建發股份 視覺中國 資料圖

9月23日，建發股份（600153.SH）召開2024年半年度業績說明會，董事長林茂、副總經理兼董事會秘書江桂芝、財務總監魏卓等出席。業績會上，管理層回應了市場關注度較大的資產減值、投資拿地及市場預期等方面的問題。

2022年至今計提資產減值準備139.47億元，減少歸母凈利潤61.75億元

上半年，建發股份營業收入為3190.15億元，同比下降16.80%；實現凈利潤16.66億元，同比下降48.23%；實現歸屬于母公司股東的凈利潤11.99億元，同比下降37.67%。

永續債影響了建發股份的利潤。期內，歸屬于母公司股東的凈利潤包含報告期歸屬于永續債持有人的利息2.54億元，扣除永續債利息后，歸屬于母公司股東的凈利潤為9.45億元。

另一方面，今年1-6月，建發股份計提各類資產減值準備24.09億元，將減少公司1-6月合并報表“歸屬于母公司股東的凈利潤”12.98億元。

2022年至今，建發股份計提各類資產減值準備139.47億元，減少公司“歸屬于母公司股東的凈利潤”約61.75億元。其中，2023年計提減值金額為53.13億元，2022年的金額為62.25億元；2023年和2022年減少公司“歸屬于母公司股東的凈利潤”分別為24.27億元和27.50億元。

對于計提百億元跌價準備金，有投資人提出：“是否公司現有的房產項目都是虧損的？” 江桂芝表示，在計提存貨跌價準備方面，公司一直都是以很嚴格的態度去對待減值。公司根據會計準則要求定期對各項目進行跌價測試，對出現跌價跡象的項目審慎計提存貨跌價準備，因此并非所有項目都是虧損項目，且部分項目計提減值準備后并未導致全案虧損。目前公司舊的歷史庫存相對較少，減值壓力也較小；未來，公司將保持較好的庫存周轉和合理的庫存規模，以應對市場波動帶來的壓力。

如市場需求不足，可能會放緩補庫存的速度

土地儲備方面，今年上半年，建發股份（建發房地產集團有限公司和聯發集團有限公司）獲取土地17宗，全口徑拿地金額合計約387.62億元，新增地塊的全口徑貨值約686億元，其中一、二線城市拿地金額占比達98%。

截至6月末，建發股份在一、二線城市的權益口徑土地儲備（未售口徑）貨值占比約76.85%，較上年末提高3.27個百分點；公司在2021年7月1日之后拿地的“新庫存”貨值占比約71%。

對于建發房地產的投資策略，江桂芝表示，建發房產一直以來庫存較小，因此需要補充庫存，在2022年和2023年共補充了約3700億元的貨值。建發房產上半年全口徑銷售金額同比下降約30%，全口徑拿地金額同比下降約40%，拿地強度也同比下降約17個百分點。

對于投資人關注的是否要收縮房地產業務，林茂表示，1-8月子公司建發房產和聯發集團合計拿地強度下降為37.12%。公司堅持“以收定支、以銷定投”的拿地策略，會根據市場情況和庫存規模進行適當的補充，以保持風險在可承受范圍內。今年下半年，公司也會考慮市場的需求，結合銷售的情況進行庫存補充。如果市場需求不足，可能會放緩補庫存的速度。

房地產市場與預期相關，沒有明顯的市場回暖信號

上半年，建發股份實現合同銷售金額742.68億元，一、二線城市的全口徑銷售金額占比近80%，全口徑銷售額超20億元的城市數量為9個。

對于市場預期，林茂表示，今年下半年整體房地產市場情況仍不明朗，雖然上半年有降首付、降利率等政策，但二手房市場的積壓仍然嚴重。7月、8月份是傳統淡季，市場表現不佳。房地產市場與預期相關，近期市場邊際上沒有再繼續惡化，但也沒有明顯的市場回暖信號。

林茂表示，公司的目標是盡量維持市場占有率，公司具備資源和能力去形成更大的經營規模。但具體公司中長期的銷售規模，也取決于市場的復蘇進度跟恢復狀況，將根據市場變化情況來實時調整。

林茂表示，未來房地產行業正在朝改善型需求的導向發展，行業格局會逐步以改善型需求為主，這個需求會比較持續且穩定。