作者 | 王澤紅

11月18日，上海住建委、房管局、財政局和稅務局四部門發(fā)布關于取消普通住房標準有關事項的通知，同時明確取消標準后相關個人住房交易稅收事項，今年12 月1 日起施行，具體如下：

一、對個人轉讓住房未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，根據(jù)規(guī)定實行個人所得稅核定征稅，以轉讓收入的1%核定應納個人所得稅額。

二、對個人銷售住房涉及的增值稅、個人購買住房涉及的契稅，按照關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關稅收政策的公告有關規(guī)定執(zhí)行。

關于個人出售住房增值稅方面，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

關于個人購買住房契稅方面，個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

此次上海是積極貫徹落實財政部等三部委房地產(chǎn)稅收政策，正式取消普通住房和非普通住房標準。11 月13 日，財政部等三部委聯(lián)合發(fā)布關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關稅收政策的公告，即房地產(chǎn)減稅政策，且明確具體操作辦法由各地制定。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進分析稱，上海積極貫徹落實，將有助于后續(xù)購房成本的降低：一方面，在上海認購140平方米及以下住房，契稅降至最低水平，即1%，其基本覆蓋了絕大多數(shù)剛性和改善型購房需求，有力支持了購房消費行為。

另一方面，購置二套房的契稅，其減負效應較明顯。舉例來說，對于認購1000 萬總價的住房來說，新政前契稅最高需30萬，新政后最低可為10 萬，即直接減少20 萬。

此外，上海取消普通住房和非普通住房標準后，掛鉤在其上的增值稅政策將優(yōu)化。增值稅政策和房屋出售關系較大，能有力降低上海房東的售房成本。舉例來說，若某人2014 年曾購置一套600 萬住房，到2024 年該住房價格為1000 萬，其增值額約為400 萬。因持有年限已超兩年，故增值稅約為400*5%即20 萬，減負效應非常可觀。

“房東售房成本降低，也將提高掛牌和售房積極性，反過來也增加了優(yōu)質二手房的掛牌，對于購房者購房選擇面增加等都有積極的作用。” 嚴躍進指出。

對于個稅政策的調整，嚴躍進則稱取消普通住房和非普通住房標準，自然使得核定征收的稅率統(tǒng)一為1%。舉例來說，若上海某房東出售一套1000 萬總價的住房，過去個稅或需繳納20 萬，那現(xiàn)在或只需繳納10 萬，持續(xù)降低了售房成本、增加了住房財產(chǎn)性收入。

嚴躍進認為，上海房地產(chǎn)政策已進入歷史最為寬松階段，從去年“認房不認貸”政策開始，上海持續(xù)在行政、土地、金融、財稅等領域調整優(yōu)化政策，購房政策的黃金窗口期已開啟。疊加一系列利好的購房政策和環(huán)境，包括購房門檻低、首付比例低、房貸利率低、稅費成本低等，預計政策效應將持續(xù)釋放。