作者 | 周智宇

編輯 | 張曉玲

12月10日午后，地產(chǎn)板塊迎來強(qiáng)勢異動(dòng)，萬科A突然直線拉升封死漲停，報(bào)5.25元，封單超27億元，成交額達(dá)32.29億元，華夏幸福等多股同步漲停，保利、金地跟漲；港股萬科企業(yè)最高漲幅超18.56%，最終收漲13.17%。

同步走強(qiáng)的還有萬科境內(nèi)債，“21萬科06”漲超42%，“23萬科01”漲超40%，多只債券因暴漲觸發(fā)臨時(shí)停牌。

此次異動(dòng)的核心觸發(fā)點(diǎn)，是當(dāng)日召開的“22萬科MTN004”中票持有人會議。該債券本金20億元，12月15日即將到期。萬科也在交易所公布了三項(xiàng)展期方案，均擬將本金展期12個(gè)月，核心差異在于利息支付與增信措施。市場最關(guān)注的議案二明確提出，由深鐵集團(tuán)或深圳國企提供全額擔(dān)保，且展期前利息正常兌付。

市場傳聞進(jìn)一步放大了樂觀情緒。

政策面的積極信號則為板塊提供了底層支撐。近期房貸貼息政策討論升溫，南京、武漢等城市已落地相關(guān)措施，華泰證券研報(bào)指出，這一政策可精準(zhǔn)降低購房成本，帶動(dòng)剛需釋放。

同時(shí)，多地“因城施策”加碼購房補(bǔ)貼，南寧對多孩家庭最高補(bǔ)貼6萬元，常州購房資助可達(dá)20萬元，政策組合拳預(yù)期逐步升溫。

萬科債務(wù)重組也正進(jìn)入關(guān)鍵窗口期。除20億元中票外，37億元“22萬科MTN005”也將于12月22日召開展期會議，兩筆債券合計(jì)57億元，是其年末最緊迫的償債壓力來源。

萬科當(dāng)前有息負(fù)債超3600億元，一年內(nèi)到期債務(wù)超1500億元，現(xiàn)金短債比僅0.48，2026年仍有超百億元境內(nèi)債到期。

至于境外債方面，萬科在2027年之前也無境外公開債到期。因此，接下來萬科主要要解決的就是境內(nèi)債務(wù)問題。

華源證券認(rèn)為，從萬科的公司基本面的角度來看，本次債券展期事實(shí)上并沒有很大程度上超出市場預(yù)期。歷史數(shù)據(jù)顯示，2020年以來違約或展期房企的債券清償進(jìn)度整體較慢，清償進(jìn)度在20%及以上的主體數(shù)量占比僅為29%，且出險(xiǎn)房企債務(wù)重組多采取“以時(shí)間換空間”思路，通過分期兌付本金和利息延后償付時(shí)點(diǎn)，加劇了市場對萬科后續(xù)清償效率的顧慮。

在機(jī)構(gòu)看來，行業(yè)估值修復(fù)邏輯已現(xiàn)。中金公司認(rèn)為，2025 年房地產(chǎn)市場量價(jià)處于止跌回穩(wěn)初期的跌幅緩和階段，如果2026年政策端超預(yù)期發(fā)力，直接觸發(fā)總交易量環(huán)比回升、庫存量快速壓降，則供需結(jié)構(gòu)加速優(yōu)化將帶來房價(jià)預(yù)期邊際好轉(zhuǎn)，市場有望過渡至“止跌回穩(wěn)”的第二步。