年關(guān)將至，深圳已經(jīng)在為來年土地市場的收成做準(zhǔn)備。

12月18日，深圳公共資源交易中心發(fā)布《深圳市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告》（深土交告[2024]42號），掛牌一宗居住用地G01045-0200，計(jì)劃2025年1月16日出讓——這將是深圳2025年出讓的第一宗居住用地。

值得注意的是，G01045-0200所在的大運(yùn)片區(qū)，近期誕生一個(gè)“日光盤”，深鐵閱云境于11月底開盤售罄。這或?yàn)镚01045-0200的出讓增加利好因素。

起始樓面價(jià)1.74萬/平，周邊新房賣到超5萬/平

作為2025年深圳土地市場的首發(fā)宅地，G01045-0200體量不大、地價(jià)不高。

G01045-0200位于深圳龍崗大運(yùn)片區(qū)，臨近體育場館深圳大運(yùn)中心、商場大運(yùn)天地、地鐵大運(yùn)中心站。地塊掛牌起始價(jià)17.99億元，土地面積約2.08萬平方米，建筑面積約10.35萬平方米，起始樓面單價(jià)約1.74萬元/平方米。

可供對比的是，G01045-0200地塊北側(cè)約800米、于2022年8月出讓的G01048-0153地塊（泰瑞府項(xiàng)目），由深業(yè)集團(tuán)與深鐵置業(yè)聯(lián)合競得，普通商品住房平均銷售價(jià)格不高于5.24萬元/平方米；大運(yùn)片區(qū)最近入市的新盤深鐵閱云境備案均價(jià)約5.04萬元/平方米，折后均價(jià)約4.4萬元/平方米。

以目前的市場價(jià)作為參考，G01045-0200未來的利潤空間頗具想象力。

G01045-0200現(xiàn)狀，圖源：深圳公共資源交易中心官網(wǎng)

出讓公告顯示，G01045-0200是一宗純粹的居住用地，約10.35萬平方米的建筑面積，包含98881平方米住宅、1000平方米商業(yè)，以及幼兒園、社區(qū)老年人日間照料中心、托兒所等少量公共配套設(shè)施，住宅部分用于建設(shè)普通商品住房。

和今年出讓的宅地一樣，G01045-0200并無此前的種種限制措施，不限制未來的商品住房銷售價(jià)格，戶型設(shè)計(jì)不受“90/70政策”限制，具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的中華人民共和國境內(nèi)法人企業(yè)即可參與競買，按照“價(jià)高者得”的原則確定競得人。

出讓方深圳市規(guī)劃和自然資源局同樣要求，G01045-0200地塊的意向競買人須在申請確認(rèn)競買資格時(shí)提供《關(guān)于“交房即發(fā)證”的承諾函》，承諾提供“交房即發(fā)證”服務(wù)，確保購房人在收房的同時(shí)即具備申請領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的條件。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測，跟往年相比，2024年深圳涉宅用地供應(yīng)大幅縮減，年內(nèi)共成交5宗涉宅用地，這些地塊均由頭部央國企摘得，民營房企拿地仍較為審慎。“短期來看，房企仍保持投資聚焦、精準(zhǔn)投資戰(zhàn)略，熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊熱度尚在，同時(shí)在銷售端逐漸企穩(wěn)下，核心城市土拍或繼續(xù)溫和修復(fù)?！敝兄秆芯吭悍治鰩熋闲略霰硎?。

開發(fā)商底價(jià)賣房，片區(qū)誕生“日光盤”

G01045-0200是在市場回溫的環(huán)境下掛牌。

深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月深圳新建商品住宅成交8076套，環(huán)比增長94.5%，成交均價(jià)約50403元/平方米，環(huán)比增長0.3%，成交價(jià)連續(xù)下滑三個(gè)月后出現(xiàn)小幅度反彈。截至12月17日，深圳新建商品住宅累計(jì)成交3628套。

市場整體回升，個(gè)別片區(qū)誕生“日光盤”，呈現(xiàn)局部高溫。

11月底，大運(yùn)片區(qū)新盤深鐵閱云境開盤，推出214套住宅，吸引477批購房者凍資認(rèn)籌，申購比例約1:2.22。正式選房不足兩個(gè)小時(shí)，深鐵閱云境首批房源宣布售罄，收金10.77億元。深鐵置業(yè)方面稱，這是2024年龍崗首個(gè)“開盤即售罄”的項(xiàng)目。

深鐵閱云境開盤現(xiàn)場，圖源：深鐵置業(yè)

自“9·29新政”發(fā)布以來，深圳已誕生4個(gè)“日光盤”，包括龍華深業(yè)上城學(xué)府、光明中建觀玥、龍崗深鐵閱云境、龍華中建鵬宸云筑。

新盤“日光”，首先在于開發(fā)商給出誠意滿滿的價(jià)格。

閱云境開盤期內(nèi)，深鐵置業(yè)給出低至85折的優(yōu)惠，包括VIP登記99折、認(rèn)籌凍資97折、開盤認(rèn)購91折、準(zhǔn)時(shí)簽約99折、一次性付款99折。閱云境折后實(shí)際銷售均價(jià)從備案均價(jià)5.04萬元/平方米降至4.4萬元/平方米，最低約3.78萬元/平方米。

“大運(yùn)樞紐最火樓盤價(jià)格直接賣到底價(jià)了”，閱云境一名置業(yè)顧問表示。

12月14日開盤“日光”的中建鵬宸云筑，備案均價(jià)約6.02萬元/平方米，開盤折扣88折，折后均價(jià)約5.3萬元/平方米。距離項(xiàng)目約1公里的一新盤，三年前的備案均價(jià)約7.1萬元/平方米。中建鵬宸云筑推出的368套新房吸引1587批購房者申購，相當(dāng)于每4個(gè)人“搶”1套房，開盤約3.5小時(shí)售罄。

另一方面，“日光戰(zhàn)績”也與開發(fā)商少量、多次的推盤策略有關(guān)。

深圳“9·29新政”后日光的四個(gè)新盤，貨量分別為332套、147套、214套、368套。這四個(gè)新盤除了深業(yè)上城學(xué)府體量較小且一次性推出全部房源，其余均為中等或大型樓盤，并分批入市。

中建觀玥建筑面積約11.5萬平方米，可售商品住宅719套，首批入市房源147套。深鐵閱云境是一個(gè)建筑面積約52萬平方米的大型綜合體項(xiàng)目，由商品住宅、可售型人才房、辦公和商業(yè)構(gòu)成，可售商品房606套。首批房源售罄后，閱云境隨即宣布加推新品。中建鵬宸云筑是一個(gè)純粹的商品住宅社區(qū)，總建筑面積約31萬平方米。

“‘日光盤’有三個(gè)特征，一是價(jià)格足夠低，既要低于項(xiàng)目初始限價(jià)，也要低于周邊同質(zhì)二手房；二是均好，沒什么明顯的瑕疵，學(xué)位要好、交通便利、得房率要高；三是交付有保障，比如央企國企的項(xiàng)目?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

李宇嘉認(rèn)為，盡管“日光”并非完全是基本面修復(fù)、需求端活躍所致，更多是因?yàn)楣┙o端大尺度降價(jià)，但對當(dāng)下樓市來說，“日光盤”對市場預(yù)期的提振有極大的效應(yīng)，會(huì)帶動(dòng)一些購房需求入市。