2025年4月2日，由主辦的“PMIF2025物業經營創新者論壇-上海站”成功舉辦，PMIF是主辦的全國系列主題論壇，論壇以“科技賦能，增值創新”為主題，匯聚行業先行者與科技領軍企業，深度解析AI賦能下的服務場景重構路徑，探討如何通過智能化基建搭建、數據資產運營及服務模式創新，將傳統物業從"空間管理者"升級為"生活服務集成商"，在降本增效的同時開辟增值服務第二增長曲線，共同繪制物業行業智慧化轉型的價值藍圖。

我并非純粹的物業行業從業者，今天更像是以一個跨界者的身份，來探討一個十分有趣且具有潛力的話題。說并非純粹，是因為我之前涉足過與物業相關的業務，對物業行業用戶、物業公司與業主的關系，以及組織架構等方面，有一定程度的了解。所以，今天我站在行業外部，來探尋物業公司開展私域運營的可能性與方法，并分享我們提出的相關模型。

2023 年，我們嘗試涉足物業直播領域，當時的實踐讓我看到了其中的潛力和價值，認定這件事值得深入推進。然而在 2024 年，我們卻暫時擱置了物業直播業務。這是因為我們敏銳捕捉到了抖音本地生活業務帶來的新機遇。2024 年，抖音大力推廣本地生活業務，而這恰好與我的老本行緊密相關。抖音將商業流量劃分為電商流量和本地生活流量兩大板塊，電商流量占據 60%，被眾多電商達人如董宇輝、東方甄選、小楊哥等瓜分；剩余 40% 則為本地生活流量，主要用于售賣優惠券和團購，像我們日常購買的瑞幸、星巴克咖啡券就屬于此類。目前，本地生活流量領域尚處于萌芽期，屬于一片藍海市場，因為鮮少有達人能像電商達人那樣在賣券方面取得顯著成績。我們抓住這一流量風口，為美的、TCL 空調、華帝、海信、老板等眾多品牌打造了諸多成功案例。

基于上述線上零售經驗，結合物業企業和業主的特點，我們來剖析物業私域運營的突破口，探討物業在私域或零售、多經業務方面存在的痛點。

其一，多數物業選擇通過小程序或微信群開展電商業務，但如今小程序電商發展艱難。小程序電商本質上屬于貨架電商，這種模式已存在多年，逐漸過時。過去貨架電商是人找貨，因為商品種類有限，消費者需要主動搜索。但如今，消費渠道眾多，消費者不缺商品，需要貨找人，且要結合內容才能實現精準觸達。曾經的蘇寧、好樂買、1 號店、當當等貨架電商巨頭，如今發展大不如前。與之形成鮮明對比的是，2024 年抖音的 GMV 正式超越京東，達到 3.4 萬億，而抖音商城在 2020 年才剛剛起步。

其二，物業團購面臨諸多挑戰。雖然建立團購群輕而易舉，但運營難度極大，保持群的持續活躍更是難上加難。無論是物業還是品牌，在私域運營中都面臨類似困境，在群里發布通知往往石沉大海，得不到回應。

其三，物業直播雖有嘗試，但難以持續。初期或許能取得一定銷售數據，但后續人效比難以提升，銷售額難以實現大規模增長。

針對這些痛點，我們提出的解決方案是采用新模式、新方法和新媒體。2025 年，存在平臺、人群和矩陣三大機會。抖音側重于公域流量，而我們更適合利用視頻號開展私域直播。在主流平臺中，視頻號在可掛商品的平臺里增速最快，2024 年增速達到 1.92 倍，預計 2025 年還將繼續增長，因為其內部對權重和流量分配的傾斜力度不斷加大。以老板電器在視頻號上的 55 場直播為例，累計觀看人次達 10 萬，直播推薦占比 77%，這表明私域流量能夠吸引公域流量的配給。若物業通過微信直播賣貨，不僅能向內部業主銷售，還能觸達外部用戶。此外，視頻號還具備短視頻流量紅利，我們新起的賬號推薦占比也很高。視頻號流量具有高客單、高黏度、高復購率（超 30%）和低退貨率的特點。

關于矩陣機會，我們以美的為例，建立了 “1+N+X” 的模型。“1” 指高管賬號，如今許多物業高管已開始打造個人 IP 賬號，并嘗到了流量紅利的甜頭；“N” 代表區域賬號，物業通常會劃分區域，每個區域都可設立賬號，用于傳播品牌事件、挖掘正面口碑內容以及開展直播帶貨；“X” 則是項目端賬號，項目端人員可通過短視頻記錄工作日志，通過直播進行常規帶貨。短視頻不僅可用于帶貨，還能提升物業口碑。例如，通過第三方視角制作的采訪視頻，能夠有效宣傳物業的優質服務，為品牌帶來的價值遠超百萬廣告費。直播則以帶貨為核心，物業可通過矩陣號開展直播。總部可設立集合店，統一管理供應鏈、發貨、物流和服務，賬目直接匯總至總部。視頻號支持一鍵分成功能，項目端人員直播賣貨后，可通過后臺一鍵獲取分傭并直接提現，這能有效提高他們的積極性，形成良性循環。

希望今天的分享能為大家帶來新的思路和啟發，助力物業企業在私域運營領域取得突破。