本文時代周報 作者：張釔璟

圖蟲創意

臨近歲末，對于投資拿地，有企業選擇謹慎觀望，也有企業在強勢掃貨。

11月28日，在一場成都主城區地塊的土拍中，中海地產（00688.HK，股票簡稱“中國海外發展”）歷經多輪競價后成功摘得了武侯區桐梓林一宗純宅地，成交總價約8.85億元，成交樓面價1.93萬元/㎡。

資料顯示，武侯桐梓林宅地，地塊編號為WH11(070102):2025-064，位于武侯區火車南站西路20號，用地性質為住宅用地，土地出讓面積18344.09㎡（合27.5161畝），規劃建筑面積45860㎡，容積率2.5，起始樓面價1.80萬元/㎡，起始總價8.25億。

值得提及的是，這已經是中海地產在本周（11月24日至11月30日）內競得地第三宗地塊。

此前11月24日的上海土拍中，在招商蛇口、華潤置地、保利發展三家央企均缺席的情況下，中海地產以21.77億元的價格撿漏楊浦濱江地塊；而在11月27日的北京土拍中，中海還以12.48億元摘得北京通州九棵樹宅地。三宗地塊總耗資超40億元。

對于公司為何臨近年末仍保持如此積極的拿地節奏，時代周報記者向中海發送了采訪提綱，截至發稿未獲得回復。

前11月權益拿地金額870億

11月28日，中指研究院發布《2025年1-11月全國房地產企業拿地TOP100排行榜》。根據該榜單，今年前11月，中海地產以高達870億元的權益拿地金額，位列行業第一。綠城中國位居第二，權益拿地金額為588億元，兩者相差超280億元。

從新增貨值來看，中海地產亦高居榜首。前11月，該公司全口徑新增貨值1963億元，權益新增貨值1400億元。

中指研究院

此外，若對比中指院統計的前10月數據可以進一步發現，即便臨近年末，中海地產仍然保持著強烈的拿地欲望。11月份，中海地產新增權益拿地金額為43億元。而同期綠城中國、招商蛇口、保利發展、華潤置地的新增拿權益拿地金額分別為24億元、2億元、17億元、7億元。

值得注意的是，中海地產與其他房企的拿地金額差距是從2025年下半年開始形成的。

財報數據顯示，截至2025年6月底，該公司在中國內地城市和香港共獲取17宗地塊，權益購地金額401.1億元，其中四個一線城市及香港權益購地金額占比52.1%。

在中指研究院發布的《2025年上半年全國房地產企業拿地TOP100排行榜》中，中海地產僅位列第二，拿地金額較排名第一的保利發展和排名第三的綠城中國并未拉開明顯的差距。

事實上，對于下半年積極的投資節奏，中海地產此前早有預告。今年8月舉行的中期業績發布會業上，公司行政總裁張智超就曾表示：“下半年，公司統籌發展與安全，堅持以銷定投，預計下半年投資會實現一定增長，對未來的銷售與利潤規模保持有力支撐。”

據記者了解，上海是中海地產下半年補倉的重點對象。今年上半年，該公司在上海公開市場并無投資動作。

具體來看，7月舉行第六批次土拍中，中海地產分別以53.63億元、65.25億元拿下了靜安東斯文里地塊和普陀真如地塊，總成交價118.88億元。

9月初，中海地產公告稱，公司與招商蛇口以及中旅投資成立聯合體以總價154.78億元拿下徐匯區東安舊改項目中兩宗地塊的90%權益。其中，中海地產出資81.53億元，擁有徐匯區東安舊改項目125-31地塊50.5%權益、127b-24地塊30.5%權益。此后，10月舉行第八批次土拍中，中海又以44.65億總價競得徐匯濱江地塊。

大舉的補倉的背后，是中海在上海合約銷售金額的快速下滑。

2024年，中海地產在上海銷售表現亮眼，累計實現銷售金額704億元，成為全國性房企在單個城市最高銷售紀錄的保持者。其中，中海·順昌玖里創下國內單盤開盤銷售紀錄，年內累計銷售高達387.3億元，成為全國單盤年度銷售冠軍；“玖系”另一代表項目——上海領邸·玖序/玖章，實現五次開盤、五次售罄，年內合約銷售額達282.1億元。

但強勢去化也讓中海地產在上海的可售住宅庫存趨緊。根據中指研究院監測，2025年上半年，中海地產在上海實現全口徑銷售金額約137.8億元，排名第五。超過中海的，既有保利發展、招商蛇口、華潤置地等頭部央企，也有浦開集團這樣的本地龍頭。

不過，鑒于下半年拿的項目目前均未入市，截至2025年10月末，中海地產在上海實現全口徑銷售金額為181.1億元，排名進一步下落至第九。

劍指行業一哥

國家統計局數據顯示，今年5月至10月，全國一、二線城市的新建商品住宅銷售價格呈環比連續下降走勢。中海地產為何敢于逆勢拿地？

除了對后續樓市及自身所拿優質地塊的看好，中海地產自身的業績和財務狀況也是原因之一。

財報數據顯示，今年上半年，中海地產實現營業收入832.19億元，同比下降4.27%；歸母凈利潤85.99億元，同比下滑16.62%，核心歸母凈利潤87.8億元；公司毛利率為17.4%，核心歸母凈利潤率達到10.6%，均處于行業領先水平。

截至2025年6月，中海資產負債率53.7%，凈借貸比率為28.4%，在手現金1089.6億元，平均融資成本2.9%，處于行業最低區間。也正是基于上述數據，公司才能成為國內唯一一家同時被兩家國際評級機構授予“A-”評級的房企。

此外，逆勢拿地背后還有中海地產對其自身行業地位的追求。

在今年8月舉行的業績會上，中海地產管理層指出，“十四五”期間，房地產行業經歷了大的周期調整。下一個五年，中國的房地產業仍是一個非常有前景的產業，市場的規模依舊巨大，且各個業態和細分市場都大有可為。不過，市場也將會變得高度聚焦和集中，競爭將發生在少數幾家優質全國性房企之間。

對于“十五五”的規劃，行政總裁張智超稱，“第一，中海將堅守長期主義，堅定‘成為卓越的國際化不動產開發運營集團’的戰略目標，第二，中海將保持戰略定力，持續深化‘今天、明天、后天’三大產業結構，在銷售型業務要牢牢占據市場第一的位置，此外持續做強做優持有型業務，最后是在兩條主賽道之外，構建全產業鏈、全業態的生態型業務，輕重并舉。”

他表示，中海地產將保持攻守兼備資源與發展態勢，有信心、有能力在下一個五年繼續保持行業領先地位。

根據中指研究院數據，截至今年10月底，中海地產實現權益銷售金額1739.8億元，排名行業第二，與第一名保利發展的差距僅為15.2億元，這一差值較上半年末的差值38.7億元明顯縮小。

不過，從全口徑銷售數據來看，中海地產實現金額1891億元，排名第三，較榜首的保利發展相差336億元，仍有一定距離。