城市之光小型無人駕駛環衛車在城中村作業清掃。　受訪企業供圖

城市潔凈是展現面貌的窗口，也是衡量市民幸福感的標尺，深圳各街道的大額投入，正是承載著市民和行業對城市環境品質的期待。2025年，是深圳自2019年探索“物管城市”模式以來的第七年，也是“街區制”城市管理改革三步走計劃的收官之年，以及《深圳市推進環衛事業高質量發展三年行動計劃(2023-2025)》的全面驗收階段。隨著“街區制”改革與“環衛3311計劃”的深入推進，全市街道層面的市容環境綜合治理平臺陸續建成，綜合運維服務模式逐步鋪開。

從“一把掃帚掃天下”到“一家企業管全域”，“物管城市”作為深圳破解超大城市治理難題的重要路徑，其初衷是將一個街道視為一個“大物業”，通過引入單一市場主體統籌環衛、綠化、市容等綜合運維，實現精細化治理與多元共治。

歷經多年革新，在深圳74個街道中，已有至少60個街道推行“物管城市”“城市管家”或“環衛一體化”等項目。僅2025年，全市有近20個街道更換了服務企業，比例近30%，17個街道的項目年度金額突破億元。其間，有部分早期參與者退出，亦有“新面孔”進場；有街道延續“大包大攬”的統管模式，也有街道向環衛主業回歸。

這項涉及大額公共資金、備受關注的改革，在經歷數年探索后，其行業表現如何?服務與需求是否精準匹配?南都“走好新時代網上群眾路線大調研——與城市對話”欄目，基于公開的招投標數據，深入街道、企業一線，并邀請人大代表、城市治理專家共同研討，旨在呈現改革進入深水區的真實圖景，探尋服務優化與機制創新的可行路徑。

數據透視

17個街道項目突破億元 企業更迭率接近30%

根據公開的各街道辦招投標信息，南都記者發現，全市74個街道中，目前已至少有60個街道推行“物管城市”“城市管家”或“環衛一體化”等項目。其余街道中，部分以其他形式招標，部分項目已終止，另有部分未查詢到明確的招標或執行信息。2025年1月至今，全市已有近20個街道完成了服務企業的更換，比例近30%。

在項目規模方面，2025年最新招標數據顯示，有17個街道的項目年度金額突破億元。其中，龍崗區7個街道、龍華區4個街道、南山區及寶安區各有3個街道的項目金額破億。從具體金額看，龍崗區平湖街道、寶安區西鄉街道、龍崗區寶龍街道的年度合同總額分別約為1.84億元、1.83億元、1.77億元，在全市范圍內相對較高。

基于2025年度招標結果，在全市已推行項目的相關街道中，深業物業運營集團股份有限公司服務7個街道；深圳市金地物業管理有限公司、深圳玉禾田智慧城市運營集團有限公司及長沙中聯重科環境產業有限公司均服務5個街道；深圳市華富環境有限公司則服務4個街道。

從年度合同總金額來看，當前市場份額位居前列的企業有:金地物業、玉禾田、長沙中聯重科、深業物業以及深圳市龍華環境有限公司等。其中，金地物業目前所服務街道的年度合同總額約為5.1億元，玉禾田約為4.6億元，長沙中聯重科約為4.4億元。(注:以上統計均不含環衛一體化PPP項目)

近兩年來，市場格局也發生了顯著變化，企業更替較為明顯，多家早期重要參與者市場份額下滑。例如，自2024年以來，北控城市環境服務集團有限公司已退出龍崗區平湖街道、坂田街道、龍崗街道及坪山區馬巒街道等項目；潤加物業服務(深圳)有限公司退出羅湖區南湖街道及筍崗街道等。此外，部分此前為街道提供清掃保潔服務的企業不再參與城市服務項目。

在部分企業退出的同時，不斷有新企業進入市場。過去兩年間，全市范圍內至少有6家企業成為行業“新面孔”，包括參與龍崗區平湖街道項目的中建五局城市運營管理有限公司；服務坪山區石井街道、碧嶺街道以及寶安區西鄉街道的酷哇科技有限公司；中標坪山區馬巒、坑梓街道項目的深圳市城市之光智慧城市服務有限公司；以及中標大鵬新區大鵬辦事處項目的宜賓宜瑞汽車有限公司等。

