊天很愉快之類的點評，而青旅這方面就更不用多說。能體會人與人面對面的交流這種最原始卻是最直接感性的優勢。

因此，民宿主理人不僅僅是經營者，更是整個民宿的靈魂人物。未來民宿行業的競爭壓力還將進一步加劇——卷價格、卷內容、卷創新，市場勢必會對民宿主理人有更高的要求。

再者，酒店與民宿的邊界未來將越來越模糊。未來，酒店和民宿的經營模式不再局限于提供住宿，服務將會逐步延伸到其他行業形成新的業態。比如提供導游、旅拍、制作特色美食、非遺體驗、徒步或騎行等無限可能的增值服務。越來越多的酒店和民宿將體驗服務與住宿服務處于同等重要的位置。

不少專業人士表示，酒店與民宿的未來發展或許都是一種目的地的呈現，這種目的地的核心是產品為王，服務至上。酒店與民宿，誰能做好產品和服務，誰或許就能走在前列。合作中競爭，競爭中合作，或許成為酒店與民宿發展的常態。

就民宿來說，它依舊是麗江的名片，從曾經的 “一房難求” 到如今的 “一地雞毛”，背后是非曲直不同人有不同的答案。麗江酒店與民宿的博弈，是其住宿業從粗放型擴張向精細化、個性化發展轉型過程。這一出虎口奪食的大戲中，標準化了的民宿也好，非標化了的酒店也罷，走到終點的是誰，誰就是贏家。