據中國政府網消息，7月21日，國務院總理李強日前簽署國務院令，公布《住房租賃條例》（下稱“《條例》”），自2025年9月15日起施行。

《條例》旨在規范住房租賃活動，維護住房租賃活動當事人合法權益，穩定住房租賃關系，促進住房租賃市場高質量發展，推動加快建立租購并舉的住房制度。

《條例》共7章50條，涉及規范出租承租活動、規范住房租賃企業行為、規范經紀機構行為、強化監督管理、嚴格責任追究等內容，相關征求意見稿于2020年9月發布。

此《條例》正式出臺為住房租賃市場提供了明確的制度框架和行為準則，標志著我國住房租賃管理體系進一步完善。

作用幾何

據《國際金融報》記者了解，當前的住房租賃市場仍有諸多亂象待解，如虛假房源、哄抬租金、租金貸亂象等，《條例》對此能起到怎樣的作用？

58安居客研究院院長張波告訴記者，《住房租賃條例》的實施，將對上述問題起到較大的遏制作用，例如《條例》對發布虛假或者誤導性房源信息進行了相關嚴禁性要求，并對房源查驗等方面提出了源頭管理的要求，加之對于發布虛假或誤導性房源信息等情況有相應的處罰，都將大大有助于減少虛假房源的出現。

至于在實際落地執行中可能面臨的挑戰，張波表示主要有兩個方面，其一是監管難度較大。

他指出，住房租賃市場主體眾多，房源分散，監管部門難以對所有的租賃行為進行實時、全面的監督。尤其是個人出租房源和小規模的租賃企業，監管的覆蓋面大、信息核實的難度大。同時，跨部門協調監管也面臨挑戰，住房租賃市場的監管涉及房產、市場監督管理、金融等多個部門，部門之間的信息共享和協同執法要求也更高。

其二是企業合規成本會有所增加。對于住房租賃企業和經紀機構來說，《條例》規定了諸多合規要求，如設立資金監管賬戶、建立住房租賃檔案、如實報送相關信息等，“這將增加企業的運營成本和管理難度，也會加速行業內的優勝劣汰”。

自如寓 孫婉秋攝

另外，相較征求意見稿，《條例》在總則第五條增加了“國家鼓勵居民家庭將自有房源用于租賃，支持企業盤活改造老舊廠房、商業辦公用房、自持商品住房等用于租賃，多渠道增加租賃住房供給。國家鼓勵出租人和承租人依法建立穩定的住房租賃關系，推動租購住房在享受公共服務上具有同等權利。”

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶指出，近兩年，隨著存量商品房去庫存政策逐步推進，部分城市非居改租、收儲轉租等取得一定進展，在增加租賃住房供給的同時，也能夠有效地盤活企業存量低效資產。

不過，當前“非居改租”仍面臨改造成本較高、用地性質或物業用途變更難、消防報批難等問題，后續相關配套政策仍有待進一步優化完善。

租賃市場新機遇

整體來看，《條例》還鼓勵多渠道增加租賃住房供給，培育市場化、專業化住房租賃企業，如第十四條明確提出，“國家完善政策措施，培育市場化、專業化的住房租賃企業”。

近幾年，在各項政策支持下，我國住房租賃市場快速發展。從保租房籌集規模來看，“十四五”時期，全國計劃籌集保租房870萬套（間），截至2023年底已籌集573萬套（間），完成率達66%。

根據統計局發布的2024年統計公報，該年全年配售型保障性住房、保障性租賃住房和公租房等開工建設和籌集180萬套（間）。曹晶晶稱，2025年是“十四五”收官之年，住房租賃市場正逐步從大規模籌集建設進入存量提質階段，“這也對長租企業提出了更高要求”。

保租房公寓一角 吳典攝

不過相比發達國家，目前我國住房租賃行業機構化率仍較低，根據中指研究院監測數據，截至2025年6月，全國開業規模TOP30住房租賃企業累計開業房源量為135.9萬間，占整體市場份額仍較小。

從市場化、專業化的政策導向來看，我國長租公寓企業仍有較大發展空間。且住房租賃企業發展離不開政策支持，曹晶晶預計未來政策有望繼續從財政金融、市場培育、非居改租等角度加大住房租賃政策支持力度，并結合公積金、人才人口等方面，對供需兩端政策持續進行優化。

張波也表示，租賃市場將進入“機構化運營、品質化升級、金融化助力”的新階段。58安居客數據顯示，2025年上半年重點城市租金房價比升至2.17%，核心城市優質租賃資產投資回報率接近5年定存利率，大量長期資本正在不斷進入，“未來5年，能夠整合政策資源、優化融資結構、提升運營效率的企業將成為市場主導者”。

關于未來機遇，他指出，《條例》實施后，租賃住房供給將形成“政府保障+市場主體”雙軌制。保障性租賃住房通過收購存量商品房、“非居改租”等方式快速擴容。

在張波看來，未來的機會之一是存量資產盤活。即《條例》支持企業盤活改造老舊廠房、商業辦公用房、自持商品住房等用于租賃，多渠道增加租賃住房供給。開發商將滯銷商品房、酒店、寫字樓改造為租賃住房，通過“整租運營”獲取穩定現金流。

此外，大數據+AI能更好賦能行業，例如通過構建集房源管理、租客匹配、租金支付、售后服務于一體的數字化平臺，可通過大數據分析優化房源配置和定價策略。