伴隨市場主體的更替，部分街道的服務內容也有變化。羅湖區多個街道從綜合性的城市服務項目包，轉向更加聚焦核心業務的“環衛一體化”項目。從街道辦與企業簽署的合同內容來看，服務范圍也由涵蓋環衛清掃保潔、垃圾清運、公廁管理、垃圾分類督導宣傳、病媒生物防治、市政基礎設施維護、城市管家服務等多項內容，聚焦到保留清掃保潔、垃圾清運、公廁管理服務等。

運營執行層面

精細化管理目標遇阻 現服務“真空”與質量“滑坡”

“物管城市”模式旨在通過一體化外包提升效率，但實踐中，全域精細化管理的目標仍面臨挑戰。

2025年11月，有市民多次反映坂田北地鐵站口存在定點亂扔垃圾問題。盡管坂田街道辦回復稱已聯合社區、天健環衛及地鐵公司清理并加強聯動管控，但市民指出“清理后仍有垃圾堆積”，質疑此為“無效治理”。此類問題并非個例，在龍華區民治街道上芬社區，亦有人行道被指存在周邊商戶與住戶隨意丟棄垃圾的現象。

一位街道辦負責人向南都記者指出，一體化模式下企業承擔板塊多、體量大，部分管理層難以全盤掌握。

深圳大學全球特大型城市治理研究院研究員袁方成認為，“‘清理—反彈’的循環反復出現，原因在于治理對象未被精準定義、協同主體責任模糊等。”

企業精細化管理、培訓的不足也直接體現在一線作業層面。近日，有市民反映南山區粵海街道在上班高峰期用高壓水槍作業濺濕行人，粵海街道辦隨后回復已要求環衛企業調整作業時段、優化方式。龍崗區布吉街道一垃圾轉運站日前也被反映，其沖洗作業時產生的水汽影響過往行人。2025年3月，福田區華富街道辦事處就曾因環衛公司新員工崗前培訓不到位，回應過類似的“暴力清潔”投訴。據公開招投標信息，潤加物業為粵海街道提供環衛服務；深圳市潔亞環保產業有限公司為華富街道提供“物業城市”服務；長沙中聯重科則為布吉街道、民治街道提供“城市管家”服務。

企業更迭期間，有街道就出現企業交替時的服務銜接問題。今年，龍華建設集團下屬龍華環境公司以約1.5億元中標龍華街道項目，此前服務的深業物業同時退出該項目。在9月底交接期間，多位市民反映轄區油園新村、東華苑、共和花園等垃圾堆積無人處理持續數日，“蚊子蒼蠅滿天飛”，甚至“整個龍華街道的垃圾都無人清運，臭氣熏天”。龍華街道辦對此承認因項目處于新舊企業交接階段，導致清運效率下降。

深圳市人大代表、深圳市物業管理學會會長曾滔指出，交接階段的服務間斷，主要源于招標合同缺乏對服務銜接的剛性約束，部分合同中權責界定模糊，導致管理閉環難以形成。有多年基層治理經驗的深圳市人大代表許少瓊則從實操層面分析，新企業若未提前制定進駐計劃，對轄區環境不熟悉，易導致對重點難點區域預判不足、資源調配滯后。

這些現象背后，還隱藏著更深層的機制問題。有街道工作人員向南都記者透露，在缺乏直接競爭對手的“一家統包”模式下，部分中標企業主動優化服務的意愿變低。當企業中標后不愿“卷”服務，最直觀的影響便是日常服務細節上的“缺位”與對一線人員管理上的“打盹”。此外，企業“自造血”空間有限，無法通過其他方式盈利反哺項目，也在一定程度上抑制了其提供更優質服務的動力。

市場主體層面

新面孔進場現“資質與能力錯配” 跨界者光環下的局限

隨著“物管城市”模式的推進，越來越多的“新面孔”進入城市服務領域，從早期物業服務企業到近年來的建筑央企、科技公司，跨界參與為行業帶來新動力的同時，部分中標企業雖具備規模或資質優勢，但其專業服務能力與城市公共空間的復雜場景需求之間存在落差。

龍崗區平湖街道在今年招標中，將原先一體化的服務拆分為“公園管養與道路綠化”“環衛服務”及“愛衛消殺”三個專業標段。街道辦表示，此前模式下，中標企業雖發揮全盤兜底作用，但對公園綠化、愛衛消殺等專業服務重視不夠、質效不優，存在“全而不精”的問題。拆分招標正是為了提升服務的專業化水平。袁方成指出，行政資質只是“準入門檻”，許多企業在住宅社區表現優秀，但面對城市公共區域交通流量大、環境負荷高、投訴周期短等復雜場景，往往暴露出問題。

“這在實踐中往往導致了分包現象。”多位業內人士向南都記者透露，盡管合同中明令禁止，但分包、轉包在實際操作中仍時有發生。一位從業多年的管理人士分析認為，“中標企業普遍具備優秀資質，但對合同中部分項目，可能因經驗或人員配備不足，最終選擇交由更專業的企業來具體執行。”袁方成指出，這導致服務鏈條拉長，責任主體模糊，出現“名義上是總包，實際作業卻是另一層企業”的情況，基層監管壓力增大。

針對近期入局的酷哇科技等“新面孔”，許少瓊認為，這些企業具備全鏈條整合與經驗遷移能力，可將物聯網、大數據等技術適配后遷移至環衛領域。但其基層治理場景適配與協同能力、環衛專業能力仍需重點強化。

技術賦能層面

智能化催生聯合投標 理想豐滿現實效果有差距

在政策推動與技術演進的雙重驅動下，“智能化”正成為深圳城市服務改革的重要方向。

2024年11月，坪山區石井街道推出全市首個街道級全域全時全場景人工智能環衛項目，嘗試實現智能保潔全覆蓋。科技企業如酷哇科技、城市之光等也積極參與寶安西鄉、坪山坑梓等街道項目，推動“環衛服務企業+科技公司”聯合體模式的發展。酷哇科技相關負責人表示，深圳政策環境支持人工智能在環衛場景的探索。

城市之光相關負責人向南都記者表示，其小型無人駕駛環衛車讓背街小巷的保潔時效提升約60%，有效彌補傳統作業盲區。“智能化并不代表替代人工”，該負責人強調，環衛工平均年齡在50歲左右，智能設備是為給其減負提質。

然而，技術在實際落地中遭遇多重現實瓶頸。許少瓊指出，“部分早期開發的道路不滿足智能掃地機對寬敞、暢通、平整的要求，設備較難發揮。”在龍崗街道，由深圳玉意環保與深圳潤高智慧組成的聯合體中標后，有項目參與人士透露，盡管要求配備智能化設備，但因“街道情況復雜、場地條件不成熟、應用場景有限”，目前實際落地效果與預期存在差距。

行業戰略層面

回歸環衛“主業” 部分企業調整業務布局

隨著“物管城市”改革進入深水區，部分早期參與企業陸續退出，與此同時，多個街道的服務內容也從“大包大攬”向環衛主業回調，反映出當前模式下服務邊界、成本壓力與考核機制之間的現實張力。

一批早期重要參與者陸續退出多個街道項目。近年，北控城市服務退出龍崗區平湖、坂田及龍崗街道；潤加物業結束與羅湖區南湖、筍崗街道的合作。南都記者多方獲悉，上述企業退出均“基于整體戰略規劃和業務布局調整”。有接近項目的人士指出，服務范圍的收縮與項目經費的調控，直接影響部分企業的參與意愿。

以羅湖為例，南湖、筍崗、桂園等街道在2022年招標時仍使用“物管城市”項目名稱，服務內容涵蓋環衛、消殺、市政維護、城市管家等多項內容；而本輪招標已統一改為“環衛一體化項目”，范圍聚焦于清掃保潔、垃圾清運、公廁管理等。

這種“回歸主業”的調整被視為務實之舉。許少瓊認為，從“全面包攬”到“聚焦核心”符合城市管理精細化的發展規律，有助于降本增效、夯實核心基礎。

值得注意的是，企業在服務范圍收縮背景下做出的戰略調整，也受到整體項目經費與市場競爭態勢的影響。多位受訪者提到，隨著城市治理標準提高，“物管城市”綜合服務模式的運營成本逐漸增加，企業在資源有限的情況下，更傾向于將精力投入核心業務領域，以實現可持續運營。

破局

四大維度建言

從“機制推廣”邁向“質量提升”

針對實踐中浮現的四大維度挑戰，深圳市人大代表及城市治理專家聚焦核心痛點，開出系統性治理“良方”，為改革從“機制推廣”邁向“質量提升”提供路徑。

針對“精細化管理難”:構建可持續的監管與制度閉環

為破解服務“真空”與質量“滑坡”難題，實現真正的精細化管理，“核心在于構建清晰、可操作的制度體系。”曾滔提出加快專門立法進程、完善協同治理機制、推動智能工具與治理場景深度融合、健全社會監督與政府監管協同機制等多項建議。

“以制度兜底保障服務連續性，以數字賦能推動精準治理，以組織協同實現多元共治。”袁方成建議，在制度層面強化合同與政策的剛性約束；在技術層面推動數字賦能向“行為治理”與“場景治理”延伸；在組織層面構建跨部門的聯合指揮與參與型共治體系。他提出建立“反彈指數”，將高發點位的復發率納入績效考核，倒逼企業進行源頭治理。同時，通過建立更嚴格的信用約束機制，讓企業的服務質量與未來投標資格直接掛鉤，實現責任可倒查、風險可追溯。

許少瓊則從厘清權責邊界、強化激勵約束剛性兩方面指出，應制定精準權責清單，消除責任模糊地帶。

針對“資質與能力錯配”:引導企業補齊基層治理能力短板

面對市場主體“資質與能力錯配”的困局，專家認為，關鍵在于引導企業，特別是新入局的跨界者，真正理解和融入基層治理邏輯。

招標環節更重“專業匹配度”。曾滔建議，招標應進一步強化公平透明，更注重企業的專業資質與服務經驗，通過科學的競爭機制選拔真正具備履約能力的服務方。

袁方成認為，跨界企業要真正融入基層，必須補齊三項能力:一是“理解基層”的能力，使技術方案與一線人員的工作邏輯相匹配；二是“制度適配”的能力，幫助街道將技術成果轉化為可執行的考核體系與流程規范；三是“場景共建”的能力，與政府共同識別痛點、定義需求，在真實場景中迭代，從提供技術轉向提供治理能力。

針對“技術應用與場景脫節”:推動智能化從“炫技”走向“賦能”

為解決智能設備“建而難用”或“空轉”的問題，智能化應用必須緊密圍繞治理核心痛點，并充分考慮基層的實操可行性。

政策設計強調“精準”與“適配”。袁方成指出，政策應引導技術圍繞“環衛指數提升、問題閉環縮短、資源配置優化”三大主鏈條部署，而非展示式功能。他特別強調，政策需重視技術與基層人員實操能力的銜接，從制度上要求供應商提供一線可用、一線好用、一線愿用的系統，避免因技術門檻過高導致“系統空轉”。

創造應用條件，推行人機協同。許少瓊建議雙管齊下:一方面為技術應用優化道路等基礎條件；另一方面可通過補貼鼓勵應用智能設備，“先在小范圍高頻痛點場景做示范，成熟后再推廣；明確人機分工，技術處理重復性工作，人員負責操作設備和處置復雜情況；并通過落實責任分工機制保障效果。”

針對“戰略回調與主業聚焦”:理性看待服務內涵“瘦身”

對于行業出現的服務范圍收縮現象，專家認為這是一種務實的戰略聚焦，但需在“專業化深耕”與“綜合協同”之間取得平衡。“聚焦核心業務的‘環衛一體化’，是一種治理邊界與能力匹配的回調。積極面在于專業化深耕有利于提質控險，責任邊界清晰，協同成本降低；風險在于綜合協同弱化，跨模塊接口可能裂解。”袁方成建議，未來優化方向應是“專業化運營+綜合化指揮”的混合模式，即環衛核心業務穩定運行，同時通過平臺化整合實現跨模塊協同。

南都調研 總第862期

監制:劉岸然 謝江濤

策劃:任笑一

統籌:陳璐璐 劉晨

采寫:南都記者 劉正方 喬銳 蔡詩妍 廖靜文

實習生　溫詩儀

設計:虢娟